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中心村实态调研报告组员：应欣雨、罗珊珊、张颖指导教师：刘兆文社区外大境调研中心村村概况中心村村区位居住区外部交通流线公共设施服务配套周边社区建设类比缙云县中心村是缙云县五云镇。地处浙江省缙云县，五云镇，南面靠老缙云中学。用地东邻56m宽的缙云好溪；西靠栗子山，南北临东门村。此处交通便利，地势平坦，环境宜人，是一处理想的居住场所。（中心村总用地面积17.61公顷，净用地为15.16公顷）中心村村区位中心村村区位中心村村概况地址：缙云县中心村项目特色：村民,低密居所所属区域：学区环线位置：县城物业类别：住宅、普通住宅建筑结构：框架结构板房建筑类别：板楼多层建筑面积：147564平方米占地面积：147600平方米绿化率：30%容积率：22.50物业费：0.50元/平米·中心村概况居住区外部交通流线社区内部小环境基本信息交通情况居住区内部功能公共设施服务配套噪音分析重点—商业分析基本信息交通流线•在浙江地区，因为太阳高度角过大，光线在室内要进入深的区域要进行多次反射，所以日照充足的区域大约在阳台窗口2m以内，或者是小窗口1m以内。根据夏季防热的需要，设置一个阳台并且用门窗阻隔可以有效的防热。但是缺点是：室内采光严重不足，这些区域应将其设计成交通空间或者是储存某些物品的贮藏空间来利用和这些面积。居住区内部功能——居住位了保证采光与通风，该社区中的大部分套型是一梯两户，只有个别的采用了一梯四户。良好的室内环境应体现住宅单体平面布局的合理性，并具有良好的通风，采光，朝向，以满足居住心理，生理及卫生需求。居住区内部功能——休闲公共服务设施配套内向型偏外向型外向型外向型的商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围，比如自行车出租、美容、养生店。偏外向型的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化，比如麻将馆、打印店等。内向型基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营，比如家政、幼儿托管等。社区商业类型各区业态分布特点一区二区三区四区商业节点活跃度原因：社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方，应临街或临路设置商业节点（活跃度）与商业中心颜色由暖至冷热度由高到低浅绿色是特殊分布商业中心的人群吸引性商业中心的便捷性（较好）商业中心的周边商业带动性基本没有带动，周边仍旧为散乱商业商业中心是否满足市民需求商业中心不具备居住小区级的商业配备黄金分割理论：商业：娱乐：餐饮=52：30：18虽然这个定律得到了很多商业专家的肯定，然而在运用时，商业地产开发商们往往在零售和餐饮方面的比重较大，在娱乐方面的比重偏小。主要原因在于：一般社区商业经营面积普遍较小，而商业经营面积是主要利润的来源，在这种情况下，只能降低娱乐的比重；由于与购物中心相配套环节中的娱乐产业链远未成熟，娱乐完全是开发商为了满足经营功能而做出的一种配套投资，成为产生负利润的包袱。常见社区按购物40％、餐饮30％和其他服务30％的面积比例来进行设置，娱乐功能比较少见。科教新村合计(x%)零售20(26.3%)服务32(42.1%)餐饮13(17.1%)娱乐11(14.5%)合计76(100%)商业节点（活跃度）与商业中心社区综合经济分析商业动机考虑(一)求实动机社区商业销售的商品大多是生活日用品和食品，主要满足消费者基本生活需要。对于这类消费，消费者主要关注基本效用的满足，商品是否实用和购买成本的高低以及商品的价格和质量是消费者购物时考虑的主要因素；另一方面，由于生活用品和食品主要用来满足消费者的基本需求，消费者不用像购买奢侈品和豪华商品那样关心外部效用的满足，所以对商品的价格就变得更加关心。(二)求便利动机社区商业消费者对方便性的要求更高。这种要求不仅包括商店离家近，交通方便，也包括社区商业购物方便选择、购买抉择自由等。也就是说，社区商业消费者不仅注重时间上的节约，也关心心理空间上的节省。时问上的节约使消费者体力开支减少，心理空间上的节省使消费者精神上得到放松或愉悦。(三)感情动机近年来，由于经济持续快速增长，我国城镇居民家庭的恩格尔系数大幅下降，人们除了物质需求的满足外，越来越多的人开始重视精神和心理需求的满足。即注重感性消费。这种特点表现在基本生活消费方面，就是消费者对基本生活消费品的品质、功能、外观、包装等方面的要求增加，强调购物过程的精神和心理感受，需要更宽松和的购物氛围、更舒适的购物环境、更恰当体贴的服务。(四)理智动机中年妇女和退休老人都有较丰富的购物经验，而且参与购物程度比较高，对一般商品的属性也有比较多的了解，对日常用品、食品的价格和价值能够做出较准确的估计。白领阶层有较高的文化水平，购物时善于观察和思考，也能较好地辨别商品的性价比。这些消费者对商品的观察能力、识别能力，对价格、商家信誉的鉴别能力以及购买决策能力都比较强。科教新村内商业分类统计表分类一区二区三区四区五区学校合计合计(x%)零售农副产品530000820(26.3%)杂货店2200004超市0000011布衣2120005其他0200002服务美容美发3322001032(42.1%)中介0211004培训0230005其他服务18220013餐饮有摊位210005813(17.1%)无摊位1310005娱乐麻将房6131001111(14.5%)合计2228146067676(100%)黄金分割理论：商业：娱乐：餐饮=52：30：18虽然这个定律得到了很多商业专家的肯定，然而在运用时，商业地产开发商们往往在零售和餐饮方面的比重较大，在娱乐方面的比重偏小。主要原因在于：一般社区商业经营面积普遍较小，而商业经营面积是主要利润的来源，在这种情况下，只能降低娱乐的比重；由于与购物中心相配套环节中的娱乐产业链远未成熟，娱乐完全是开发商为了满足经营功能而做出的一种配套投资，成为产生负利润的包袱。常见社区按购物40％、餐饮30％和其他服务30％的面积比例来进行设置，娱乐功能比较少见。科教新村合计(x%)零售20(26.3%)服务32(42.1%)餐饮13(17.1%)娱乐11(14.5%)合计76(100%)低收入中等收入高收入家庭可支配收入175003100055000衣100022005000食5000700010000住（理论）110012001800住（实际）240048006000行1000185010000文化35013502400教育90013001500其他2006501500行业人均每年收入零售业36000餐饮业28000租赁业46000医疗卫生行业89000居民服务业40000这里旨在于对比商业人口和居民总体之间收益的关系。（注：右上角为毛收入，下方为可支配收入。）需求的弹性值种类卖方收益Ed1高弹性P上升Q下降Ed=1单一弹性P下降Q上升Ed1刚性P上升Q不变Q:需求P:卖方收益之间的关系卖方收益是否合理是衡量商业状况的重要数据。高弹性单一弹性刚性这是一种理想状态。大宗商品基本都属于此类。比如居住、食品等。分类现实理想零售20(26.3%)26(38.8%)服务32(42.1%)23(34.4%)餐饮13(17.1%)7(10.4%)娱乐11(14.5%)11(16.4%)合计76(100%)67(100%)零售行业：严重缺乏竞争，边际收益过高。需要更多的中等规模百货店，并且分布可以部分集中部分扩散。服务行业：数量过多，边际收益过低。由于收入太低，严重拖低了服务品质和市民的生活质量，并且有一些不应存在于社区重的带有负面影响的服务业。餐饮行业：数量过多，边际收益过低。由于餐饮业门槛过低，导致附近范围内餐饮业泛滥，提供粗制滥造且不卫生的食物，而且由于思想滞后等原因，其分布大多不合理。餐饮业应集中于小区出入口。（由于小区外餐饮行业较多，所以社区内餐饮只剩少数低端餐饮店。）娱乐行业：由于该社区居民年龄分布的问题，这里基本上没有太多现代娱乐业的生存空间，所以无法进行具有置信度的计算。