万科成本管理介绍

08.03.26Page1万科成本管理介绍万科集团成本管理部2010年08月提纲一．引言二．成本核算方法三．成本管理模式四．新的课题与挑战引言耳熟能详的声音：日本汽车成本控制好啊，所以卖的比欧洲车便宜…某某大公司为了削减开支，裁员5%...中国劳动力便宜啊，所以外国人来中国投资…进口关税降了，买原装进口车便宜多了…逃离“北上广深”，生活成本太高了………引言“成本”对社会经济的影响无处不在，是使用频率最高的词之一。什么是成本？严谨的定义是：成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费的总和。对于房地产企业而言，成本是什么？再来看看下面的说法：引言甲：我明白了，万科的成本就是盖房子的费用支出！乙：哪里，我们的工资不是成本吗？丙：还有买地的钱呐！地可是越来越贵了…丁：对了，还有住宅小区的绿化，我最喜欢那些漂亮的树啊、花花草草了…戊：我来总结吧，把你们说的加起来，再加上你们谁都没有想到的，呵呵…政府收取的税----房地产的成本就完整了！他们每人都说对了一部分，正确的答案是什么呢？引言《万科集团房地产开发企业成本核算指导》成本核算之房地产成本的构成房地产成本的构成房地产的成本包括九个大类：第一部分土地获得价款：指为获取土地开发使用权发生的各项费用。一般包括：土地出让金合作款项拆迁补偿红线外市政费用我们请合作方吃饭的费用，算不算合作款项？我们在前往土地拍卖现场的车费算不算土地获得价款？答案：都不是。第二部分开发前期准备费----指取得土地开发使用权后，在项目开发前期的费用。一般包括：设计费----从规划到施工图的全部设计过程产生的费用；报批报建费用----向政府缴纳的规定费用；三通一平费用----通水、通电、通路和场地平整产生的费用；临时设施费用----项目部办公室、项目围墙、临时水电费用；1、项目部为项目开工庆典花费15000元，算不算开发前期准备费？2、项目场地内发现文物，我们请专人看守现场花费600元，算不算前期准备费？3、项目部的临时食堂，使用3个月后拆除，算不算临时设施费？答案：1、2项不是，3项是。房地产成本的构成第三部分主体建筑工程费：项目开发过程中的建筑费用，包括：基础费用----建筑的地基与基础费用；结构与粗装修费----完成地面以上的结构与基本装修的费用；门窗工程费用----室内外门与窗的费用；公共部位装修费用----外立面、公共部位的装饰与装修费用；室内精装修费用----对精装修交付的房屋的装修费用；1、某高层项目基坑支护花费400万元，能否计入基础费用费？2、某工程基础施工中的土方外运花费50000元，后期土方回填又花费8000元，请问外运能否计入基础费用，回填又是否能计入？3、某项目由于成品保护不力，门窗破损损失5000元，能否计入门窗工程费？4、阳台栏杆能否计入主体建筑费？答案：均可。房地产成本的构成第四部分主体安装工程费----指项目开发过程中的室内安装费用，包括：室内水电安装费用----室内各类水电相关工程费用；电梯安装费用----高层建筑的电梯费用；消防系统费用----防火所必需的消防设施费用；智能化系统费用----业主安全保护、通话、访客系统等费用；1、你所了解的智能化系统包括哪些？答案：防盗（摄像头、监控室）系统、对讲（对讲机）系统、车库进出（IC卡）系统、门禁（IC卡、密码、指纹）等。房地产成本的构成第五部分社区管网费----指项目管网配套费用，包括：室外给排水费用----小区接入市政自来水、排水至城市排水系统费用；室外采暖费用----小区接入市政采暖或自行建设采暖设施费用；室外燃气费用----小区接入市政燃气的费用；室外电气与高低压费用----小区从市政供电网络引入电至各家各户的费用；小区为节水设置的中水系统，约200万元，能否计入室外给排水费用？社区管网费用是最容易被普通人忽略的成本支出。房地产成本的构成答案：是。第六部分园林环境费----指项目内的景观费用，包括：道路广场费用----小区建设道路、广场的费用；绿化建设费用----小区内用于绿化工程的费用；小区围墙费用----小区围墙、组团围墙的费用总和；室外照明费用----各种照明所花费的费用零星设施费用----各类未细述的设施费用总和1、绿化工程中的土方费用，属于绿化费用还是主体建筑费用？2、由于养护不善，造成的绿化苗木枯死损失30000元，能否计入绿化建设费？3、小区内的路灯照明，社区管网还是园林环境？答案：1绿化费用，2计入，3属于园林环境工程费用，。房地产成本的构成第七部分配套设施费----指项目内为业主服务的各项配套设施费用，包括：会所费用学校费用物业用房垃圾转运站……1、万科建的已经销售给华润超市的1000m2四季花城商业设施是否属于配套设施？2、政府在小区内建设的公交车站，是否属于配套设施费？答案：1不属于，2万科未投资，不属于。房地产成本的构成第八部分开发间接费----指项目开发直接相关，但不能明确属于特定开发环节的费用支出以及项目营销设施建造费等费用，包括：工程管理费----项目发生的行政、监理、造价咨询等费用资本化利息----项目使用资金的利息营销设施建造费----非临时性销售大厅、样板房等建造费用物业完善费----物业维修基金与请物业公司配合项目的支出等1、财务部门的人工成本是否属于工程管理费的范畴？2、物业是万科物业，为什么还要支付费用？答案：1不属于，2、亲兄弟明算账。房地产成本的构成第九部分期间费用公司管理费----公司发生的但无法明确到项目上管理费用营销费用----营销部门行政费用、广告、销售代理等营销费用1、公司总经理的人工成本属于公司管理费吗？答案：属于。房地产成本的构成土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发成本完全成本回顾一下：房地产项目成本组成房地产成本的构成（成本部）（财务部）期间费用成本核算之成本核算对象的确定成本核算对象的确定成本核算对象的确定哪些是核算对象呢？在某项目中包括：1.5栋6层住宅；2.2栋11层住宅，底层是可售商业；3.2栋24层住宅，其中一栋进行了室内精装修；4.配套幼儿园；5.配套会所。成本核算对象的确定可售性：配套的会所、学校差异性精装修房与毛坯房、多层洋房与普通多层功能区分底商与上部住宅便于成本费用的归集楼栋、单元、户型原则：成本核算对象的确定1.一期开发完毕的项目：按独立别墅、联排（双拼）别墅、多层洋房、普通多层、小高层、高层、超高层、独立商业、底层商业、写字楼、可售车位等不同的可售产品类型划分成本核算对象。成本核算指导中所确定的产品类型不允许自行增加，特殊项目若需增加应报集团审批。2.成片分期（区）开发的项目：应分期分别核算。在此基础上，若同一期内有各种可售产品类型，则再按可售产品类型划分成本核算对象。项目分期按照公司的经营计划确定多层住宅：一般是六层（含）以下；小高层为七层至十一层（含）；高层是指十二层及以上且总建筑高度小于100米；建筑高度100米以上为超高层。这是由国家建筑相关规范、市场营销术语、客户对产品认知等几方面因素综合确定成本核算对象的确定成本核算对象的确定成本核算之成本分摊方法成本分摊匹配国家税务部门《房地产计税成本》的精神，非业主共有物业，成本不能分摊至可售产品中。按照“配比原则、受益原则”将成本分摊到各期、各产品对象成本分摊步骤一：按各期占地面积比将总地价分摊到各期，其中公摊地价按建筑面积比分摊至各期；步骤二：将当期地价在各成本核算对象间进行分配：A、若成本核算对象单独构成明显组团，按各独立组团的占地面积比分摊地价。B、否则采用“容积率倒数法”分摊地价。通过建筑面积乘以其“容积率倒数”计算出核算对象的占地面积，通过其比例分摊当期地价。地价：要求严格按产品占地面积比分摊地价。目的：以收益原则，更客观准确地在不同容积率产品间分摊地价。成本分摊地价分摊示例（跨期分摊）：项目分期占地面积（m2）建筑面积（m2）一期分摊面积基数后期分摊面积基数备注一期20000480002000038000后期3800072000小区会所20008001200按建筑面积分摊总计600001200002080039200某项目土地价款为7.2亿元，建筑用地面积6万㎡，小区会所占地0.2万㎡（全项目配套设施），一期建筑占地面积2万㎡。项目总建筑面积12万㎡，一期建筑面积为4.8万㎡。则该项目一期应承担的地价是多少？一期地价=72000*（20800/60000）=24960（万元）成本分摊地价分摊示例（产品分摊）：产品建筑面积（m2）容积率分摊基数地价分摊（万元）可售单方地价（元/m2）多层洋房180001.51200060003333.33小高层240002.01200060002500.00高层360003.01200060001666.67合计780003600018000某项目一期，地价为1.8亿元，建筑用地面积3.6万㎡，总建筑面积为7.8万㎡，其中，多层洋房建筑面积为1.8万㎡，小高层建筑面积为2.4万㎡，高层建筑面积为3.6万㎡（均可售），若多层洋房、小高层、高层的容积率分别以1.5、2和3计，则该项目各产品的可售单方地价是多少？多层洋房：分摊地价=18000*（12000/36000）=6000（万元）可售单方地价=6000/1.8=3333（元/m2）成本分摊六类费用：尽量真实反映产品在项目中的资源受益比例；社区管网、园林环境费用由按各产品占地面积进行分摊。目的：更准确核算六类费用在各产品类型间的分摊成本项目跨期分摊标准产品分摊标准开发前期准备费可售面积可售面积主体建筑工程费直接归属直接归属主体安装工程费直接归属直接归属社区管网工程费可售面积占地面积园林环境工程费可售面积占地面积配套设施费可售面积可售面积成本分摊费用分摊示例：分期可售面积（m2）园林环境工程费（万元）一期1000001000后期900000跨期2000合计1000000某项目可售面积100万㎡，分期开发，一期可售面积10万㎡，其中高层可售面积6万㎡，占地比50%，小高层可售面积4万㎡，占地比50%，。一期自身园林环境工程费合计1000万元，跨期分摊园林环境工程费合计2000万元，则高层及小高层的园林环境工程费为___元/㎡和___元/㎡。一期园林环境工程费＝1000＋2000＊（10／1000）＝1200（万元）高层分摊＝1200＊50％＝600（万元）单方＝600／6＝100(元/㎡)产品可售面积（m2）占地比园林环境工程费（万元）高层６000050％600小高层４000050％600合计1000001200成本分摊除资本化利息外的开发间接费按产品核算对象建筑面积比分摊各产品核算对象中。目的：更准确核算开发间接费用在各项目、各产品间的分摊。行政管理费根据在建项目各期的建筑面积与开工时间的加权数比例进行分摊。开发间接费如：项目一、二期可售面积（车位除外）面积分别为40000m2、60000m2，当年开工建设时间分别为12个月、5个月，则分摊比例为（4×12）：（6×5）=48:30资本化利息:分期之间，资本化利息按项目各期实际资金占用分别计算；同期内：按期内各成本对象成本占用的比例进行分配。万科成本管理基本模式以目标成本和责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系。成本管理模式责任成本管理目标成本与动态成本管理作业过程管理成本管理软件公司管理层控制系统信息系统组织系统成本管理模式基本构架领导机构管理工具管理制度成本、工程文件成本管理模式万科责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。执行文件：《万科责任成本管理体系指引》1、责任成本管理成本管理模式——责任成本实施要点总经理成本部配合部门主体部门责任成本考核报告责任成本管理办法成本阶段性目标《万科责任成本管理指引》总部备案牵头组织讨论形成普及执行