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2020/1/181资产评估2020/1/182对资产评估的基本认识一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。1．资产评估已经发展成为重要的经济鉴证类中介服务行业。2．资产评估是一个专业性、技术性非常强的学科，涉及资产的门类繁多，它要求执业人员既有工程技术方面的知识，又有财务会计方面的知识，同时还要有一定的实践经验。2020/1/183第一章总论第一节资产评估的产生与发展第二节资产评估的概念及基本要素第三节资产评估的对象第四节资产评估目的与价值类型第五节资产评估的假设第六节资产评估的原则第七节资产评估于会计和审计的关系2020/1/184第一章总论第一节资产评估的产生与发展一、资产评估发展历程资产评估是商品经济发展的必然产物，资产拟发生产权交易或产权变动，资产评估为确定资产的交易价格做准备。可以说资产评估活动的产生与人类社会的资产交易行为一样久远，历经长期的发展与完善，已经成为现代市场经济中发挥基础性作用的专业服务行业之一。2020/1/185资产评估大体经历了以下三个发展阶段1、原始评估阶段原始社会后期，随着剩余财产及私有制的出现，产生了产品或资产的交易。基于产品或资产的交易必须遵循等价交换规律的客观要求，于是产生了估计剩余财产价值的最原始意义上的资产评估活动。2020/1/186这一阶段资产评估的主要特点（1）非专业性：资产评估专业化尚未形成，缺乏独立的评估机构与专业人士（2）直观性：评估人员主要依赖其直观感觉、主观偏好进行评估，缺乏专业测评手段（3）无偿性：资产交易双方无需支付评估人员报酬。这一特点是与早期资产评估业务的偶发性、方法的简单性及其评估过程的非专业性特点相适应的。2020/1/1872、经验评估阶段随着商品经济的日益发达，资产交易频率也不断提高，社会对资产评估的需要与日俱增，资产评估业务逐步走向专业化。伴随着资产评估业务的专业化进程，社会上产生了一批具有实务经验的评估人员。这些评估人员利用经验数据，依托自身长期实践所累积的评估知识和经验开展工作，使得其对财产价值的评定更加准确，资产交易双方因此都愿意委托他们进行评估，从而推动了资产评估业务进一步繁荣。2020/1/188这一阶段的主要特点（1）经验性：频繁发生的资产评估业务，使得评估人员得以积累丰富的执业经验。（2）有偿性：资产评估人员对资产评估业务进行有偿服务。（3）责任性：评估机构或人员对评估结果特别是对欺诈行为和其他违法行为而产生的后果负有法律上的责任。2020/1/1893、科学评估阶段产业革命促使资本主义经济飞跃发展，生产要素市场日臻发达，资产业务急剧扩大，资产业务的社会化分工日益细密，从而推动了资产评估活动向职业化方向不断发展。公司化的资产评估机构和专业评估人员开始出现，评估理论和方法日趋成熟，行业管理逐渐规范，资产评估的发展已经步入了科学评估阶段。2020/1/1810这一阶段的主要特点（1）公司化的评估机构：评估机构通常是产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代服务型企业，经自主经营、自负盈专亏的企业法人形式进行经营管理。其客户是参与资产业务的交易双方，其产品是以评估报告形式提交客户的优质评估报告。（2）专业化的评估人员：评估机构中的从业人员必须了解、掌握资产评估的专业理论与业务知识，评估报告只能由具备注册资产评估师或价值评估师等资格者签发。2020/1/1811这一阶段的主要特点（3）多元化的评估业务：评估内容十分丰富，不仅包括有形资产和无形资产的评估，而且细化到专项资产、金融资产的评估，从整个资产评估行业看，评估业务几乎无所不包。（4）科学化的评估方法：现代科学技术和方法在资产评估中广泛运用，极大地提高了资产评估结果的准确性和科学性。（5）法律化的评估结果：评估人员必须在评估报告上签章，评估机构和评估人员对签章的资产评估报告须负相应的法律责任。2020/1/1812二、资产评估在我国的发展中国现代意义上的资产评估是在改革开放和建设社会主义市场经济的过程中兴起的，它首先是从维护国有资产、加强国有资产管理起步的。历经20多年的发展，资产评估活动及其行业已经与注册会计师行业、律师业一样，成为我国发展市场经济、推进改革开放来可缺少的的基础性中介服务行业，在经济发展和社会进步的历史进程中发挥着日益重要的作用。2020/1/1813资产评估在我国的发展，可大体分为四个阶段：1、1989—1992年，产生与初步奠定基础阶段改革开放以后，国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多，为确定合理的产权转让价格，维护所有者的合法权益，防止国有资产流失，在20世纪80年代末期出现了国有资产评估活动。2020/1/1814奠定基础阶段1989年，原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干规定》。1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国的国有资产评估工作。1991年11月，国务院发布《国有资产评估管理办法》，标志着我国国有资产评估制度基本形成，有力地推动了中国资产评估事业的进一步发展。2020/1/1815奠定基础阶段这些行政法规确立了我国资产评估的基本依据、基本方针和基本政策，系统地规定了工作要求，形成了初步的法律基础。2020/1/18162、1993—1995年，行业自律与初具规模阶段1993年12月，中国资产评估协会正式成立，开始了资产评估在政府监督指导下的行业自律性管理体制，评估对象扩展到除国有资产以外的其他各类所有制性质的资产。1995年3月，中国资产评估协会代表中国评估行业加入了国际评估准则委员会，标志着我国评估业管理组织已经与国际评估组织接轨。2020/1/1817行业自律与初具规模阶段1995年5月，发布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》，建立了我国的注册资产评估师制度，组织了全国统一考试，在公平竞争的机制下，确认了我国第一批注册资产评估师。2020/1/18183、1996—2000年，逐步迈科学化与规范化阶段1996年5月，我国发布了施行了《资产评估操作规范意见（试行）》，标志着资产评估行业从此走向科学化、规范化操作的新阶段。该法规的出台，不仅有利于提高评估业务水平，规范评估业务，同时也为以后制定行业的统一标准奠定了基础。2020/1/1819科学化与规范化阶段1998年6月1日开始实行注册资产评估师签字制度，旨在强化注册资产评估师的责任，增强其风险意识。这一制度使评估师的责权利有机结合起来，进一步规范了评估师的行为。在1999年北京国际评估准则委员会年会上，中国成为国际评估准则委员会常任理事国。2020/1/18204、2001年至今，执业标准系统工程取得实质性进展，初步建立了中国资产评估准则体系2001年9月1日，《资产评估准则——无形资产》颁布并实施，这是我国资产评估第一个执业具体准则；2004年2月25日财政部正式颁布并实施《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》，标志着我国资产评估准则体系初步建立。2020/1/1821第二节资产评估的概念及基本要素一、资产评估的概念资产评估：由专业评估机构和评估人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择恰当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。2020/1/1822二、资产评估的基本要素1、评估主体：进行资产评估的评估公司（法人）或具备评估资格的个人，必须是符合国家有关规定、具有从事资产评估资格的机构和人员，资产评估人员只有取得相应的评估执业资格，才能开展资产评估业务。2、评估客体：指被评估的资产，它是资产评估的具体对象,也称为评估对象，是对资产评估内容上的界定。2020/1/1823二、资产评估的基本要素3、评估依据：指资产评估工作所遵循的法律、法规等其他参考依据。一般情况下，资产评估的依据包括四方面内容：（1）是与资产评估相关的法律、法规。如《公司法》、《国有资产评估管理办法》、《资产评估操作规范意见》等，这些法律、法规是开展资产评估工作必须遵守的；2020/1/18243、评估依据（2）是反映资产评估经济行为的文件。如有关证券管理部门同意公司上市的有关批文、资产管理部门同意公司与外方合作组建中外合资公司的有关批文等，这些反映经济行为的有关文件是开展资产评估的基本前提；（3）是与被评估资产相关的重大合同协议。2020/1/1825二、资产评估的基本要素4、评估目的：即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途。5、评估程序：资产评估必须按一定的程序进行，评估程序是资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。6、评估价值类型7、评估方法2020/1/1826例：XX有限公司为取得银行贷款，以成都XX花园1—5号楼及地下车库在建工程房地产抵押，为此委托四川省同正房地产评估有限责任公司进行资产评估。该评估公司结合抵押贷款的估价目的，采用了假设开发法和成本法两种方法计算，最终确定该房地产在估价时点2001年11月22日的正常、公开市场价值为16789万元，综合单位价格为2357元/平米。2020/1/1827现实性市场性预测性公正性咨询性三、资产评估的特点2020/1/1828三、资产评估的特点现实性－－是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。评估基准期：指确定的资产评估价值的基准日前。各种资产都处于不断运动和变化之中，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期不不变，因此，只能是评估某一时点的资产，它不能完全反映各个时期的资产状况。2020/1/1829表现在以下三个方面：资产评估以评估基准日资产是否现实存在为依据，对现实存在的资产进行相应的价值评估活动，只需要说明当前资产状况。资产评估是以资产现实状态为基础反映未来。现实性强调的是客观存在。2020/1/1830三、资产评估的特点市场性－－是对被估资产价值确认的市场基础资产评估活动来源于市场资产评估的主要信息来源于市场资产评估作价结果必须接受市场的检验2020/1/1831三、资产评估的特点预测性是指资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测，也就是说没有未来继续利用价值的资产，其现实评估价值是不存在的。表现形式：1.用未来预期收益折算来反映整体资产的现实价值2.用预期使用年限和功能来评估某类资产的价值2020/1/1832三、资产评估的特点公正性－－评估结论对双方当事人来讲是公正的评估作价的全过程按照公允及法定的准则和规范化程序进行，有评估原则，评估依据和评估程序作保证，具有行业公允的业务规范。评估作价的模拟交易过程和相关信息来源是市场化的，由此得出的评估结论必须接受市场的检验。评估主体的身份是独立于资产业务双方之外的第三者。2020/1/1833咨询性－－评估结论是一种专业化的估价意见是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只能对结论本身合符职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。事实上，资产评估为资产交易提供的估价往往由当事人作为要价和出价的参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。三、资产评估的特点2020/1/1834第三节资产评估的对象资产评估的对象就是被评估的资产2020/1/1835一、资产的含义（一）经济学中的定义资产是指未来的经济利益。（二）会计学中的定义资产是指企业的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。（我国2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》）第三节资产评估的对象2020/1/1836（三）资产评估学中的定义目前资产评估学中还没有权威的资产定义，但资产评估学中的资产与会计学中的资产不是一个概念，这里对资产评估学中的资产提出以下几方面的理解：1、资产是