高层写字楼物业管理沙盘推演(示范)

NetworkOptimizationExpertTeam超高层综合商务楼宇的经营管理——深圳地王大厦沙盘推演示范NetworkOptimizationExpertTeam超高层综合楼宇经营管理实务一、令人痴迷的超高层二、地标建设者—香港建设三、走近地王四、走进地王五、走近熊谷六、走在路上课程提纲NetworkOptimizationExpertTeam超高层的利与弊利：财富的象征、国力的象征、城市的象征科技的应用、科技的创新、科技的展示高容积率、高土地增值效益、高经济价值弊：城市风谷、光辐射、高能耗、高排放高风险：消防、恐怖袭击、设备故障NetworkOptimizationExpertTeam超高层10层或100米，中国建筑协会152米（500英尺）美国建筑协会CTBUH高层建筑与城市住宅委员会（CouncilonTallbuildingsandUrbanHabitat）“最高”评价指标：一、最高建筑高度二、最高建筑结构三、最高楼顶四、最高可用楼层综合体：写字楼、商场、公寓、酒店NetworkOptimizationExpertTeam令人痴迷的超高层NetworkOptimizationExpertTeam令人痴迷的超高层NetworkOptimizationExpertTeam挑战高度极限的竞赛上海中心650米；南京紫峰塔450米(落成）；平安金融中心580米；广州西塔432米（落成￥260）；深圳京基金融中心439米……科威特：1001米沙特：1600米…….令人痴迷的超高层NetworkOptimizationExpertTeam举世无双：迪拜塔（جﺮﺑﻲﺑد，BurjDubai位于阿拉伯联合酋长国迪拜的一栋摩天大楼，于2004年9月21日动工，是目前世界第一高楼与建筑。828？180层哈利法塔6厘米！1月4日.30万—17万—7万。举世无双：迪拜塔NetworkOptimizationExpertTeam终极梦想：X-SEED4000终极梦想日本大正构想在东京建造摩天巨塔X-seed4000塔——一座4000米高、拥有800层楼、可住100万人的超级建筑。这座摩天巨塔仿照富士山形状建造，但要比富士山还高213米，这个建筑是目前世界占地面积最大建筑占地面积的七倍，陆地上当然没有它的收身之所，它将被建造到东京湾上。建于盛世，成于衰退….经济规律的思考.劳伦斯定律NetworkOptimizationExpertTeam深圳地标改革开放代表：地王大厦NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设北京NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设广州深圳NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设上海北外滩40万平新地标四川北108地块NetworkOptimizationExpertTeam地标建造者：香港建设浙江湖州南浔国际建材城40万平方米建面NetworkOptimizationExpertTeam地王大厦其势坐东北向西南。即风水为:“艮山坤向”故该大厦坐山之命宫为：“艮宫”。属风水学“西四宅命宫”。其楼高三百八十四米，合易经卦：“三百八十爻，又楼层计八十一层，纳尽卦气：”九九八十一，天.地.人三才之气。“蔡屋围片区：缺水东广场喷水池。华润：润泽中华，水景的布置走近地王NetworkOptimizationExpertTeam结构形式：钢框架-RC核心筒用钢量：24500吨其建筑体形的设计灵感来源于中世纪西方的教堂和中国古代文化中通、透、瘦的神髓，它的宽与高之比例为1:9，创造了世界超高层建筑“扁”最“瘦”记录仅螺栓、栓钉就达100万颗，焊缝延长米达600公里。施工单位打破传统的管理模式，将生产诸要素的动态优化配置成功地运用于项目施工中，在内地率先购置使用澳大利亚M440D内爬塔吊设备，并引进进口压型钢板二氧化碳点焊机、熔检焊机等先进设备，确保了工程质量，创造了两天半一个结构层的“新深圳速度”。该工程施工技术荣获国家科技进步三等奖，二氧化碳立焊、斜立焊技术经国家权威技术中心检验确定为国际首创走近地王NetworkOptimizationExpertTeam走近地王NetworkOptimizationExpertTeam走近地王地王名字的由来：土地通过竞标，出让价为1.4233488亿美元（折合人民币12亿）总投资40亿港币。进口楼：钢筋水泥砂石，机电设备、玻璃…无可比拟的全球采购优势施工管理：全国第一个环保型项目NetworkOptimizationExpertTeam走近地王5A和双5A写字楼概念5AOA：办公自动化系统CA：通讯自动化系统FA：消防保安监控自动化系统MA：信息处理自动化系统BA：楼宇自动控制系统双5A是在5A的基础上加上以下标准A级地理位置，A级品牌标准，A级客户层次标准，A级服务品质标准，A级硬件设施标准NetworkOptimizationExpertTeam走进地王数字地王（一）：高度：384.95米最高点摇摆：90CM占地：18743平方米建筑面积：27万平办公楼：14.5万平，69层（不设4、14、24、44、67层），5个避难层、6个设备层；商场：3.5万平，五层公寓：100米，4.5万平332个单元地下停车场分三层，3.5万平方米，提供车位900个NetworkOptimizationExpertTeam走进地王数字地王（二）：1、3路供电；6个变电所，18台变压器，总装机容量28750KVA；2、中央空调：办公楼：分高中低3个独立系统，每个区域有两台750RT特灵离心机组和一台250RT特灵螺杆机组；商场：4台550RT特灵离心机组和一台250RT特灵螺杆机组；公寓：2台逆流式冷却塔集中提供冷却水，1272室内天龙水冷式空调机。3、消防：HONEYWELLXLS1000,烟感8519个，温感1632个，监控点2578个，控制点1288个4、电梯：67部，其中66部三菱，1部迅达；最高速6米/秒，最低速0.75米/秒。5、吊船：12部。NetworkOptimizationExpertTeam走进地王数字地王（三）：BA：HONEYWELL80008000点。NetworkOptimizationExpertTeam走进地王数字地王（四）：写字楼500强企业：20余家通用电气、马士基、MOTOROLA、TOSHIBA、日立、SONY、三星电子、IBM、英特尔、爱普生、爱立信、三菱商事、富士通、三井物产、日本丸红、永亨银行、CISCO、伊藤忠商事、荷兰银行、里昂信贷、渣打银行、大华银行、比利时联合银行、美国AMD、美国友邦保险公司、LG商事、韩国韩松株式会社、日本邮船、普华永道、日本第建集团、日本东芝电子、三菱电机、三洋半导体、松下电工、奇胜电器、戴德梁行、东方海外、达飞轮船商场客户：48家PORTS、ESCADA、BIBA、MARCAIN、RUCLLIN、SAMMY、麦当劳、肯德基、屈臣氏、千色店、中航健身会、稻香、EF等NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷深圳熊谷物业管理有限公司成立于1995年，是香港建设在深下属企业，具有独立法人资格，主要从事物业服务管理及各类房地产代理、经纪、评估、咨询。公司于1998年获得深圳市甲级物业管理资质，2004年获得国家一级物业管理企业资质，为中国物业管理协会常务理事单位、深圳物业管理协会副会长单位。先后管理着包括深圳信兴广场地王商业中心、深圳京广中心、深圳南海中心、深圳玮鹏花园及广州中信广场、海南省海口市银谷苑高档住宅小区、海南省洋浦经济开发区管理局办公大楼及公寓楼等总建筑面积约150万平方米的物业项目，在超高层及综合商住楼宇的专业化管理服务方面积累了丰富的经验。NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷总经理室董事会物业代理部品质管理部财务部审计部市场拓展部物业管理部运营推广部行政人事部杭州分公司京广中心管理处南海中心管理处上海分公司云深处别墅管理处玮鹏花园管理处湖州分公司地王大厦管理处天津分公司管理架构NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷经营目标：做中国高端物业管理的领跑者质量方针：用心诚信专业高效NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理人员：员工500多人。其中地王管理处员工230人经验值：双5A甲级综合商业楼宇。写字楼：3000平配备1名保洁1名安管高级公寓：2000平配备1名保洁1名安管商场：1000平配备1名保洁1名安管工程人员：4000平配备1名物业管理员：10000平配备1名行政人员：8000平配备1名六级英语+本科NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷地王大厦管理目标：一、保持资产质量，提升资产收益；二、客户服务设备管理等达到五星级酒店服务标准；三、安全、舒适、洁净、快捷、便利的商业/入住环境(根据调查：详见后页）NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%62%72%80%70%73.40%73.40%52%39%21.50%11.40%11、房屋、维修2、治安、车辆管理3、消防安全4、保洁、绿化5、社区文化6、设备保障7、知情需要8、客户服务从调查结果看业户普遍关注服务质量，其中对消防安全的需求占到80，高居第一位，治安、车辆管理也占到了72。可见从业户的居住心理分析，安全问题是人们的第一需求，一幢高层商务楼宇管理好坏，安全防范工作确实是一个重要环节。进一步分析，设备保障和保洁绿化也占到相当比重，分别达到73.4和70。可以初步认为，现代高层商务楼宇管理比较重要的是三个方面：一是安全管理，二是设备设施管理，第三是保洁绿化管理。NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理模式：三个中心客户服务中心：物业、工程、安全、收费楼宇控制中心：BA、消防、监控商业运营中心：租售代理、运营、推广英国BSI公司ISO9001质量体系认证ISO14001环境体系认证各部门架构分析NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理评价：五个关键指标管理者酬金综合回收率节能指标客户满意度指标资产经营指标开窗率洗手间NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理收费：三种价格1、写字楼：30元/平2、商场：40元/平+5.7/平=45.7元/平3、商务公寓：10元/平停车场：1080元/月金茂：48元HKIFC82元NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理难点：四个方面超高层消防工作人流车流疏导与控制楼宇机电设备的保养与更新楼宇节能NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷超高层消防工作一级预案二级预案三级预案三级责任演习和义务消防员二级梯队消防培训消防设备装修监管：防火材料地毯、地板胶、墙纸、板材、办公家具、废纸篓、垃圾箱禁烟工作：茶水间管理难点一NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷超高层消防管理（续）可怕的现实：1、没有一种升降机能十分可靠达到摩天大楼的高度。2、水压也达不到消防要求。难点：建筑容积率增大，收容人数多，但纵向交通容量有限，且外部开放空间面积较少，因此在发生火灾时，避难和消防难度较大。2000年5月12日，台湾汐止科技园一栋26层写字楼发生火灾，狂烧43小时，损失67亿新台币。2001年9月11日美国人引以骄傲的纽约“双子”世贸大楼遭飞机撞毁，恐怖袭击在短短几十分钟就夺去近3000人的性命…….NetworkOptimizationExpertTeam走近熊谷管理难点二人流车流的疏导与控制