浅析房地产企业所得税纳税筹划

中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点会计学专业毕业论文浅析房地产企业所得税纳税筹划—以淮安XXXX有限公司为例学员姓名学号入学时间年季指导老师职称试点学校目录一、绪论.................................................2二、企业所得税的政策概述.................................2（一）企业所得税的定义...............................2（二）企业所得税的征缴管理...........................3（三）企业所得税的税收优惠...........................4三、房地产企业企业所得税纳税筹划存在的问题及分析.........4（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位.................4（二）税收筹划人员的专业素质较弱.....................4（三）纳税筹划的方式有待进一步改进...................5四、企业所得税的纳税筹划分析.............................5（一）XX公司项目情况、财务指标.......................5（二）房地产开发前期企业所得税的纳税筹划.............8（三）房地产开发销售阶段企业所得税的纳税筹划.........9（四）房地产开发后期企业所得税的纳税筹划............12五、加强企业所得税纳税筹划风险管理......................14六、结论和建议..........................................142浅析房地产企业企业所得税纳税筹划—以淮安XXXX有限公司为例【摘要】本文简要论述了企业所得税的相关内容，分析了房地产企业所包含的企业所得税相关业务，探讨了当前房地产企业在企业所得税纳税筹划过程中存在的问题，并针对房地产业务各阶段提出相应的纳税筹划策略，现以笔者所在公司淮安XXXX有限公司（以下简称XX公司）案例对企业所得税纳税筹划进行阐述。【关键词】房地产企业企业所得税纳税筹划一、绪论在房地产企业中，其所要缴纳的税种繁多，包括:企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税等。其中企业所得税与土地增值税占房地产总体税负比例较高，对房地产企业来说具有对所得双重征税的性质，而企业所得税税率较高，其税收筹划灵活性较大，能否有效地通过纳税筹划来节约税收成本，直接关系到房地产企业的生存、发展。而企业所得税纳税筹划的概念是：在税收法律法规允许的范围内，纳税人充分利用已有的税收优惠政策对经营、投资和决策等经济活动进行合理的筹划与安排，以此来降低或递延企业所得税的纳税支出。二、企业所得税的政策概述（一）企业所得税的定义现行的企业所得税税收法规为2007年3月6日中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国企业所得税法》，从2008年1月1日起施行。企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类：（1）国有企业；（2）集体企业；（3）私营企业；（4）联营企业；（5）股份制企业；（6）有生产经营所得和其他所得的其他组织。企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、3提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。1、现行企业所得税税率企业所得税的税率为25%的比例税率，国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税，非居民企业为20%（减按10%的税率征收）。自2012年1月1日至2015年12月31日，对年应纳税所得额低于6万元（含6万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。2、企业所得税额的计算企业应纳所得税额=当期应纳税所得额*适用税率应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额（二）企业所得税的征缴管理1、纳税年度是从公历1月1日起至12月31日止。纳税人在一个纳税年度中间开业，或者由于合并、关闭等原因，使该纳税年度的实际经营期不足12个月的，应当以其实际经营期为一个纳税年度；纳税人清算时，应当以清算期间为一个纳税年度。2、纳税申报2008年1月1日起施行的企业所得税法第五十四条规定：企业所得税分月或者分季预缴，企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内，无论盈利或亏损，都应向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表，预缴税款。企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。企业在报送企业所得税纳税申报表时，应当按照规定附送财务会计报告和其他有关资料。纳税人在规定的申报期申报确有困难的，可报经主管税务机关批准，延期申报。（三）企业所得税税的税收优惠税法规定的税收优惠方式包括免税、减税、加计扣除、加速折旧、减计收入、税额抵免等，其中与房地产企业相关的税收优惠政策如下：1、符合条件的技术转让所得免征、减征4企业所得税法所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业转让技术所有权所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。2、研究开发费加计扣除研究开发费，是指企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用、未形成无形资产计入当期损益的，在按照规定据实扣除的基础上，按照研究开发费用的50%加计扣除；形成无形资产的，按照无形资产成本的150%摊销。目前在房地产市场，企业对目前房地产行业目前的专利重视、保护程度令人担忧，相关知识产权纠纷主要集中在商标领域。在知识产权局网站的专利检索中，以“住房”作为专利名称的检索项下仅有15个专利，以“房地产”作为专利（申请）权人项下进行专利查询，与房地产有较强关联的只有30项，而户型等与房地产企业密切相关的专利不足10项。随着企业知识产权保护意识的提高、税法对知识产权研发、技术转让相关税收优惠的驱使，房地产企业会提高以上两条税务优惠政策的使用率。如近年出现龙湖地产—新里弄式院落别墅实用新型专利、绿城中国—高差斜向泊车实用新型专利等注重知识产权研发的房企，今后也会促进合理的技术市场流通，同时也可享受相关税收优惠。3、企业安置残疾人所支付的工资加计扣除企业安置残疾人员所支付工资费用的加计扣除，是指企业安置残疾人员的，在按照支付给残疾人员工资据实扣除的基础上，按照支付给残疾职工工资的100%加计扣除。另企业安置残疾人员达到一定比例，也可免征残疾人就业保障金。由于房地产企业投资收益较高、国家税收优惠的政策导向导致房地产企业能够享受的企业所得税税收优惠较少，纳税筹划重点在于准予扣除项目、收入的延迟确认两方面。三、房地产企业企业税纳税筹划存在的问题及分析（一）对企业所得税纳税筹划认识不到位一些房地产企业把纳税筹划错误的理解为与税收征管部门搞好关系，以争取税负的减免，另一方面，很多房地产企业隐瞒销售收入、收入核算不完整。比如，有些房地产企业将收取的保证金、房款、销售车位等收入计入往来款项或存入个人账户，通过少记收入、拖延入账等方式以达到少缴企业所得税的目的也不符合5税收筹划的初衷。（二）税收筹划人员的专业素质较弱房地产企业企业所得税的纳税筹划是在对国家税收政策进行潜心研究后做出的专业活动，而目前我国房地产企业的纳税筹划工作是由财务人员来完成，其中筹划人员的专业性不足，对筹划的细节往往不能很好把握，制约了企业所得税纳税筹划的效果。（三）纳税筹划的方式有待进一步改进一些房地产企业在增加费用、增加工程成本等方面大做文章，这些做法一时能够减小企业的应纳税所得额，但不符合税法的相关规定，相关经济业务不具有合理性，在税务机关稽查过程中，往往会引起注意和怀疑，导致调增应纳税所得额，不仅要补缴企业所得税款，还会被征收税收滞纳金、罚金，得不偿失。四、企业所得税的纳税筹划分析（一）XX公司项目情况、财务指标1、XX公司项目情况XX公司项目一期位于淮安**区**地块，西邻237省道，东邻宁连公路，交通十分便利。该地块区域位置、地理环境优越，地貌平整，地势开阔。项目毗邻淮安综合客运枢纽，与现火车南站，既规划淮安火车总站、汽车总站、城市轻轨、高铁站和城市BRT仅相距800米；距开发区行政中心“钵池山公园”约2公里，距富士康淮安科技城5公里，4路、52路、46路、30路，4路公交车经过所在地，项目所在地理位置较好，交通便利。项目占地面积XXXXX平方米，建筑面积XXXXX平方米，可售商品房面积XXXXX平方米；各项投资额根据各单项工程建设规模估算。2、项目主要技术参数项目一期主要技术参数项目单位数值用地面积平方米建筑面积平方米地上建筑面积平方米6其中地下建筑面积平方米配套用房建筑面积平方米建筑占地面积面积平方米容积率建筑密度%绿化率%机动车停车位非机动车停车位3、项目投资预算分析项目投资预算表序号阶段费用分项费用工程量（m2）估算价格(元/平方)预算费用(万元)一前期费用策划代理费市场调研费可行性研究费用土地费用契税土地交易费土地出让业务费农发金拆迁后续支出规划设计费地质勘测费用招标费用监理费墙改费人防费白蚁防治房屋面积预算费技术服务费规划放线费用抗震设计审查费审图费散装水泥费7防雷费其他小计三通一平临时道路临时用电临时用水场地平整临时围墙临时广告牌小计二中期费用建安成本土方工程桩基工程土建工程水电安装工程门窗工程涂料工程防火门外墙立面及铝合金工程消防工程电梯工程楼内公共部位装修供电工程款配电房土建供水工程水电表安装费有线电视到户开通排水、排污工程款地下室安装工程售楼处工程小计三后期费用各项文证费登记注册费登记费建设档案归档管8理费各种验收费用其他费用小计维修基金代付开发成本合计四其它费用管理费用营销费用销售代理费营销包装费VI设计制作费媒体广告费营销推广费小计财务费用税金不可预见费五直接费用合计六销售总额七税前利润注：以上数据为虚构，仅供本论文企业所得税税纳税筹划分析计算时使用。（二）房地产开发前期企业所得税的纳税筹划1、土地招拍挂环节的纳税筹划《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。但在土地招拍挂具体实施过程中，一些地方政府为了完成招商引资任务，以远低于市场价格的地价吸引客商前来投资，以土地使用权先按市场价格挂牌成交，房地产企业全额缴付土地使用权价标后，由当地财政以扶持企业发展为由向企业返还超出协议价的部分价款，并向企业承诺不征收企业所得税。这种行为，不仅当地政府违反了国家相关政策，也给投资方造成了巨大的税收风险。9按企业所得税法规定，政府补助收入应依法缴纳企业所得税，当地政府给予的一纸承诺是无法兑现的。在后期的土地增值税清算过程中，税务机关也不认可经过土地招拍持环节成交的土地使用权价款，而以土地使用权出让合同价款核减相关与土地使用权转让涉及经济利益后的金额核定土地使用权成本，给房地产企业增加税负。比如，本项目用地为110亩，经过招拍挂环节成交的土地使用权出让合同注明的价款为27000万元，假设政府承诺的价款为5000万元，在土地成交后以扶持企业发展的名义向企业返还22000万元，该补助收入应缴纳企业所得税5500万元。不考虑契税、农发金等相关规费税金，该项目取得土地的实际成本为105000万元，但其中5500万元为缴纳的企业所得税，不可做为土地成本再次抵税。在土地增值税清算环节，以实际的协议价5