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辰溪县湘谢丽都项目项目前期建议怀化东星房博房地产经纪有限公司2010年10月前言通过与辰溪县“湘谢丽都”项目的开发方初步接触，我们对项目有了一定认识，同时也深深感受开发方对本案的期望。在房地产行业中，“短平快”的开发理念是众多开发企业在开发中、小型项目时均期望的。而在以往众多案例中，真正做到引爆销售的，无不依靠差异化和特色的产品和服务。所以在项目的前期就应该重点考虑产品和服务的差异化，力求为项目争取更大的卖点。针对本项目的思考分析，由于时间关系，我们仅在项目规划设计、项目客群定位两方面简单提出设想，希望对项目有所帮助。■户型平面设计建议■住宅立面设计建议■社区物业管理建议■社区景观配套建议■项目客群定位建议目录：户型平面设计建议户型两房两厅三房两厅三房两厅四房两厅类型精致型经济型舒适型豪华型面积80-90㎡90-110㎡110-130㎡135-150㎡比例15%30%45%10%随着近年来全国范围内房价普遍上涨，辰溪的房价也大大提高，影响了大批中等购房者的购买能力，所以控制面积是为了能更好的控制住宅的购买总价。鉴于此，我们把三房细分为经济型三房和舒适性三房两种，从而加大项目的客群区间。■项目户型平面建议1、面积配比1.产品定位：产品以多层住宅为主，配合少量高层建筑，以及沿街两层商业；2.辰溪人购房关注点：•看样子：建筑立面、户型设计•看实惠：价格、是不是送阳台？•注重总价：通过控制面积以控制总价3.大的战略：中高端人群■项目户型平面建议2、定位方向通过价格体现产品突出的性价比通过控制面积控制总价大面积绿化有较多的社区交流空间，与人之间的互动性加强水的利用：喷泉、鱼池等漂亮、体面的外形良好的建筑品质较好的舒适度创新的产品设计良好、及时的物业管理服务生活便利服务■项目户型平面建议园林服务产品价格置业需求2、定位方向城市化、先进化控制面积实现总价把控户型创新规划排布与景观的结合设计原则■项目户型平面建议2、设计原则户型创新：在目前先进化、城市化的设计基础上，推出让利面积（赠送阳台或多个阳台提高性价比，增强项目竞争力。）功能分区明显，突出居住的舒适性。结构方正实用。住宅户型设计的功能要全，2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、等住宅部件要齐全。户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子。■项目户型平面建议2、设计原则户型性能标准豪华宅（四房）大户型（三房）中户型两房主卧使用面积（M2）≥16≥14≥12其它卧室使用面积（M2）≥14≥12≥9小卧室使用面积（M2）≥12≥10≥8客厅使用面积（M2）≥30≥25≥12客厅开间（M）≥4.2≥3.9≥3.6客厅实墙面长度（M）≥5≥4.2≥3餐厅使用面积（M2）≥16≥12≥8餐厅采光通风状况采光通风采光通风-生活阳台进深（M）≥1.5≥1.5≥1.5■项目户型平面建议3、户型规格本案的产品人性化的提升，我司认为主要还得体现在;户型设计创新（人性化提升）4、户型创新■项目户型平面建议多阳台设计（可赠送）户型设置多个阳台——提升室内居住环境的舒适性；——多阳台设计既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。——阳台算半面积或是直接赠送，给以客户最多的优惠，从而成为项目最大、最直接的的卖点入户阳台（可作为入户花园）生活阳台健身阳台观景阳台4、户型创新户型设置多个阳台,利益的回收问题。——以某个房源为例。阳台计算全面积：假设建筑面积120平米的房源，单价为1500/平米。总价则为：18万阳台计算半面积：（阳台面积减少5平米）那么建筑面积则为115平米的房源，要把总价保持在18万，那么单价就应该上调为：1565/平米以上即可。阳台全部赠送：（阳台面积减少10平米）那么建筑面积则为110平米的房源，要把总价保持在18万，那么单价就应该上调为：1636/平米以上即可。显然，上调约10%的单价，可以利用项目优势属性来拔高，在如今的辰溪市场也是完全是能够接受的。但是多阳台全部赠送，无疑将成为项目的最大卖点之一。4、户型创新入户阳台4、户型创新超大阳台的改造，使之成为是家庭生活的中心点，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。超大阳台设计4、户型创新大进深阳台2.5m4、户型创新“能跳舞的大阳台”“空中四合院”很小的“观景阳台”特色阳台4、户型创新弹性凸窗送面积窗空间使用灵活4、户型创新大落地窗引景入室景观及朝向较好的单元，客厅、卧室部分可以采用较大面积的观景窗台，将景观资源最大化。4、户型创新住宅立面设计建议现代简约风格可带异域风情现代简约风格可带异域风情项目物业管理建议物业管理服务在辰溪并没有引起重视和关注，但是它无疑是未来的发展重心确立物管品牌，向辰溪人民灌输物业管理的重要性和便利性。精心挑选形象好、素质高、服务意识强的工作人员，其中，保安人员是对外形象展示中重要的一环。■项目户型平面建议智能化周界防越报警系统闭路电视监控系统24小时定时不定时安保巡逻消防系统宽带、电话、有线电视的信息网络系统物业管理系统电表、水表、煤气户外远程抄表系统物管安保服务信息服务生活服务公共卫生保洁生活设施维护绿化、花卉园艺管理车辆停放管理各类费用代收代缴代收发报纸、信件■项目户型平面建议提供优质的物业管理，不但能为本项目带来极大的卖点，更能为开发商创立良好口碑。项目景观配套建议景观设计原则建议1、大景观原则营造社区主入口广场，中心景观区，核心景观带；2、主题性景观原则景观主题是统领社区景观设计的“大纲”，总体景观体现主题性和特色化；3、立体景观原则由于平面空间的局限性，整体设计可考虑在竖向上做出变化，增加整体的立体感和可视度，比如通过下沉式广场等丰富景观的层次。4、近人的景观原则景观设计应从基于人本主义的观点出发，强调观赏性、功能性、娱乐性与一体，让业主参与其中，形成可观、可玩、可游的景观氛围；■项目景观配套建议•“多硬少绿”；•喷泉（硬底）、叠水连接人造水景；•中心广场形成核心；•绿地、低矮灌木为主，中心园林东、南、西可选择较高大树种，平面与垂直相结合的多维绿化原则。景观设计要点建议从园林景观方面寻求突破大门示意图■项目景观配套建议社区大门——形式应与社区建筑整体风格相协调，不求奢华但求气派、高贵，给人以高门大院之感。•社区主入口——园林中心主题景观应以重彩的手法营造景观的震撼力。我司认为应该是水景为社区主题景观。社区园林中心水景设计，动静相宜，并强调亲和性、趣味性。不主张大面积水体，我司建议，应该加入一些特色水景如薄水景和旱喷泉等。从园林景观方面寻求突破■项目景观配套建议在主入口两侧，可采用通透的柱廊上架构观景长廊平台，凭栏感受象湖风景如画。柱廊也可作为社区围栏构架，增强社区的安全感、私密感、森严感。景观长廊平台与大门设计应统一考虑。观景长廊■项目景观配套建议相对通透的铁艺围栏示意图■项目景观配套建议园路的铺装园路是园林不可缺少的构成要素，是园林的骨架、网络。园路的规划布置，往往反映不同的园林面貌和风格。园路是组织游览线路，提供休憩地面。园路和广场的铺装、线型、色彩等本身也是园林景观一部分。■项目景观配套建议运动设施及场地规划，打造健康生活范本健康是人类的基本需求，在居家生活方面表现的尤为明显，而健康生活往往运动是融为一体的。过去的十年内大大小小的楼盘都纷纷打出“健康牌”“运动牌”，所有本案在运动场地及设施方面不但不能丢，反而应该做的更好。■项目景观配套建议门、指纹/密码门锁（安全科技化提升）可考虑采用子母门设计，加设指纹门锁、密码门锁。提高科技含量，与市场上传统的入户门形成差异化。■项目景观配套建议可视对讲系统（安全科技化提升）每个单元进出电梯大厅全部采用可视对讲系统，对业主安全层层把关。■项目景观配套建议项目客群定位建议本项目目标客户特征描述•按照100—130平方米的主力户型设定产品；•按照预期均价为1500元左右设定价格；•主力产品的总价格大约为15万—20万元左右；•购买者的家庭收入幅度必须为：4000~7000元,家庭积蓄总额必须在6-10万元以上；（为支付首期款项额的1.6倍）;•职业特征多为事企业单位的中高层管理者，小型企业主，教师、医生和国家公职人员;•综合特点:高文化知识、高收入、高品位。■项目定位分析对核心客户群的圈定核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群辰溪县各位机关单位的公人员（教师、医生、事业编制人员）公务员（政府单位）未来本项目商业街的业主或租客们辰溪下属乡镇的富裕人员。辰溪原住民在外打工，回乡职业者外地在此经商的高级管理人员、私企老板等外地来本地投资买房者■项目定位分析■项目定位分析客户总体特征1、年龄范畴主要在26-45岁之间；2、家庭构成多为二夫妻或者加1个孩子、少部分为三代同堂；3、多数处于人生的上升阶段，希望拥有“房子、车子、儿子”的理想生活，家庭月收入不低于5千元；4、已拥有1套或者物业，基本上购房少量为一次购房、多数为二次或以上置业；5、教育程度较高，注重交友圈子和体面感。谢谢观阅、顺祝商祺怀化东星房博房地产经纪有限公司2010年10月东星房博房地产经纪有限公司，注册资金5000万元。是一家强势品牌策划与地产专业服务为宗旨的专业性营销策略机构，服务领域涵盖两大部分：房地产业全程营销策划与顾问服务。在怀化的这几年中，积累了丰富的市场操盘实际经验，拥有一支强势的市场营销策划精英团队，并建立了行之有效的内部管理体制和监督机制。公司架构下设：市场策划部、项目销售部、设计部、客服部、行政部、财务部等部门。是实战派、体系化的地产品牌营销策划整合机构。公司简介区域与战略发展顾问商业物业全程顾问住宅物业全程顾问项目可行性研究房地产专业服务领域OurServices业界精英联盟，铸就专业团队东星房博房地产经纪公司团队是由具备多年房地产开发、营销、品牌策划、设计等丰富从业经验的资深地产精英强强联合构建，围绕怀化乃至全国开展房地产全方位、多角度营销战略规划，在住宅、商业地产营销策划方面，有较高的操盘水准。东星房博精英团队先后操作过的地产项目数十个，如怀化的千禧花园、银湾小区、英泰国际；外地有南昌鹿鼎国际、新僵开源国际物流港、文华万向城、长沙铜锣湾广场、昆明汇都国际等，在业界形成一定的影响力，并拥有广泛的市场知名度。英泰国际项目地址：怀化火车站站前广场改造工程；项目规模：总面积有30万多平方米，分A、B、C三个区业务代理：一期策划及销售、招商代理；团队操作过的项目南昌鹿鼎国际项目地址：江西南昌市南京东路988号项目规模：总建筑面积40万平方米，由五大产业集群组成业务代理：策划及销售、整合推广；二、团队操作过的项目楼盘销售推广成功案例——开源国际物流港项目位置：中国新疆，喀什市解放北路358号项目规模:项目总占地328亩，总投资5亿元业务代理：策划及独家销售、招商代理业绩：销售率达到可销售面积的90%，销售额3个亿，楼盘销售推广成功案例——山东潍坊滨海经济开发区商贸城项目位置：海化路新城路交汇处项目规模：项目总商业面积约为3.7万㎡，整个项目一期以花园住宅为主,二期以商业为主。开盘价格创当地之最高。商家资源大型知名品牌：沃尔玛、肯德基、麦当劳、苏宁电器、通程电器、屈臣世、大润发、大地影院、潇湘影院等怀化家电商家：贺氏家电、彦氏家电等家电商家。怀化知名大药房：平价大药房、怀仁大药房、一杆秤大药房收集客户信息：怀化西南陶瓷城商家、金都陶瓷城商家、武陵城家居城商家、万和灯饰城商家、怀化河西建材大市场商家。超市：佳惠超市、步步高超市、新一佳超市、家润多超市、好伴超市等。