北碚城南

北碚城南A18-2/01地块商业定位报告JasmineJiaJanuary2011目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：建筑设计建议•Part6：业态规划及租户建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算项目北为中高档住宅项目概况Summary北南东西逸景苑嘉茵苑新城国际缙云小区B•A18-2/01地块，总占地面积约为26500平米，规划建筑面积约为31800平米，绿地及公共面积约为15600平米。项目南为工厂车间及写字楼西湖山水项目西为政府规划之大学科技园项目东邻双元大道及轻轨6号线编号楼盘名称入住时间总户数入住人口1嘉茵苑12002逸景苑6003缙云小区24004新城国际在售10005西湖山水在售6886中央美苑10007回龙花园1000合计：788823821周边入住人口Residence按重庆市统计局数据，平均每户入住3.02人计算。以上为步行5分钟可达本项目的小区，我们给与最高的期望值周边底商调研ResearchA18地块周边底商调研可以看到：•休闲类消费严重不足•餐饮比例尚可，但面积不足，多为小餐馆，没有适合婚宴、聚会或商务消费的场所•购物类消费中，建材占1/3，小卖部占1/5，无法满足中高收入人群的需求•服务类消费中，汽车服务占1/3，种类不够丰富。周边休闲、服务类商家缺乏，餐饮和购物不上档次和规模，无法适应入住率日益增高的社区消费需求目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：建筑设计建议•Part6：业态规划及租户建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算•重庆市政府规划的六大新兴商圈之一，北碚城南商圈中的重点项目•分为南、北两区，总30万平米建筑面积。•北区定位大型购物街区，18万㎡，含百货、购物中心、专卖店、超市、写字楼。•南区12万㎡，以温泉浴、酒吧、茶馆、迪吧形成主力消费区。•徽派建筑风格。•目前正准备将地下停车场改装为商业，发展露天停车位。嘉陵风情街优势：业态集中，未来北碚的主力步行街，消费者在这里可以满足大部分消费需求。弱点：体量过大，街道较宽，在初期空置店铺较多时，很难迅速聚集人气；店铺规划以大体量为主，缺乏小店；业态规划较乱，高中低端店铺混于一体，造成整个街区不上档次。•龙湖未来在朋家院将有4000亩规划，按照惯例，它很难不做商业。•Option1：“天街”式商业，可参考西城天街，典型的shoppingmall形态。•Option2：“新牌坊”式商业，集中式购物区+住宅底商，以餐饮和超市带动人气，休闲次之，逐步加入家居等购物业态。龙湖朋家院组团优势：龙湖品牌、未来业主和固有租户，以及熟练的商业操作手法，是商业成功的保证。弱点：位置较偏，需要靠自身的第一批住户带动消费，预计会先做底商或超市，再做集中式商业，成型时间预计在3年以后。（需进一步调研）Strength•地段优势：政府着力打造的城南核心商圈•客群优势：紧邻北碚新区中高端住宅群（包括缙云大道别墅区、龙湖朋家院项目）•紧邻政府办公区、北碚CBD•交通优势：紧邻轻轨6号线（2013年竣工）OpportunityThreatsWeakness•目前整体片区乃至北碚的商业氛围较差•北碚消费者没有在这一地段消费的习惯•项目远离大学区愈10万人的消费力•首先以工厂姿态亮相，对后期商业转型是一个考验•新总规带动整体片区的发展•周边休闲、服务类消费不足，是一大机会•周边及整个北碚的餐饮不上档次•嘉陵风情街体量过大，难以短期形成气候•嘉陵风情街率先开街，有力抢夺优质租户•龙湖未来成熟商业进驻，将对整个片区形成强大的威胁目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：业态规划及租户建议•Part6：建筑设计建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算A18-2/01地块低容积率：有足够体量做景观，惠及周边住户，成为他们闲时合家休闲的场所。3万方体量：不具备做综合性shoppingmall的条件，不宜与嘉陵风情街硬碰硬，不如寻找主题，打出差异化。交通要道：在确保满足周边住宅需求的同时，务必成为辐射北碚全城的特色消费场所业态定位：中高端的餐饮、休闲、服务类消费，目前基本是空白，完全有机会占领先机，搭配精品类/社区配套类购物花园式时尚生活中心花园式时尚生活中心项目分为两个组团，由园林景观连接：•靠近双元大道的组团，以高端餐饮+高端休闲+精品购物为主；•靠近逸景苑的组团，以社区服务+社区休闲+生活类购物为主。A18-2/01IS…重庆后花园，城市会客厅它拥有中庭广场,成为周末及节假日庆典的亮点它拥有艺术雕塑和休闲座椅,吸引人们在此聚集它拥有时尚生活区，以人文方式推崇高品质生活它拥有花园生活区，以优雅方式营造社区文化Question1：写字楼还是纯商业？写字楼租金比对：龙湖紫都星座50元/平米，解放碑合景聚荣30元/平米，财富中心50元/平米，万豪酒店90元/平米商业街租金比对：超市最低，20元/平米，餐饮50-150元/平米，服装100-200元/平米或提成租金，自助银行150-200元/平米Question2：Shoppingmall还是商业街？Shoppingmall连为一个整体，开业时出租率务必达到80%，否则整体商业氛围不足，容易造成冷场。商业街可分期开业，易于积累人气目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：业态规划及租户建议•Part6：建筑设计建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference香港荃新天地Reference深圳cocoparkReference成都万象城底商Reference成都万象城底商Reference成都万象城底商Reference北城天街-新牌坊目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：业态规划及租户建议•Part6：建筑设计建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算业态组合TradeMix业态类型数量面积面积比例餐饮类大型中餐、高档中餐、精品私房菜10600022.2%江湖家常菜、泰国菜、西式简餐、快餐、连锁寿司、甜品等15400014.8%休闲类茶楼、足浴、美容、SPA、儿童中心、酒吧、健身房等15800029.6%服务类银行、邮政、房屋中介、通讯、美发、皮具养护、旅游、洗衣、婚纱摄影等2520007.4%购物类超市、面包店、卤味店、烟酒店、家居、童装等20700025.9%合计8527000总建筑面积31800平米，预计得房率为85%，可出租面积约为：27000平米。餐饮类租户建议高端中餐情调西餐甜品店异国餐饮草坪婚宴•顺风123•外婆桥•琳琅•铜锣湾•春满蕉园•瑞泰丰•回转寿司•味千拉面•恒记甜品目录Agenda•Part1：周边概况•Part2：竞品分析及SWOT•Part3：整体定位策略•Part4：样板比对/参考模型•Part5：业态规划及租户建议•Part6：建筑设计建议•Part7：运营及推广策略•Part8：项目开发计划•Part9：人员架构•Part10：财务测算Appendix：软性投资软性投资构成前期研究费用市场调研财务顾问规划设计费用商业经营规划保全措施规划停车动线规划设备维护规划环保措施规划运作管理费用建设管理广告与媒体计划公关计划招商运作