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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/1/182020/1/18重庆公路物流基地重庆五金机电国际物流园项目市场调研报告谨呈：重庆金尊投资有限公司本报告是严格保密的。2主要调研物流园主要调研专业市场主要参考案例主要参考数据本报告数据来源广泛，有针对性,主要通过扫街、问卷、深访的方式获得国内：成都·万贯五金机电城成都·金府五金机电城青白江·万贯机电配送市场新都·成都国际五金机电城安徽·国际五金机电商贸城上海·国际机电五金城……国外:ACEHardware/哈德瓦公司奥购ORIGILL►世联数据库►中国指数研究院►重庆市统计局网►重庆市房管局►重庆市政府网站►巴南区统计局►重庆公路物流基地网站►重庆物流产业规划►巴南区“125”规划►2011重庆市政府工作报告►五金机电纵横网►国际五金机电网►……重庆市范围内：►重庆西站机电市场►重庆金尊机电市场►重庆金冠机电市场►重庆陈家坪机电市场►重庆高新机电市场►重庆渝洲交易城►重庆光华机电城►重庆金科机电城►渝北模具园国际五金机电城►万商国际►五洲国际商贸城►……其他城市：成都·金府五金机电城成都·万贯五金机电城新都·成都国际五金机电城重庆市范围内：►重庆西部铁路物流基地►重庆航空物流基地►重庆果园港区►重庆寸滩港港区►重庆东港港区►重庆黄谦港港区►重庆普天物流园(二朗)►重庆勤牛物流园(半山)►……其他城市：成都.新都物流中心成都.青白江物流园深圳·华南城佛山.中国陶瓷城本报告是严格保密的。3本次访谈对象主要包括政府人士、市场商户、专业人士等此次深度访谈对象主要包括政府、市场商户、物流专业人士和机电行业专业人士，主要以一对一座谈的形式进行类型姓名单位名称职务政府赵主任重庆公路物流基地招商办招商主任朱元重庆铁路物流基地招商办招商主任刘淳重庆市发改委副处长机电市场商家、专业人士(共41份)林敏重庆星光标件总经理韩瑞强重庆大陆电线电缆总经理洪会长重庆市五金机电商会会长林英贵重庆市日泰橡塑网布批发部总经理何明林重庆飞月电热器材销售中心总经理马宏伟浙江东阳市宝马电炉总经理陈总德力西总经理张涛东莞市吉川机械设备总经理……物流市场左经理重庆普天物流园市场经理刘经理重庆勤牛物流园总经理如未经特别说明，本文数据来源于世联市场调查本报告是严格保密的。共收回有效问卷517份，涵盖五金机电所有品类，涵盖重庆各大五金机电市场4本报告是严格保密的。本阶段主要工作目标5本报告是严格保密的。目录6项目概况及背景分析一重庆目前五金机电专业市场发展现状二重庆未来五金机电专业市场发展趋势三物业发展需求分析五案例分析六重庆五金机电市场竞争区域对比分析四本报告是严格保密的。第一部分7项目概况及背景分析一本报告是严格保密的。8项目位于重庆东南部，在绕城高速和内环高速之间，目前距重庆市中心约40分钟车程处于公路物流基地较核心的位置，在公路物流基地的中轴线------东城大道两侧项目位于巴南区公路物流基地内、重庆南部绕城高速和内环高速之间市中心公路物流基地外环内环巴南区区位项目相对重庆市的位置项目相对公路物流基地的位置本报告是严格保密的。9项目总占地1455亩，为仓储市场用地，后期可调整，一期500亩将于今年底交付规模：一期用地500亩将于年底交付；二期用地800亩在2012年6月内交付现状：目前正在进行拆迁赔偿和土地平整•北面邻已签约的宗申车谷项目•南面与西联建材项目隔路相望•东侧紧邻公路物流园规划的居住区用地性质：“用地既可以做大型专业市场，也有小的配套，我们叫仓储市场用地，如果你是做仓储的，就按工业用地算，如果做商业配套就是商业用地，不存在流转”——公路物流基地招商主任地块现状规模及现状地块现状地块地形图本报告是严格保密的。10公路物流基地连接内外的要道东城大道、横一路、纵三路贯穿项目，对外交通畅通地块三面临路，被东城大道和横一路贯穿，周边通达性极好东城大道：起于东港港区，途经长江工业园区、茶园工业园区、巴南区的鹿角、界石，止于巴南区南彭公路物流枢纽，全长约40公里，是重庆市规划的物流通道网络体系中的一条主干道，也是连接南岸区的茶园新城区和巴南区的一条重要交通通道，将使地块到中心城区的距离将缩短为约20分钟横一路：3.25公里，宽36米。是公路物流基地的次干道，是规划的货运通道的组成部分。将为项目货运提供了较好的基础纵三路：长3.66公里，宽36米。是南北连通公路物流基地的次干道。经过项目的东侧横一路东城大道宗申车谷西联建材纵三路项目地块交通东城大道一期止于专业市场,明年3月修通,二期将贯通整个基地直到内环，2013年修通。横一路、横四路、纵三路已经开始招标了，3年内建成。——公路物流基地赵主任本报告是严格保密的。11项目周边有南山、南湖、观音山等较好的生态自然资源资源东温泉南湖桥口坝温泉林海樵坪山云篆山双寨山金龙湖中坝岛桃花岛巴南区主要生态资源“观音山公园规划设计已经出来了，马上开始招标，定位类似江北鸿恩寺公园。”-----公路物流基地招商部巴南区自然环境良好，生态优势明显，项目距离南山和南湖较近，可保证未来较好的自然环境将要建设的的观音山生态公园紧邻项目，可作为项目未来的绿地配套本报告是严格保密的。公路物流基地是重庆国家级物流枢纽“三基地四港区”体系之一12公路物流基地位于重庆市巴南区，是国家规划的重庆三基地四港区之一，规划控制面积约35平方公里，核心产业用地7平方公里公路物流基地可通过内环高速,外环高速等连接其它几个物流基地和港区，实现物流联动背景一：公路物流基地铁路物流基地航空物流基地寸滩港区果园港区东港港区佛耳岩码头黄磏港区地块公路物流基地现状公路物流基地现状本报告是严格保密的。基地是重庆南部门户，辐射重庆以及西南，也是中国对东南亚的重要通道公路物流基地北接内环高速、南接绕城高速，是重庆南部的交通门户，可便捷实现与主城区的货流输送；东临渝湘高速、西连渝黔高速（渝黔高速是重庆经贵州省至广西北部湾的出海大通道，渝湘高速是重庆至广东省、福建省沿海的出海大通道），地块未来国内交通优势明显铁路东南外绕线连接渝黔和渝怀线，预计明年开建，2015年前完成。公路物流基地的专用货运站场规划年吞吐量1000万吨，为项目实现快捷货运提供基础13背景一：公路物流基地公路物流基地现状重庆公路物流基地西南部出海通道东南部出海通道昆明深圳上海绵阳成都兰州西安至东南亚北海出海口贵阳本报告是严格保密的。通过公、铁、水多式联运，构建“三基地四港区”大物流体系，辐射更广泛区域14背景一：公路物流基地通过公、铁、水多式联运，连通长江经济带、东南沿海经济带、云贵昆经济区通过已开通的渝新欧大通道辐射欧洲地区本报告是严格保密的。唯一“以专业市场集群和物流货运相互带动，促进区域综合城市发展”的物流新城15中心商务区公路物流基地将是个功能完善的新城，规划的各功能区将为项目提供商务、居住、休闲配套重庆公路物流基地未来将是一个容纳10-12万人的物流新城……------重庆市政府不同于传统的物流，我们一直是以城市建设来思考，以物流产业为依托的‘物流新城’实际上是东部新城的一个组团……-----公路物流园管委会背景一：公路物流基地本报告是严格保密的。16编号项目名称1宗申车谷(汽摩)2五金机电国际物流园(五金)3国际商贸城４普洛斯(物流)５西联建材中心一期(建材)６顺天城市物流配送中心(物流)７能投集团一期(物流)８远志达集团一期(物流)９重庆粮食集团一期(物流)１０公运集团二期(物流)１１天冠物流港(物流)１２重庆协信汽配城(汽配)目前公路物流基地已有１２个大规模项目签约，涵盖汽摩、建材、五金、轻纺等产业公路物流基地目前已签约１２个大规模项目，主要是专业市场和物流企业背景一：公路物流基地本报告是严格保密的。基地内各项目拟投资金额大，将在5年内逐步完成建设，项目周边未来开发密集17项目名称签约时间规模拟投资总额项目基本情况普洛斯（重庆）配送中心2011-2521６.３亿元规划有物流分拨、配送、采购和结算中心西部公路物流集散中心2011-13763.5亿元规划信息交易、货物集散交易、品牌物流企业集散区、货运车辆停放区、后勤保障服务区重庆顺天城市物流配送中心2010-11531.36亿元包括行政、仓储配送区、多式联营区、生活配套重庆西联国际建材物流中心2011-1150021亿元包括标准仓库、总部办公区、电子商务中心、金融中心、四星际酒店、会展、加工配送中心等长安铃木商品车综合配送基地2011-62481.37亿元包含综合楼（驾驶员宿舍、服务配套设施）、仓库、消防、绿化等重庆车谷20114600125亿元仓储式物流展示交易区、汽摩主题运动公园、汽摩教育培训基地天冠物流港2011-280０.６２亿元物流专业市场+仓储设施重庆西部国际家居建材物流配送中心2011-6150050亿元包括家居建材、石材木材、茶叶、皮革、古玩等展示、交易、办公、酒店重庆工矿物流中心建设2011-72905亿元建设钢材、煤矿物资物流、生活物资物流、仓储、加工、分拣中心、货运代理工业玩具礼品专业市场2011-91374亿元建设玩具交易大厅,礼品交易大厅重庆西部国际汽摩物流交易配送中心2011-10233675亿元汽摩展示交易、仓储物流中心平台背景一：公路物流基地本报告是严格保密的。项目所处巴南区，相较于重庆其他区域，在经济发展和城市建设方面还有一定差距18背景二：城市发展背景巴南区配套较差，处于主城郊区的位置经济发展起步较晚，从ＧＤＰ指标来看，处于重庆主城区的待发展区域，整体经济基础明显较弱重庆2010年各区住宅均价对比2010年外环公路全面通车，才让巴南正式跨入了主城区的行列，住宅整体价格出现了较大的增幅，但依然在重庆主城的各个区中处于末位本报告是严格保密的。项目目前还处于城市发展的相对陌生区域，认知度还需进一步提升地块最近的巴南人口集中区是界石镇和南彭街道，属于巴南区的片区发展中心，但目前整体规模较小，基础设施较差，城市能级较低19背景二：城市发展背景公路物流基地我去看过，但是周边什么都没有，孩子上学什么的不方便，没有城市的感觉，生活也会不方便，那里做生意很不方便……-----商户访谈界石镇界石镇界石南彭地块南彭镇南彭镇本报告是严格保密的。从规划看，项目所在的“南彭－界石－鹿角”区域是巴南未来三大发展重心之一20巴南区发展中心示意图背景二：城市发展背景“鹿角现代城市组团”、“界石IT组团”和“南彭物流产业组团”三大组团，重点发展投入大产出高、效益好污染少的数码电子、装备制造、服务外包和现代物流业，形成大产业、大物流的产业格局。------巴南区十二五规划南彭－界石－鹿角：工业转移承接地及物流基地茶园本报告是严格保密的。总结21重庆机电市场未来发展方向综上，项目背景呈现如下特征规模大，目前其他竞争项目无法比拟国家级高度，公路物流基地是重庆国家级物流枢纽交通通畅，内外环间，内外交通通达性好物流、仓储配套优势明显，市场内专门物流、仓储用地未来市场聚集，汽摩、五金、建材、工矿、物流等聚集，未来人气得到保证目前现状产业支撑不够，巴南区在经济发展和城市建设方面有待提高目前认知度较低，区域经济、产业的发展对外影响力不够本报告是严格保密的。第二部分22重庆目前五金机电专业市场发展现状二本报告是严格保密的。整体规模扫描：现共约4000户商家，商铺规模超过12万平米，性质主要为销售网点23市场发展现状重庆五金机电专业市场商铺规模情况商家户数（户）商铺总面积（万平米）商铺平均面积（平米/户）361912～1334仓库规模情况仓库总面积（万平米）仓库平均面积（平米/户）约50140注：数据来源于世联项目组人员市调而得；商铺测量数据不含公摊，不含空置用房；联排式产品只统计一层门面面积，不含二层仓储或办公；调查对象主要为集中市场内、以及较为集中的街道，不含街边零散的商铺本报告是严格保密的。除综合类外，工具、五金制品、量刃具、电气、标件为商家数量较多品类综合类商家最多，占比约10%其次为电动工具及工具类、五金制品、量