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昆山赛格电子广场项目介绍2008-09-03第一篇：项目分析1、项目概述2、周边市场分析3、意向客户分析昆山赛格电子市场位于昆山市花桥镇曹安路曹新路路口，地理位置极佳，交通四通八达•项目东距上海中心区30公里，西邻苏州37公里。南面直向沪宁高速（A11），紧邻上海郊环（A30）、北靠312国道、外青松公路，以及上海轨道11号线（R3延伸段）。•正在建设中的11号线（R3线）墨玉路站步行本案只需10分钟，11号线规划延伸至花桥国际商务城并设有两个站点，它的先导区站就在本项目斜对面。项目概述—地理位置项目所在的花桥国际商务城，是江苏省委省政府投资60亿打造的江苏“陆家嘴”项目概述—区域规划江苏省关于发展花桥国际商务城文件江[2004]204号关于加强花桥国际商务城发展的相关意见•江苏省委书记李源潮亲自批示：上海与苏州的快速轨道线必须通过花桥，以完善花桥国际商务城的交通配套。•苏州市政府明确：５年内将花桥国际商务城年新增财政收入苏州市级集中部分，全额返还。•昆山市更是要求举全市之力，像当初支持昆山开发区创业一样，全力支持花桥国际商务城的加快发展，全市上下形成了加快花桥国际商务城开发建设的广泛共识。项目占地面积41593平方米，总建筑面积约18万平米，由四层的电子产品交易市场和一栋26层的商务办公楼及一栋30层公寓式酒店组成•整个项目分两期开发，中间部分为项目的一期，是10万平方米的电子产品交易市场总高四层；靠近市场东边是项目的二期，约8万平方米，主要由一栋26层的商务办公楼及一栋30层公寓式酒店组成。•准备销售的为一期，总共约10万平米，是由6.5万平米的电子商场、2万平米的地下停车库及仓库、1635平米的餐饮、15000平米的多层停车库组成项目概述—项目规划项目概述—可售区域自留区域可售区域预留区域预留区域预留区域在可售商铺面积分布中，以10-20平米面积商铺所占比例最大，约占整个可售套数的83%项目概述—面积分布楼层1F2F3F4F合计可售面积7479.788751.718547.588547.0933326.16可售套数6686987147142794平均面积14.912.512.012.012.910平米以下套数9110010210239510-20平米套数540589601601233130平米以上套数379111168小结：综合分析，项目共有六大优势项目概述—项目卖点卖点提炼品牌优势：由行业龙头深圳赛格直接经营，是赛格的第16家电子市场，赛格的20年品牌积累为经营带来保障投资优势：投资门槛低，首付5万起，总价10-50万；回报稳健，10年82%固定回报，且由银行实力担保；另有超额利润分成.升值空间巨大，深圳赛格曾创50万/平米天价区位优势：位于长三角物流枢纽、政府60亿打造的花桥国际商务城，发展潜力巨大行业优势：中国的电子产业是全球第一产业，年产值超过5万亿，电子专业市场市场空间巨大，行业利润率高规划优势：18万m2超大规模，1600个停车位，规模首屈一指；涡轮式人流体系设计，1-4层都配备专属的立体停车位，几乎层层“活铺”交通优势：南面直邻沪宁高速（A11），紧邻上海郊环（A30）、外青松公路、北312国道，以及上海轨道11号线（R3延伸段）由花桥国际商务城规划带动，整个区域市场走势强劲，以金都·安亭家园为例，从03年开盘的2800到现在的二手房已翻了一番周边市场分析—整体市场走势花桥国际商务城作为“上海卫星城”定位逐渐得到上海人认可，越来越多上海人把目光投向花桥国际商务城周边市场分析—整体市场走势•客源分析•大多为上海人，年龄偏大，主诉求为一个忠孝二全的方案。大都为养老为主，约占80%，上海的外地人约占15%，外省市占5%，投资客占了一部分比例，约占25%—40%•绿地21城•金都安亭家园•上海人约占50%，外地人约占35%，当地居民占15%，上海人占了一半的比例，是因为该小区与上海仅一墙之隔，从价格上说要比上海低很多，而且小区环境也很美，另一点有线电视，天燃气，电话都可安装上海的，与上海没什么太大的区别，所以上海客户较多，另一种就是投资客比较多，这里有轨道交通11号线，花桥国际商务城，投资升值空间特别大。•绿地启航社•整个案场客源群体针对上海工作的青年人，年龄在25岁—35岁左右，占90%左右，其余的10%为当地的或者外省市的上班族。数据来源：花桥地区小高层调研报告哪些是我们真正的卖点昆山赛格进入门槛首付5万起产业前景5万亿电子行业经营品牌深圳赛格地段花桥国际商务城交通轨道11号线规划18万m2找准我们的对象，才有方向—意向客户分析意向客户经济收入分析•意向客户家庭年收入集中在5-30万之间，代表了上海普通家庭水准意向客户置业情况分析•在我们的意向客户中，大多是一次置业客户意向客户行业分析•在确定填写行业信息的客户中，以电子信息行业所占比重最大，呈现一定行业属性购买客户区域分析•在对购买客户区域统计发现，购买量最大的区域依次为：浦东、普陀、青浦、嘉定、闸北和徐汇，也是我们常规意义上比较“穷”的区域THEEND&THANKS