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权证知识培训（一）基本知识及操作流程2009-02-25一些基础知识转移登记买卖填发日期：×年×月×日解读房产证——重点关注内页右侧登记类型有买卖、房改售房、归并、赠与、安居房等等填发日期来判定是否有营业税，也用来判断是否属于婚后财产，但有时不一定是真正购房日期产权基础知识房屋的几种类型•商产买卖•房改售房上市前需查档，确认有没有超出国家规定购买面积，如果超出需到房改办纠错，补交超出面积房款•解困房——上市前需补交1.土地出让金(建筑面积138元/平米+使用权面积63元/平米)2.大修理基金23元/平米(其中12元/平米卖主已交)。•补贴出售——上市前需补交大修理基金23元/平米（其中12元/平米卖主已交）。•安居房——补交土地出让金（建筑面积138元/平米+使用权面积63元/平米)•另:五星家园(建筑面积1098元/平米+使用权面积63元/平米)•太湖花园三区(建筑面积822元/平米+使用权面积63元/平米)评估评估的目的•每套房子的估价，根据其年代、面积、楼层等等因素给出，作为交契税和贷款的依据契税评估——必做•针对交契税所用，市区、新区、锡山区免费评估，惠山区要收费，收费标准：评估价的6‰•财政局契税处：市区指定恒茂，新区指定东信，锡山区指定宏星，其余不认可。契税评估为３个工作日出件。贷款评估——客户付款方式决定•针对银行而言的，收费标准：评估价的６‰，预收成交价的６‰•因选择银行不同，其指定的评估公司也有所不同。评估送件时间要求：•一次性付款的需在成交后24小时送件•需贷款的可在成交后3天内送件(先预收评估费)评估需准备的资料：•产权证、土地证复印件全套•三方合同复印件•买卖双方身份证复印件注意点：未做提前还贷的房屋可以正常评估贷款公积金贷款——没有面积、房龄限制•一般购房贷款条件１、借款申请人必须是所购自住住房的房屋所有权人或共有权人(购买合同上作为买方签名盖章)２、借款申请人必须向无锡市住房公积金管理中心交存住房公积金六个月以上并且至贷款时点之前所有月度的住房公积金均按时足额连续交纳(由单位统一汇交)贷款•贷款额度＝房屋总价×可贷比例交纳情况贷款情况借款人本人正常缴存借款本人及同户家庭人员有一人以上正常缴纳借款人及配偶正常缴纳贷款比例60%70%80%贷款金额最高40万最高45万最高50万成交价和评估价两价中的最低价••贷款期限每贷款一万元期限不超过三年，但最长期限不超过三十年，并且不超过借款人的借款年限。注：借款年限=借款人自借款之日起至法定离退休时的工作年限+5年贷款商业贷款•贷款对象：年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人。•贷款额度、期限个人住房贷款：贷款金额不超过房屋总价的80%，贷款期限最长不超过30年。个人二手房贷款：（贷款年限+房龄=30年）60平以上的可贷评估价的70%(80平以上5年以内房龄的可贷评估价的80%(客户条件较好、大型企事业单位、最好能提供财力证明的)，贷0款年限最长20年)50平米以上20年以内的可贷评估价的70%贷款小额贷款：40平以上或50~60平且房龄超过20年的,贷款时可贷评估价的50%~60%,需提供借款人名下的本地第二套房屋或提供第三方担保(提供担保人的身份证、结婚证、户口本、收入证明、产权证及土地证，共同到场签字)个人商业用房贷款：贷款金额不超过购房总价的60%，贷款期限最长不超过10年。个人住房组合贷款：公积金贷款+商业性住房贷款贷款条件：60平以上1995年以后的可贷评估价的70%60平以上1990~1994年可贷评估价的60%50平以上2000年以后的可贷评估价的70%贷款贷款需要准备的资料:1.借款人及配偶身份证复印2.借款人的结婚证复印件3.借款人及配偶户口本复印件(若外地户口需提供本地的4.暂住证)5.借款人及配偶双方收入证明(纯公积金贷款不需提供)6.三方合同复印件7.房产证、共有证、土地证复印件8.原房主身份证复印件9.私章注：提供的身份证、结婚证、户口本上信息必须保持一致收入证明必须高于每月月还款的2倍贷款贷款所需费用：担保费：贷款金额×贷款年限×0.7‰保险费:贷款金额×贷款年限×0.3‰注:公积金贷款与组合贷款必须全额缴纳商业贷款可根据借款人及房屋具体情况全免或部分减免过户流程简单流程•配图处收件处，面签交税费、开销售发票领取收件收据领证注：如是优产房（房改售房）需出具上市房联系单市区、新区受理件时间7个工作日锡山区一次性15个工作日，贷款21个工作日惠山区一般45天7个工作日后过户收费标准卖方买方查档20元/套配图20元/套营业税=差额×5.55%普通住宅未满2年(满2年免征)营业税＝全额×5.55%非普通住宅未满2年(满2年差额)契税=评估价×1%面积144平以上2%个税按1%或差额的20%(未满2年或不是唯一生活用房)交易手续费3元/㎡（优产1.5）交易手续费3元/㎡（优产1.5）房屋所有权登证费80元他项权证80元过户资料过户当日需准备材料：房产证、土地证原件及复印件1份卖方夫妻双方身份证原件及复印件、婚姻情况证明及复印件，优产房需提供户口簿原件及复印件买方夫妻双方身份证原件及复印件、婚姻情况证明及复印件过完户后7个工作日领证带身份证领取产权证及共有权证有贷款的同时领取他项权证，公积金贷款须店员陪同客户去领取，每周一、三、五；商贷有权证直接送银行放款。办理土地证需携带新产权证、原土地证、身份证、备案合同思考一、卖方所有权人（或共有人）不能到场怎么办？或出现未成年人怎么办二、买方产权人或共有人不到场需办什么手续？有未成年人怎么办？三、若两人共有产权，现离婚了怎么办？能卖吗？四、若共有权人有一人死亡了，那产权人能卖房吗？需要办什么手续？会产生什么费用？相关知识•商业性贷款转公积金贷款条件•１、借款申请人符合住房公积金一般购房贷款条件２、借款申请人所购住房的房屋所有权证、国有土地使用证两证齐全。３、原贷款必须是商业性购房贷款且转贷时无两个月以上欠款。4、转贷后只能为纯公积金贷款，不可组合贷。落户政策1、购买单套100平以上，签定劳动合同并缴纳社保，可直接落户2、大中专生，签定劳动合同并缴纳社保满3年，人均面积20平以上3、初高中以下学历，签定劳动合同并缴纳社保满10年，人均面积达20平以上注：迁户时主产权人为户主，夫妻可同时落户，未成年子女也可一并落户，成年子女（满18周岁）未婚者，可投靠父母迁户。产权上只可有一个家庭，不可存在两个家庭，否则不可落户外籍人士购房港澳台以外境外人士(例美国)购无锡房屋要求A.需做到:1、婚姻认证,在上海的国家的大使馆进行婚姻认证。因是外文字样还需科学技术委员会翻译。2、无锡市国家安全局下属的境外人员购房备案处备案。(无锡市行政审批中心每二、五)。3、无锡市公证处合同备案(第一、第二公证处)。4、提供护照复印件外籍人士购房港澳台购无锡房屋要求A.需做到:1、婚姻公证,在台湾当地的法院下公证处进行婚姻公证.或提供中文字样的结婚证。如在国外结婚的而不是自己当地结婚的需提供结婚国家的大使馆的婚姻认证,是英文了样的结婚证还需科学技术委员会翻译。2、无锡市国家安全局下属的境外人员购房备案处备案.(无锡市行政审批中心每周二、五)3、无锡市公证处合同备案（公证金额的0.3%）4、台胞证复印件。时间连锁店工作权证工作第1天签订合同准备评估件、预收费用第2～3天上件至内勤（24小时内）内勤至上午10：00送至权证审核评估件下午送评估件准备贷款件3个工作日后取评估件网上留言款齐1天上件至内勤（24小时内）内勤至上午10：00送至权证审核贷款件，预约客户银行面签5个工作日准备过户件贷款审批通过款齐1～2天上件至内勤（24小时内）内勤至上午10：00送至权证审核过户件，财务确认款齐，预约客户进件7个工作日出件一般情况下，评估5天，贷款7天，过户9天，加上交接时间2～3天。如无贷款则省去贷款件环节。案例题1、房主出售一处新江南的房子，面积143平米，已满2年，现评估价为78万,房主在一年内购入50万的新房，已取得产权,现购买方若购买此房需承担多少费用?(房主净价)不含中介费2、一子女欲出售父母名下的一处房产，面积60平米，现评估价为28万，但老父母已死亡，请问此房能卖吗？要卖此房需办理什么手续？会产生什么费用？