搜索
连锁中国房地产专业服务商中国房地产策划代理企业TOP10上海新景祥房地产投资咨询有限公司地址：上海市中山南二路440号中粮大厦19层邮编：200032电话：021-64338086传真：021-64049229网址：上上海海地地产产观观察察————2010年1、2月目录目录01卷首语资讯篇02宏观经济02城市建设02房地产市场03行业动态市场篇04土地市场15商品房市场28媒体监测09年10月第1页，共31页卷首语新年伊始低调开局观望重现楼市现象：进入2010年，随着相关调整政策的连续出台，房地产市场观望气氛日趋浓重。在供应方面，由于1、2月是房产销售的传统淡季，新开盘项目较少，而开发商由于目前资产状况较为理想，暂时不会选择大幅折价推动销售，因此整个市场呈现量缩价稳的格局。而包括万科、保利及中海等主要国内住宅开发商的1月销量却较12月有所上升，显示中高端市场表现仍较为平稳。新景祥认为：供需关系决定价格走势政府为打击囤地捂盘而采取的种种措施，以及银行贷款的收紧，将对开发商资金链造成影响，从而影响整个房地产开发模式，形成供应压力。但是短期之内的供需关系，仍将是价格走势的决定因素。由于外郊环区域新盘供应量较大，因此在目前上海房价依旧坚挺的背后，少数降价促销的楼盘也大多集中于此。不过，目前还仅限于“立减3万元”、“送4万元代金券”等力度较小的促销措施。如果今年3、4月份出现明显供大于求的局面，那么打折促销幅度将会加大。09年10月第2页，共31页咨讯篇第一篇资讯篇一、宏观经济存款准备金率19个月来首次上调央行昨晚公布，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为19个月来首次上调。央行此番收紧银根早于预期，将给金融市场带来不小的压力。新年第1周，银行贷款增长达6000亿元，新年第一个月的银行贷款增长预计将超过万亿元，这不包括外资流入，说明一季度的流动性正在快速增长，除了去年，这种贷款规模的增长是很少见到的。分析：央行管理流动性的目的是为了防止资产价格上涨，进而达到控制通胀的目的，如果在这次上调存款准备金率后，流动性情况并没有得到遏制，预计央行还会继续有动作。由于去年的销售超预期，目前房地产企业资金比较充裕，因此，央行上调准备金率对开发商短期不会构成太大的负面影响。不过，一旦央行加息，开发商的财务成本将大幅上涨，这个对企业而言威胁最大。二、城市建设上海：浦东REITs方案已上报系央行主导债权版模式在日前上海举行的“金融中心核心功能区建设高端座谈会”上，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家国企共同发起的REITs试点已经上报，浦东在2010年将很有可能成为首批推出REITs的试点地区。该REITs方案系央行主导的债权版模式，由陆家嘴集团、张江集团、外高桥集团、金桥集团四家公司联合发起，筹资额在35亿到45亿元。评论：REITS对商业地产的发展确实将会起到积极的推动作用，但是在一个金融市场非常脆弱和生嫩的情况下，金融衍生品的使用，应慎之又慎。所以这也是为什么叫了这么多年REITS才开始试点。三、房地产市场上海沪四条遏制地价房价过快上涨上海市住房保障房屋管理局等五部门制定的《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》出台，从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面采取措施，以求遏制地价、房价过快上涨。09年10月第3页，共31页咨讯篇将营业税的征免时限由2年恢复到5年；契税优惠也作了相关调整。针对投资投机性购房，“沪四条”还明确将严格执行差别化信贷政策，在继续支持居民自住和改善型住房消费的同时，更加严格二套房的信贷管理和认定标准。上海今年不控制公积金放贷量动用公积金多为首套南京公积金管理中心23日宣布下调公积金可贷额和叫停公积金二次申贷之后，上海公积金现有政策仍没有变动，且上海今年也不会像南京那样将公积金贷款量控制在一定额度内。按照公布的上海市2009年前三季度公积金运行报告计算发现，当年前三季度公积金归集额为245.8亿元，而放贷量达到421.4亿元，同样存在房贷量远高于归集额的情况。四、行业动态绿城领秀上海豪宅市场专注于高端项目营造的绿城集团再次成为上海楼市关注的对象。继上海绿城、上海玫瑰园之后，黄浦湾再度耀眼上海豪宅市场。或许正是由于占据着如此集万千宠爱于一身的稀缺资源，黄浦湾从规划之初就着眼于世界顶级豪宅。华侨城70亿上海拿地创新单价地王记录2月11日，华侨城70.2亿拿下上海高价竞得了闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，按照出让面积35560.5平方米，容积率3.74计算，该地块的最终楼板价为52783元／平方米（溢价率49.4%），成为全国新的单价地王。闸北区苏州河北岸东块1街坊地块用途为商住办，出让面积3.556公顷，出让底价为47亿，保证金18.8亿，粗略估算，保证金占底价比例高达40%。09年10月第4页，共31页市场篇第二篇市场篇一、土地市场2月份，土地供应量环比下降，共45幅土地面市，比较上月增加了24幅；成交量出现。其中，本月供应以工业用地体量最大，成交量则以住宅用地为主。1、土地出让公告情况1月上海土地供应用地总体量最大为工业用地，155.41公顷，占1月供应用地总量的79%，其次为住宅用地、商办、商住等性质用地。2月上海土地供应用地总体量最大仍为工业用地，92.03公顷，从出让面积上，环比上月出现大幅回落，降幅为41%，出让体量占总供应量78%。本月商办、商住、办公及商住办性质出现零供应，值得注意的是2010年起办公性质用地已连续两个月出现零供应。上海1、2月各类土地供应情况0204060801001201401601801月13.6912.39011.65155.4103.562月24.8901.37092.0300住宅商办商业商住工业办公商住办2月份上海供应土地面积共计36幅，总供应量为118.29公顷，本月办公用地继续出现零供应，商办、商住、商住办等综合性质用地也出现零供应。同时住宅性质用地相较上月出现增加，增幅为82%。09年10月第5页，共31页市场篇1月上海各类土地供应面积及占比例情况13.69,7%12.39,6%0,0%11.65,6%155.41,79%0,0%3.56,2%住宅商办商业商住工业办公商住办2月上海各类土地供应面积及占比例情况24.89,21%0,0%1.37,1%0,0%92.03,78%0,0%0,0%住宅商办商业商住工业办公商住办09年10月第6页，共31页市场篇1月份上海各区土地供应情况020406080100120公顷系列196.646.4430.9415.094.043.568.02宝山青浦松江奉贤闵行闸北普陀2月份上海各区土地供应情况051015202530公顷系列127.5222.2718.0715.7713.368.966.77松江金山嘉定奉贤南汇青浦浦东09年10月第7页，共31页市场篇n10.1、2月上海土地出让公告（部分）列表公告日期出让方式地块公告号土地名称出让面积(公顷)规划用途出让年限容积率1.13挂牌201000201闸北区苏州河北岸东块1街坊地块3.55605公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地住宅70年、商业40年、办公和文化娱乐50年3.741.13挂牌201000203金泽镇金商公路东侧地块12.38611公共设施用地（商办）商业40年、办公50年不大于0.51.13挂牌201000204重固镇赵重公路东侧地块11.65237B-01-06地块居住用地,B-02-05地块居住用地,B-03-02地块商业金融业用地,B-04-01地块商业金融业用地住宅70年、商业40年B－01－06地块：不大于1.3；B－02－05地块：不大于1.3；B－04－01地块：不大于1.0；B－03－02地块：不大于1.01.13挂牌201000202徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块13.69373居住用地住宅70年不大于1.82.3挂牌201000601大型居住社区泗泾基地B地块24.88787居住住宅70年B-1块住宅容积率不大于1.8、建筑面积控制在207324平方米以下，社区级社会服务设施用地容积率在1.0-1.5之间、建筑面积控制在18975平方米以下；B-2地块容积率不大于1.52.26挂牌201000901徐汇区龙华街道183街坊P1宗地0.102其他商服用地（加油站）商业40年不大于0.209年10月第8页，共31页市场篇数据来源：上海规划和国土资源网地块点评闸北区苏州河北岸东块1街坊地块——黄金地块考验市场接受能力地块概况：地块位置：闸北区地块四至：东至河南北路，南至北苏州路，西至山西北路，北至天潼路出让面积：35560.5平方米土地用途：公共设施用地（商办、文化娱乐）、居住用地、市政公用设施用地及公共绿地规划容积率为3.74“苏河湾”是上海市确定的首批现代服务业集聚区之一。根据规划，“苏河湾”地区总共分为10个地块。2008年5月，苏河湾41、42街坊地块曾举行推介会，吸引了众多国内外开发商到场，该地块计划在当年7月份对外退出。然而，进入2008年下半年，楼市调控加剧、土地频频流标，“41、42街坊”地块被推迟出让。作为“苏河湾”概念首幅地块，因为动迁成本高昂，该地块挂牌起始价高达47亿元，折合楼板价为3.53万元/平方米。根据规划该地块商业面积将建造酒店，并且地块内还包括历史保护建筑。因此出让文件中规定，竞买人必须有保留建筑保护、改造开发经验，同时还要有高档酒店的开发管理经验。地块出让文件对物业未来的运营也设置了较为苛刻的条件：地块上商业物业部门必须由开发商持有经营，办公楼不得分割小单位出售（但可以整层、整栋销售）。同时，竞得人自出让合同签订之日起的15日内必须支付土地使用权出让价款50%。2.26挂牌201000902张堰镇东风路以西，松金公路以北地块0.65273商业用地商业40年不大于1.622.26挂牌201000903赵巷镇巷崧路东侧地块0.61748商业金融业用地商业40年不大于1.009年10月第9页，共31页市场篇2、土地市场成交情况从1、2月上海土地市场成交情况看，除了商业、商住办用地，本月剩余各类用地成交环比均出现上涨，其中住宅、工业用地涨幅分别为217%、9%。上海1、2月各类土地成交情况020406080100120140160万平方米1月45.6823.23039.4162.342月144.611.7812.8115.8767.98住宅商业办公商办住工业09年10月第10页，共31页市场篇1月份上海各类土地成交面积及占比例情况45.68,27%23.23,14%0,0%39.41,23%62.34,36%住宅商业办公商住办工业2月份上海各类土地成交面积及占比例情况144.6,57%11.78,5%12.81,5%15.87,6%67.98,27%住宅商业办公商住办工业09年10月第11页，共31页市场篇1月份各区县土地成交情况0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00万平方米系列1111.2321.2110.449.706.153.622.362.271.911.78青浦金山松江嘉定宝山奉贤南汇闵行浦东普陀2月份各区县土地成交情况0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00万平方米系列187.247.839.731.413.39.067.485.923.72.562.391.730.430.20松江浦东青浦南汇嘉定闸北金山黄浦闵行长宁奉贤崇明虹口杨浦2月土地成交共计39幅，成交面积266.38万平米，环比上月上升54%。其中住宅用地为144.6万平方米，占比57%，其次是工业用地，成交面积67.98万平方米，占比27%。成交区域主要集中在松江、浦东和青浦，其中住宅与工业用地占大部分。2月所出让的地块中，住宅用地中，共有12幅地块溢价成交，