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寿光市巴龙地块前期调研报告市场拓展部潍坊分公司二○○七年一月寿光巴龙地块前期调研报告２目录第一章总论.........................................................................................................11.1项目名称.......................................................................................................................11.2报告编制单位...............................................................................................................11.3地块位置及配套...........................................................................................................11.3.1规划范围.............................................................................................................11.3.2自然现状.............................................................................................................21.3.3周边配套.............................................................................................................21.3.4市政配套.............................................................................................................21.4综合评价及建议...........................................................................................................2第二章寿光市概况.............................................................................................32.1地理区位.......................................................................................................................32.2经济概况.......................................................................................................................42.3人口概况.......................................................................................................................52.4发展规划.......................................................................................................................5第三章房地产市场调研与项目定位.................................................................73.1市场研究.......................................................................................................................73.1.1寿光市房地产市场状况....................................................................................73.1.2项目所在区域房地产市场分析.......................................................................103.2项目的市场定位及价格预测....................................................................................143.2.1项目市场定位...................................................................................................143.2.2项目的目标客户定位.......................................................................................143.2.3项目价格预测...................................................................................................14第四章项目SWOT分析..................................................................................15第五章土地报价及投资收益分析...................................................................155．1假设项目为纯多层..................................................................................................155．2假设项目为纯别墅..................................................................................................161第一章总论1.1项目名称寿光市巴龙地块前期调研报告。1.2报告编制单位海信房地产市场拓展部、潍坊分公司。1.3地块位置及配套1.3.1规划范围本宗地位于寿光市东环路以西，建桥路以东，公安局、检查院、法院、广电大厦办公楼北侧，地块北侧为农地（蔬菜大棚）。寿光巴龙地块前期调研报告2以下规划指标为寿光规划展所展示指标，具体数据可能会存在偏差。总规划用地246079平方米（369亩净用地）规划总建筑面积300000平方米总户数2135户出让年限70年容积率1.21绿地率35．2％1.3.2自然现状宗地北端为空地，南端为几栋在建多层住宅（目前进度地上一层到两层），中间部分为一中学（不包含在369亩土地中），横跨地块有一高压线。1.3.3周边配套交通：本地块南侧1公里内圣城街上有2路汽车（从洛城经汽车站、佳乐家超市到马店）。不过目前寿光市的主要交通工具为电动自行车、自行车、少量私家车，公交车的利用率不是非常高。教育：本地块两公里内有重点高中：现代中学，大专院校：潍坊科技职业学院，私立贵族学校：世纪学校（幼儿园到初中）。医疗：地块西侧两公里之内有寿光市立医院，地块北侧两公里内有寿光眼科医院。购物：地块西南侧两公里内有全福元超市。其它：本地块西侧1公里左右处为山东寿光巨能金玉米开发有限公司(有强烈的异味)。1.3.4市政配套据巴龙公司人员反映，市政供水、暖、电、气、通信等各种配套管线应该不会有很大问题。1.4综合评价及建议本地块位于新的行政中心、文化教育中心，随着市委、市府等单位的搬迁，其前景看好（本地块当时以43.3万/亩，净地369亩成交）。但寿光市单位集资建房、定向开发现象严重，目前市委、市府、法院、检查院等政府机关及教育机构、效益比较好的企事寿光巴龙地块前期调研报告3业单位等都已经完成集资建房或定向开发，而且其开发的项目就户型及位置等因素来看在寿光都属于比较高档的楼盘，这些人短期内买房的可能性比较小，这就使我公司的目标客户群大大流失。通过测算得出，如果纯建设多层住宅则在地价47万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况下可实现我公司15％的投资利润率。如果纯建设别墅项目则在地价42万/亩（地价包含了各种行政性事业收费）的情况才可实现我公司15％的投资利润率。但寿光目前普通住宅市场的消化速度比较慢，旺季才能达到20套/月，平均月销售十套左右。369亩的大盘市场消化周期会比较漫长，而且存在本地块紧邻一大型化工厂（该厂有强烈异味且短期内搬迁的可能性不大）。通过对市场的分析，我们认为如果整体接盘风险比较大，建议放弃本项目。第二章寿光市概况2.1地理区位寿光市位于山东省北部，渤海莱州湾西南岸。东邻潍坊市寒亭区，西界广饶县，南接青州市和昌乐县，北濒渤海。纵长60公里，横宽48公里，海岸线长56公里，面积2180平方公里，辖16处镇、街道，其中规划城区面积40平方公里，建成区面积25平方公里，占全省总面积的1.43％。寿光巴龙地块前期调研报告42.2经济概况寿光市连续八次跻身全国农村经济综合实力百强县。2005年度全国百强县寿光排名第41位，农业增加值列全国第19位。全国县域经济基本竞争力百强县列第38位。2005年实现财政总收入19.8亿元，其中地方财政收入突破10亿元，城市居民人均年收入达13000元，各类存款余额163.1亿元。2006年1－9月，完成财政总收入18.2亿元，比2005年同期增长32.6%。金融机构各项存款达187.2亿元，比年初增加27.2亿元。各项贷款余额140.3亿元，比年初增加22.4亿元。农村居民人均现金收入7334元，同比增长12.7％。工业方面：2005年，全市工业实现销售收入434.1亿元，同比增长57.5%。寿光市基本形成了造纸包装、原料化工、机械制造等6大支柱产业，打造了晨鸣机制纸、联盟化肥、仙霞服装等10多个知名品牌，有4支股票上市。农业方面：寿光是全国无公害蔬菜示范基地县达标单位，仅蔬菜一项，农民人均纯收入3000多元。连续成功办了六届蔬菜博览会，被国务院批准为全国五大农业会展之一。其北部地下卤水储量40亿立方米，宜盐面积260万公亩，原盐年产量300万吨，是全国三大重点海盐产区之一；沿海滩涂45万亩，主要经济鱼类20多种，贝类10多种；石油和天然气储量也非常丰富。近几年寿光市经济发展状况良好，综合经济实力一直名列潍坊市最前列，近几年胡锦涛主席将寿光做为先进性教育试点单位，从政治环境及政策等方面为寿光经济的快速发展提供了强有力的支持。近三年潍坊市各区县的GDP对比如下：寿光巴龙地块前期调研报告52003200420052006前三季度GDP增长率GDPGDPGDP潍城区33.385.9%41.1952.2847.1奎文区28.5224.3%37.0846.3843坊子区30.8715.7%37.1146.0542.9寒亭区3316.5%40.7549.4146.7高新开发区54.58滨海开发