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北京权属性质简述主要内容提示北京权属性质概况相关税费计算权属性质分类商品房经济适用房已购公房商品房定义:已交纳全部土地出让金，可以随时上市自由交易。识别方式：经济适用房经济适用房定义：在国家划拨土地上建成的房屋，其售价实行政府指导价。识别方式常见的几种经济适用房纯经济适用房：Ⅰ购买人群有所限制。Ⅱ必须具备审批资格表。Ⅲ北京市经济适用住房管理办法（试行）2007.9.25印发回迁经济适用房已购公房定义：大部分由国家划拨土地，单位集资、合作建房。识别方式常见的两种已购公房地方产央产：(央产房)——原产权单位为国家各大部委的，上市交易前需到蓝岛央产办公室调档案,办理《央产房上市审批表》，方可上市交易；识别方法:一般以中国开头或XX部的单位需到蓝岛央产办公室办理上市审批手续。康居、安居房商品房经济适用房（5年以上）综合地价款已购公房（央产房）土地出让金相关税费介绍及计算不同权属性质对应税费普通住宅与非普通住宅的区别具体计算方法及依据权属转移登记收费种类及标准项目类型契税印花税营业税个人所得税土地出让金综合地价款土地增值税商品房√√√√━━√经济适用房√√√━━√━已购公房（央产房）√√√√√━━判断非普通住宅的三依据容积率成交单价面积权属转移登记收费种类及标准契税——土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税；税率：普通类住宅1.5%非普通类住宅3%计算公式：成交价×1.5%.OR.3%印花税——对证照授受等行为而书立、领受应税凭证征收的一种税；税率：买卖双方各0.5‰计算公式：买方—成交价×0.5‰卖方—成交价×0.5‰权属转移登记收费种类及标准营业税征收对象：(1)对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；计算公式：成交价×5.5%(2)对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，5年以上普通类住宅免征。计算公式：（成交价-原购房价）×5.5%备注：满5年标准以房屋所有权证或契税完税证明所注时间。税率：5.5%权属转移登记收费种类及标准个人所得税——个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式———差额征收方式全额征收方式重复购置方式到期免征方式征收条款免收条款权属转移登记收费种类及标准征收条款——差额征收方式：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用；思路1：商品房个人所得税=（现售价-原购价-原购房契税-贷款利息-装修费-营业税-印花税-公证费）×20%公房个人所得税=（现售价－原购房价－营业税－装修费－印花税－公证费）×20%；其中：原购房价=4000元/M2×建面全额征收方式：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定；思路2：个人所得税=现售价×1%权属转移登记收费种类及标准涉及的扣除项目——原契税金额；贷款利息；装修费（商品房按房屋原值10%；已购公房按房屋原值15%）；本次交易的营业税、印花税；权属转移登记收费种类及标准减免条款（重复购置）——“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金“；该种方法适用于有重复置业或阶梯消费有人群，要据税法要求，具体的实施细则如下：个人出售住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金，购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益。下同）的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税纳入国库。个人一年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。权属转移登记收费种类及标准减免条款（到期免征）——到期免征方式对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。”因有年限要求，所以本条属硬性规定。5年标准：原契税发票、房产证；举例说明：富力城一套2003年2居室，建筑面积102M2，原购房价7100元/M2，原贷款金额45万，已还贷2年，装修费15万，现售价12000元/M2，用二种方法试算个人所得税？现售价12000元/M2，总价即122.4万元、原售价72.42万元；贷款利息4万元（查询月供还款清单）；原购房契税1.08万元；装修费原售价×10%即7.2万元；营业税5年以内全额征收67320元；印花税612元（本次）362元（原购房）；个人所得税=（122.4－72.42－1.08－4－7.2－6.732-0.612-0.362）×20%=6万元个人所得税=122.4万元×1%=12240元方式1差额计征方式：个人所得税=（现售价-原购价-原购房契税-贷款利息-装修费-营业税-印花税-公证费）×20%方式2全额计征方式：个人所得税=现售价×1%权属转移登记收费种类及标准已购公房——土地出让金：指政府作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用；标准：1560元/M2计算公式——成本价公房(买方)：土地出让金1560元/M2×建面×1%标准价或优惠价公房(买方)：由标准价转成本价1560元/M2×建面×6%土地出让金1560元/M2×建面×1%权属转移登记收费种类及标准经济适用房——综合地价款：（1）居住未满5年上市交易，售给具备购买经济适用房资格的人群要件：《经济适用房购买审批表》买方面积超标，须补交差额部分的综合地价款（现成交价—审批价格）×10%转移登记后产别为：经济适用房（2）居住满5年上市交易综合地价款成交价×10%转移登记后产别为：商品房权属转移登记收费种类及标准土地增值税土地增值税——是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税土地增值税的计算依据：转让房产取得的土地增值额；增值额＝纳税人转让房地产取得的收入－规定的扣除项目金额；增值率=增值额/规定的扣除项目金额；权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——免税范围对于普通住宅(建筑面积140平米以下)，转让时暂免土地增值税；对于非普通住宅(建筑面积140平米以上)，居住满五年的，转让时暂免土地增值税。继承、赠与、离异等无偿转让行为，不区分住宅类别，全部免征；5年划分标准：原契税发票、房产证；权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——征税范围对于非普通住宅，居住未满三年的，在其转让时征收土地增值税；对于非普通住宅，居住满三年而未满五年的，在其转让时减半征收土地增值税；转让住宅以外的其他类型房屋，应计征土地增值税。引入两个概念增值额增值率扣除项目权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——扣除项目取得房地产时有效发票所载金额；按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计５％的金额；与房地产转让的有关税金；取得房产时所缴纳的契税。权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——计算方式的选择能提供原始购房发票（差额法征收）；不能提供原始购房发票，又不能提供评估报告（１％征收）；不能提供原始购房发票，能提供评估报告强调:当业主为法人时,必须按差额计算权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——计算公式非普通住宅，购买满3年但未超过5年的，减半征收，计税办法有二种：A.无法提供原始购房发票：本次成交价（指导价）×1%×50%；B.提供原始购房发票，计算步骤如下：1）确定差额累进税率：增值额/扣除项目=增值率（用增值率判断差额累进税率的级别）即：本次成交价（报税价）—扣除项目金额原价+原价×5%×N年+原契税+营业税+印花税×100%=增值率2）{（本次成交价–原价–原价×5%×N年–原契税–营业税–印花税）×差额累进税率—（扣除项目金额×扣除率）}×50%权属转移登记收费种类及标准具体征收办法——税率及扣除率增值率50%，税率为30%；扣除率0%；50%增值率100%的部分，税率为40%；扣除率5%；100%增值率200%，税率为50%；扣除率15%；200%增值率，税率为60%；扣除率35%。权属转移登记收费种类及标准举例：富力城一套2004年2居室，建筑面积142M2，原购房价100万元，原贷款金额45万，已还贷2年，现售价170万元，政府同期指导价10600元/M2，试用二种方法试算土地增值税？注：根据同期指导价计算报税房价款为：10600元/M2×142M2=150万元营业税：8.25万元本次交易印花税：0.075万元原契税：1.5万方法一（提供发票）：计算步骤1：确定差额累进税率150万元–100万元–100万×5%×2–8.25万–0.075万元–1.5万×100%=25.18%100万+100万×5%×2+8.25万+0.075万元+1.5万由此确定本次增值额未超过扣除项目金额50%，差额累进税率为30%，扣除率为0%土地增值税=（150万元–100万–100×5%×2年–8.25万–0.075万元–1.5万｝×30%=90525元方法二（无法提供发票）：150万×1%=1.5万元结束语：谢谢！