太阳湖公园经营运作方案

1太阳湖公园经营运作方案公司领导：太阳湖公园是太阳城的一个子项目，自4月份开工建设以来，现已基本完成湖区施工，目前已达到注水条件，水榭、厕所已完成主体建设。在工程建设的同时，我们也考虑了太阳湖的经营问题，在“减少公司后期投入”的指导思想下，我们确定了立足“招商为主，自营为辅”的战略方针，并对石家庄市近郊的20多家钓场进行了市场调研和招商，来我处实地考察的商家有四家，考察后其中两家有合作意向，为此我们拟定了具体优惠政策，若无不可，将按此政策与对方谈判，签订承租合同。若谈判不成，我们对自己经营也做了考虑。建成后的太阳湖公园，可起到宣传太阳城，促进房产销售和商业招商的目的。以此实现增加房产卖点，提升房价，积聚人气和促进商业氛围的形成。因而，太阳湖公园一方面应从经济效益角度出发，利用现有已经建成的经营单元（水榭和垂钓园）创造一定收入；另一方面还要注重她所产生的社会效益和对卓达美誉度产生的品牌效应。一、投入情况和经营内容：太阳湖总体建设投入预计350万元，可用做经营的水榭、垂钓园、风车馆的投入分别为40万元、20万元、55万元。目前已建成的有水榭和垂钓园，风车馆待建。水榭为两层框架结构，面积340平米，可用做经营茶餐厅、休闲、娱乐；垂钓园周圈为石头砌筑，配有木平台和木栈道，面积1200平米，可经营商品钓（根据所钓鱼重量收费）；风车馆为两层框架结构建筑，面积460平米，可经营西餐、休闲、娱乐。二、客户群体分析：2首先，客户主要为市区及周边县、市中高档收入群体，辐射半径50公里；其次，吸引京深高速公路和308国道途经太阳城的高档次人群（主要包括犬、马、钓鱼爱好者），面向全国；第三、服务于住宅小区的住户。三、招商政策：针对太阳城项目的整体发展进度，从长远发展角度考虑，目前太阳城项目处于孵化、培育市场时期，先期拟以低于市场价格的承租政策切入，给以先期优惠，“栽下梧桐树，引来金凤凰”。具体招商政策如下：1、水榭10万元/年（340㎡×24元/㎡*月×12月/年），垂钓园1.2万元/年（1200㎡×10元/㎡*年），风车馆13.2万元/年（460㎡×24元/㎡*月×12月/年）。2、先期定租者，自交付使用之日起，水榭免6个月租金，垂钓园免水费。3、租期暂定为三年（水榭装修、装饰投资较大，短期内不会收回投资，市场资料显示：茶社、咖啡馆、酒吧的租期一般为至少5-6年）。4、免费提供六个月的太阳湖公园西侧广告牌的使用权，承租方制作、安装画面，必须经出租方审核。5、水榭、垂钓园一并租赁者可享受九五折优惠。附件1：垂钓园自营方案附件2：水榭（茶艺馆）自营方案卓达太阳湖公园2006年1月6日3附件1垂钓园自营方式太阳湖公园要配合太阳城房地产销售和商业招商活动，养鱼又属水产养殖免税收项目，具有可增殖性，用人少，方便管理，可考虑自己经营。一、功能定位：1、作为太阳城住宅销售和商业招商的一大卖点，太阳城业主、商户可持有效证件办理会员卡，凭会员卡自备垂钓用具在公园规定的时间进行免费或打折垂钓。2、作为太阳城各部门对外招待的一个场所，集团中高层休假的好去处。3、可举行比赛，聚人气，宣传太阳城的知名度。二、经营方式：一方面实行会员卡式消费：吸引河北名人（包括党、政、军、企事业单位、社会团体及无党派人士）且是垂钓爱好者入会，消费标准刚开始为吸引人气可采用低价入会，设有半年卡、季卡和月卡；另一方面按鱼的种类、重量收费，例如鲤鱼、草鱼8-10元/斤，罗非15-18元/斤（具体价格根据市场情况而定）。为方便大家用餐，中午还提供盒饭，每份10元。免费提供座椅、太阳伞等设施，提供租鱼竿并免费为顾客调鱼食、调漂、抄鱼、摘钩、清理、收拾活鱼等服务项目。钓上来的鱼还可以兑换冻鸡、带鱼、黄鱼、平鱼、大虾等食品。垂钓中心办理金卡，此类卡非常方便，一切消费均可用卡结算，免去了大家携带大量现金的麻烦。持有金卡者可享受9折到8折优惠服务，包括餐饮、台球、棋牌等其他娱乐项目，在茶艺馆饮茶7折优惠。同时，金卡持有者还可参加俱乐部举办的一系列联谊活动和培训活动。我们这里还有垂钓服务卡，分为全家福卡和友谊联欢卡两种，金额分别为380元和580元。全家福卡可享受钓鱼2500克，台球、棋牌1小时免费服务，4餐厅提供4冷4热1汤的饮食服务，并可租鱼竿2支，鱼食2袋，此卡限4人使用；友谊联欢卡可享受钓鱼5000克，台球、棋牌2小时服务，套餐6冷6热1汤，并可租鱼竿4支，鱼食4袋，限6人使用。三、投入产出分析：年经营性投入：19.54万元；一次性投入：1万元。1、鱼苗费：草鱼、鲤鱼1万斤×6元/斤=6万元；2、设备：1万元，包括：发电机和充氧机各1台，属一次性投入；3、消毒费和预防鱼类疾病费：3.288万元，包括：注水前一次性生石灰消毒0.2吨/亩×20亩×120元/吨=480元，用漂白粉、高锰酸钾、硫酸铜和中草药消毒预防鱼类疾病：3次/月×6月×1.2万平方米×1.5米×0.1元/立方米=3.24万元；4、饲养费：（1万斤×5‰）次×2元/斤×3次/天×30天/月×8月=7.2万元5、人工费：1.08万（饲养员两人，800元/人*月×8月×2人）6、水电费：0.35万元/次×2次/年=0.7万元，包括：一次注水的水资源费为1200平方米×1.5米×1.8元/立方米=3240元，电费为：1200平方米×1.5米÷30立方米/小时×5.5千瓦/小时×0.8元/千瓦=264元；7、办公费、杂费、财务费：0.48万元，包括电话费200元/月×12月=2400元，其他低值易耗品（太阳伞、办公用品）和维修维护费200元/月×12月=2400元；8、建筑成本：20万元，按25年分摊合0.8万元/年。年产出：2.5万斤×8元/斤=20万元年利润：20万元-19.54万元=0.46万元卓达太阳湖公园2006年1月6日5附件2水榭（茶艺馆）自营分析喝茶是中国的传统习俗，有着很深的文化内涵。今天，喝茶可以成为商业活动的手段，可以是待客之道，同时还是人与人之间的轻松交流，构建友情的一种文明方式。一、投入产出分析：一次性投入：项1+项2+项3=40+34+17=91万元。经营性投入：32.644万元/年。1、房产：40万（一次性投资）按25年折旧为1.6万元/年。2、装修、装饰：北京200㎡装修、装饰费用为40万元，我们340㎡的装修、装饰费用至少要达到34万元，按十年折旧为：3.4万元/年。3、运营物资：北京200㎡运营物资费为20万元，我们340㎡的运营物资费应不少于17万元，包括：空调、厨房设备、锅炉、茶具、厨房用品，按五年折旧为3.4万元/年。4、员工工资：10人×800元/人*月×12月/年=9.6万元/年。5、营业推广：霓虹灯、灯箱、赠品、传单、媒体报道5万元/年。6、低值易耗品包括电话、传真、打蛋机、微波炉、咖啡炉、电热炉、电保温容器、饮水机、净水器、碎纸机、打卡机、维修设备、台布、餐巾纸、清洁剂和办公费用：5万元/年。7、水电和冬季取暖费用：4.144万元/年。包括水电费3000元/月×12月=36000元，冬季取暖费340㎡×16元/㎡=5440元，共计41440元。8、员工培训、制服：500元（冬装、春秋装2套/人）×10人=0.5万元/年。9、流动资金：20万元6产出：32.5万元/年1、茶饮：750元/天×350天=26.25万/年，营业额1000元/天，利润75%；2、茶食：100元/天×350天=3.5万元/年，营业额200元/天，利润50%；3、商品（茶叶、茶具、字画、古董、装饰品、书籍）1万元/年4、娱乐服务（包括：麻将、围棋、象棋、桥牌室等，音乐KTV，足浴，按摩、足浴、电影）50元/天×350天=1.75万元/年（平均每天出租一间包房）主题活动宣传：茶艺传播、讲座，培训活动（免费）纯利润32.5万元/年×（1-8%）=29.9万元/年。年利润：29.9万元-32.644万元=-2.744万元。二、功能定位：1、社会交际：作为我房地产附属设施，即作为太阳城商业招商大厅，把茶楼当作销售现场，供业务人员与客户洽谈、交流使用，利用茶楼风雅淡泊的氛围，适于交流沟通的特点促进销售，增强市场吸引力和竞争力，扩大营销促进力，这将成为我集团一道独特的销售风景线。2、作为太阳城各部门对外招待的一个场所，集团中高层休假的好去处。3、文化审美：服装、字画、古董的交易市场和欣赏景观4、休闲娱乐：茶饮、茶点、茶叶、茶具、棋牌、足浴、KTV包房、电影包房、教授曲乐、文艺演出（邀请师大、艺术院校的学生）卓达太阳湖公园2006年1月6日