写字楼硬件配置研究

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。写字楼硬件配置研究观点。写字楼档次评级不是所有的写字楼都能被称为甲级写字楼，不是所有的写字楼都会愿意承认自己是乙级写字楼！地段的不可替代性形象高端交通方便1234顶级写字楼产品特征商务配套、物业管理完善写字楼产品解析甲级写字楼硬件配置打造要素硬件配置外立面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间装修标准:电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间、群控系统空调：系统类型、运营方式、计量方式软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化品质楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词大堂电梯间卫生间档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级建筑高度高层、超高层高层高层高层层高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上区位中心区或深南路沿线金融商业区或城市主干道城市主干道城市主干道公共交通公共交通便利，有地铁便利较便利较便利社区配套完善完善较好一般心理预期极佳好较好一般形象昭示性极强好、昭示性强较好、昭示性较好一般、昭示性较弱会所大规模会所2000㎡以上较大1000㎡以上规模较小无商务中心配套完善配套较为完善较好一般会议中心齐备、同声传译多媒体会议齐备无无写字楼档次市场定位写字楼档次市场定位档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级车位比充裕、车位比低充裕、车位比低较好、车位比高车位少电梯群控进口高速电梯进口高速电梯进口电梯国产电梯空调进口中央空调、可分户计量进口中央空调、分体空调中央空调分体空调卫生间使用位充足充足较少较少装修标准高档高档中档中档物业管理国际认证一流高档物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高、综合布线有智能化管理无无网络ADSL、PSDN、ISDN、宽频信息点接口多宽频信息点接口多有无备用电源进口进口国产无电力电力负荷100W/㎡以上负荷级别：一级电力负荷100W/㎡以上负荷级别：一级60—100W/㎡一级＜60W/㎡二级夜间艺术照明设计必须有必须有可以有非必需通讯＜1部电话/10㎡＜1部电话/10㎡1部电话/15㎡1部电话/20㎡控制楼宇、通讯、办公、自动化及综合布线系统楼宇、通讯、办公、自动化及综合布线系统部分自动化非智能性擦窗机必须有必须有必须有非必需给排水高层写字楼设消火栓、自动喷洒系统、中央热水供应高层写字楼设消火栓、自动喷洒系统、中央热水供应无热水供应无热水供应空调集中空调（四管式），可同时供冷供热，温湿度自动调节集中空调（四管式），可同时供冷供热，温湿度自动调节集中空调（两管式）温度自动控制一般集中空调或分体式、窗式空调写字楼档次市场定位档次甲Ａ级甲B级乙Ａ级乙B级造价（元/㎡）8000元以上5000元以上2800—5000元2800元以下外墙装修优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、花岗岩等优质玻璃幕墙，铝合金、不锈钢、花岗岩等局部优质贵重材料普通外墙和门窗室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）相当于四星或五星级酒店装修，每平方米不低于2000元相当于四星或五星级酒店装修，每平方米不低于2000元相当于三星级酒店装修，每平方米1000—2000元普通材料，每平方米1000元以下室外及绿化高档材料，精心设计和施工的环境设计高档材料，精心设计和施工的环境设计局部高档材料一般材料停车位至少每150㎡设一个车位至少每150㎡设一个车位每150—250㎡设一个车位每250㎡以上设一个车位电梯等候时间＜40秒40秒—1分30秒＞1分30秒报告内容写字楼硬件配置体系打造PART1未来写字楼发展趋势PART2国内外顶级写字楼案例PART3写字楼硬件配置体系打造PART1外立面大堂电梯电梯厅空调停车位卫生间空调电力系统智能化硬件配置写字楼产品硬件配置打造意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面写字楼的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在表现。项目与外界接触的平台，是整个写字楼的形象气质表现所在。影响楼盘价值的主要因素之一。写字楼具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和色彩是最能吸引客户的目光。意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面低端中端高端材质组合：基本采用普通的铝合金玻璃门窗、瓷砖和涂料组成。特点：1、建筑成本低廉，2、使用涂料，容易被污染、变色、起皮、开裂。3、寿命较短，一般不到5年就可能需要清洁重刷，所以维修成本比较高。材质组合：大多数采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料。特点：1、采用的材料比较高档。2、建筑成本会有所增加。3、楼盘的档次也相应提高。材质组合：大面积使用中空钢化“LOW-E”玻璃幕墙为主。特点：1、“LOW-E”玻璃充分阻挡外界的噪音、热能、紫外线照射。2、建筑成本会大辐增加。意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面玻璃幕墙：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃。玻璃色彩上则有无色、茶色、蓝色、灰色、灰绿色等，较常见的是茶色玻璃、银白色。铝板：铝塑板具有不透水性、耐久性和良好的可加工性等优点。不过铝板耐撞击性差，一般不用在建筑的低层。石材：主要有天然石材和人工石材两种。大理石的应用多数只在底部的二到四层，主要是给建筑物增加厚重牢固的感觉。金属百叶：一般是用于各种建筑结构的外立面理想的装饰效果处理材料。具有优越的遮光性及遮蔽性、柔韧好、不易变形、可隔热遮阳，阻挡紫外线功能。纯玻璃幕墙铝板石材金属百叶意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面名称价格特性规格备注外墙砖低档外墙砖15/平米高档外墙砖20/片吸水率低、抗冻性强、抗强压、耐磨、耐酸碱、色泽美观大方规格种类多规格不一样，价格不同铝合金门窗普通平开铝合金窗：200～350元／m2中档平开铝合金窗：450～600元／m2高档平开窗：800元／m2以上。普通推门窗：150～300元／m2。中档铝合金推拉窗：350～500元／m2高档推拉门窗：600元／m2以上。抗风压性防火性水密性气密性自重轻平开窗与推拉窗安装简单、使用方便、不易变形、经济实惠大理石金线米黄：220元/平米金碧辉煌：220元/平米黑金沙：470元/平米爵士白：350元/平米西班牙米黄：750元/平米天然大理石是石灰岩经过地壳内高温高压作用形成的变质岩，属于中硬石材。提升项目的品质和档次。大理石的颜色是决定价格的一个重要因素。需检测有无放射性，应用范围广花岗岩一级：1500元以上/平米二级：1000—1500/平米三级：1000以下/平米酸性结晶深成岩，属硬石材，由长石、石英和云母组成，以二氧化硅为主要成分。提升项目的品质和档次。需检测有无放射性，应用范围广。钢化玻璃40元/平米以下玻璃破裂时不会全部碎落，整片玻璃碎成小颗粒状态，大部分玻璃碎片仍保留在框架内可以根据不同需要制作钢化和半钢化镀膜玻璃90—120元/平米太阳能透过，较好的单向透视功能及较高的镜面反射效果，对红外线有较高的反射率，对紫外线有较高的吸收率，性能持久和稳定性最大加工尺寸2500mmx3500mm最小加工尺寸250mmx250mm加工厚度12mm-52mm镀膜玻璃和中空镀膜玻璃低辐射镀膜（LOW-E260元/平米对可见光有较高的透射率，对红外线（尤其是中远红外）有很高的反射率和良好的隔热性能最大生产尺寸：2440mmx3660mm厚度：3mm-19mm高透型LOW-E玻璃遮阳型LOW-E玻璃和双银LOW-E玻璃备注：以上价格会根据市场变化而不同意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面玻璃幕墙考虑因素：玻璃幕墙奠定了项目的第一印象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。建议要点：采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质；玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少;幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。建立甲级第一印象——玻璃幕墙奠定项目形象意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面甲级写字楼外立面常用材料LOW-E玻璃幕墙具有通透、保温、节能等一系列优点，已成为深圳市场的主流外立面用材。如京基100、卓越世纪中心等。但璃幕墙也存在着一些局限性，例如光污染、能耗较大等问题。铝板铝塑板具有不透水性、耐久性和良好的可加工性等优点。不过铝板耐撞击性差，一般不用在建筑的低层。大多数作为窗框，或者大面积使用。高级面砖是一种比较普遍应用的外墙贴面装饰，质地密实、釉面光亮、耐磨、防水、耐腐和抗冻性好，现阶段深圳写字楼较少全面积使用该材料，更多的是与玻璃幕墙搭配使用较多。大理石大理石高层应用较少，多数只应用在底部的二至四层基底部分，一般与玻璃幕墙搭配，起到装饰效果，给建筑物增加厚重牢固的感觉。复合材料金属百叶+玻璃幕墙通过控制百叶的开关和角度，保证采光和温度，相比同类型建筑节能效果显著，在色彩形象上更容易打造。近几年新兴的写字楼外立面采用LOW-E玻璃幕墙较常见，LOW-E玻璃幕墙已经成为甲级写字楼的标配材料。从目前深圳甲级写字楼市场来看，新兴的甲级写字楼以双层LOW-E玻璃材料居多，部分会运用金属百叶进行装饰，节能除噪防光的效果更理想。意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面深圳典型甲级写字楼外立面——京基100超白夹层双银LOW-E中空玻璃，侧面金属百叶装饰，国际上最为先进的幕墙系统——单元式幕墙，超大玻璃穹顶、联体双曲线雨篷与玻璃幕墙进行一体化设计，独创瀑布式的流线造型，外型简洁流畅彷如倾泻于城市之中的瀑布。独创瀑布式的银河流线设计意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面深圳典型甲级写字楼外立面——卓越世纪中心独具特色的“永恒钻石立面”设计外立面为了达到如钻石般的视觉效果，采用钢化中空Low-E玻璃，每一块玻璃的尺寸与规格均需要特别订制，巧心安装。玻璃的颜色会因天气的阴晴呈现出不同的视觉效果，这种特种玻璃颜色已申请专利，专利名为“卓越蓝”。意义与作用档次类别材质运用产品打造要点硬件配置外立面深圳典型甲级写字楼外立面——智慧广场特色外圆内方的流线型设计采用外圆内方的流线型设计，整个立面造型圆润饱满，一气呵成，极具美感。其中，写字楼层层露台设计，更有层次和立体感，顶部立面用大面积弧形幕墙，使得整体造型行云流水。功能和作用产品打造要点大堂风格设计材质应用功能配置硬件配置大堂商务大堂体现了写字楼的档次和品位，也是进驻企业公司的身份象征和名片。作为甲级写字楼的公共部分，是衡量甲级标准的不可缺失部分。高档大气的大堂设计，不仅仅受到客户的青睐，更能促进租售行情，维持长久保值功能。商务大堂的作用：交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地。大堂是写字楼中使用率最高的地方。展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口。功能和作用产品打造要点大堂风格设计材质应用功能配置硬件配置大堂名称安联大厦凤凰大厦新世界中心国际商会中心大中华卓越时代广场诺德中心面积（㎡）20001201200300014007381000高度（米）16.512.53018172012以上项目的大堂的面积大则有3000平方米；小则只有120平方米，最高的高度有30米；最低的高度只有12米。产品打造要点：根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度。避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉。要有强烈的空间感和舒适性。写字楼大堂的面积一般不应小于300平方米，内空高度最低不低于5米；甲级写字楼大堂面积不小于500平方米，内空高度最低不低于9米。写字楼的档次越高其大堂的高度就越高，大堂的面积也越大。如高层写字楼的标准层建筑面积大，可采用双大堂或者双层大堂设计，能够有效疏导高峰期的人流。功能和作用产品打造要点大堂风格设计材质应用功能配置硬件配置大堂鸿隆世纪广场诺德中心1）简洁商务型：突出简洁大方，又不失档次的商务形象设计风格：现代简约风格为主，形