分户查验技能技巧提升培训(20140620)

1部门–文件名集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板分户查验技能技巧提升培训2014年6月集团物业技术中心2集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板目录准备实操过程管理3部门–文件名集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板人力预算编制现场进度梳理查验计划编制启动会准备4集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板人力预算编制编制主体：地区前介技术部分户查验负责人；编制依据：编制时间：每年10月份左右编制明年每月到岗人员计划，于第二年5月份根据地产进度及现场实际情况回顾；配置标准：根据交房接管人员人均管理面积，反推分户查验观感验收满编人数，集团参考配置标准：别墅50户/人、洋房和高层90户/人、SOHO及办公楼150户/人；工作效率：参考以往项目分户查验的工作效率，人员稳定情况，结合本地区查验人员新老搭配比例，地产及施工方的配合程度，综合权衡：别墅4-6户/组、洋房8-10户/组、高层10-12户/组、SOHO16-20户/组、办公楼及商铺30-40户/组；每阶段耗时估算：分户查验持续5个月，其中实测实量预算时间1.5个月，观感验收预算时间1.5个月，功能测试及开放日前清洁准备预算时间1个月，根据此时间节点，确认分户查验各阶段的进场人数；5集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板人力预算编制月工作时间：每小组按照每月工作20-24天进行计算，综合考虑轮休及节假日等特殊情况不利因素考虑：北方项目的冬歇、南方过年假期、农忙时节、交房前集中验收时期等，各地区根据可能面临的时间耽搁，在人员安排上适当提前进场计算公式：人力预算满编量＝交房量总数÷配置标准前两个阶段的人力预算=交房量总数÷（工作效率×月工作时间×1~1.5）×（1~3）进场时间分布由查验节点时间和不可用时间综合评判决定备注：1~1.5—指每阶段的耗时估算为1~1.5月；1~3---指实测实量阶段每组配置有2~3人的需求，并预留专人销项配置；编制依据：6集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板现场进度梳理工作要求：分户查验实施前1-2月（启动会前1-2月）负责人必须进场，并参照模版对现场施工进度做全面清理（含公区承接查验相关的），主要包括以下关键节点梳理：渗漏水专项清理：对接项目前介工程师，就月度现场问题反馈中发现的渗漏水问题，逐一核实，确认现场整改与否，以及渗漏易发点位的清理；现场实际施工进度清理：对楼栋的现场施工进度做逐一清理，包括砌筑抹灰进度、门窗主框安装进度、第一遍腻子施工进度、地坪施工进度、地坪打点画线完成情况、室内建渣清理情况等确认未完工程的后续进度计划：对接项目工程师，预判定观感验收各节点工序的完成时间，主要包括门窗及五金件、栏杆及玻璃、入户门、室内外防水、给排水安装、第二遍腻子、外墙饰面、强电安装、弱电安装等现场进度与分户查验前控计划匹配：上述内容梳理完成后，对接项目前介工程师，将现场实际施工进度表、观感验收各节点工序计划完成时间表与前介工程师的进度前控梳理成果做逐一比对：资源配置调整：判断实测实量的进场条件是否满足，若延滞（提前）时间较长，则及时对接项目后期工程负责人，调整进场时间和人力预算；观感验收各节点工序计划完成时间是否有调整，若调整延滞时间较长，则判定在此时间节点下分户查验实施难度和效果，从分户查验的角度向项目团队提出进度风险预警；7集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板查验计划编制根据现场进度梳理形成的结论，编制分户查验实施计划：重点编制实测实量计划：分户查验计划根据检查内容和进场时间顺序，分为4个子计划，包括实测实量计划、观感验收计划、功能测试计划、关门计划，进场前编制的计划主要落实实测实量的进场时间节点和整改完成节点；检查及销项计划：以分户查验流水为单位，滚动进行，以确保计划可实施性；成熟项目地产重视度较高，施工方比较配合且人手较为充足，则可落实施工方每天完成量，持续进行；查验小组人员配置及工作安排：实测实量阶段：物业每小组安排2-3人，主要负责室内建筑尺寸测量、阴阳角顺直度及方正度测量、户内所有问题记录、对施工方测量过程的监督和复核；总包安排2-3人，负责空鼓裂纹检查、墙面平整度垂直度测量、整改班组人力安排及方案指导；监理要求每组一人；观感查验阶段：物业每组1个人，总分包无需派专人参与检查，监理安排1人负责整改督促和整改效果检查；功能测试阶段：物业按照专业安排2-3人，通水通球和外窗淋水根据现场进度配合总包和门窗单位合理安排相应人员；8集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板查验计划编制根据现场进度梳理形成的结论，编制分户查验实施计划：销项安排：按照施工方的配合程度确认：整改及时投入人力，按照计划严格执行，则在进场检查一周后可安排专人进行销项；整改人力少且工艺不到位，则每周集中1-2天销项，同时加强交底工作；9集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板启动会启动会前的准备工作物业和地产内部沟通进场节奏沟通：现场进度梳理的反馈，落实实测实量进场时间，初步沟通查验计划的合理性；查验内容及标准沟通：结合项目业态和地区公司建造标准，参照交底模版逐一回顾本项目的查验科目和查验标准；过程管理工具的沟通：现场管理制度、信息通报流程、风险通报机制和工作界面清分等；施工方自查自纠安排：要求地产工程师敦促分供方在作业面移交前做好自查自纠和劳动力准备，并落实具体时间节点；作业面移交时同步移交其自查自纠的资料；交底模版中未涉及的查验内容：中水系统、地采暖、太阳能、外遮阳、私家花园等科目的查验标准；特殊部位：不规则房间、赠送空间（含车位）、高挑空房间墙面和净高、不同配置标准的瓦屋面、无法正常到达的外挑露台等区域的查验范围、查验方法及标准；降低和提高标准的；建筑尺寸的极差和偏差值提高标准的调整、其他根据地区客户群敏感度差异调整的查验标准（如：西安地区墙面不同材质界面的处理标准、做地采暖项目的地面空鼓裂纹的查验标准等）；10集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板启动会启动会前的准备工作分户查验员工培训培训内容：项目概况介绍、被检项目业态常见的客户敏感点交底、前介工程师现场介入发现的系统性问题梳理的交底、本项目的分户检验标准交底、整改工序工艺标准的交底、分户查验流程交底、分户检验计划执行与分供方协调管理技巧、分户查验AAP系统和检测工具使用方法以及现场实操等培训。培训频次：（取决于新老员工的搭配比例）提升分户查验员工综合能力的措施：岗前理论培训--岗前实操培训--考核--岗前再培训，现场抽查员工实操规范性及标准掌握--有针对的性技能技巧提升培训；培训讲师：前介技术部负责人、前介技术部分户查验负责人、本项目前介工程师；培训对象：项目工程序列所有员工：工程经理、班组长、分户查验组长、分户查验专员；11集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板启动会召开启动会标准宣贯：（该附件应在会议纪要中体现）查验科目、标准、检查流程、人员配置交底；召开启动会时工作重点：计划交底：查验及整改销项计划交底；现场管理制度宣贯：重点明确物业进场时自查自纠整改合格率及惩罚制度、工作面移交要求、整改销项及时完结率要求等；样板带路：启动会结束后一周内分供方实施分户查验的样板；点评时物业在现场向施工方，就查验科目和查验标准进行再次交底，同时也是在现场对员工的再次培训；重难点和系统性问题的整改，也应采取样板带路的原则；12部门–文件名集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板实测实量观感验收功能测试实操13集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板质量要求检验方法检查数量抹灰抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓（空鼓面积小于200㎝2不计）抹灰层无爆灰和裂缝孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑管道后面抹灰表面平整抹灰空鼓用小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm抹灰面层外观目测手摸检查、目测检查距墙800-1000mm自然间、阳台全部检查，公共部分走道按层检查（高于3m部位不建议检查）空鼓各墙面不少于3处，（即两端及中间，重点检查梁下口、不同材料界面处、踢脚线位置）每处约1㎡当单片墙长超过3米，每增加1m，增加1个检查点初装饰工程有防水层的部位不检查空鼓涂饰：颜色、图案应符合设计要求；涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮、掉粉和反锈、无明显色差；涂层与其他装修材料和设备衔接处应吻合，无交叉污染，界面应清晰。空鼓用小锤锤击检查；其它面层外观质量目测并结合手摸、尺量检查结构：梁及门窗洞口无大小头（允许5mm以内）；踢脚线位置阴角应顺直，无扭曲、无凹凸；梁及门窗洞口尺寸用测距仪和卷尺测量；踢脚线顺直度目测逐个部位全检实测实量---楼地面、墙面和顶棚质量----墙面面层14集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板检测方法：实测实量---楼地面、墙面和顶棚质量----墙面面层检验方法实操墙垂直度测量示意（1）任何一面墙均可作为1个实测区，所有墙面全测；（2）当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺底端距下部地面20CM位置时测1次垂直度，二是靠尺顶端距上部砼顶板20CM位置时测1次垂直度。若有墙面洞口，则加测一尺。这几个实测值全部符合实测合格标准，则该实测区合格，若有其中一个实测值超标，则该实测区不合格；（3）当墙长度大于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30CM和墙中间位置，分别按以下原则实测3次：一是靠尺顶端距上部砼板20CM位置时测1次垂直度，二是靠尺底端距下部地面20CM位置时测1次垂直度，三是在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时测1次垂直度。若有墙面洞口，则加测一尺。这几个实测值全部符合实测合格标准，则该实测区合格，若有其中一个实测值超标，则该实测区不合格；15集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板检测方法：实测实量---楼地面、墙面和顶棚质量----墙面面层检验方法实操柱垂直度测量示意（1）任何一根柱子均可作为1个实测区。所有柱子全测；（2）在柱子宽面，分别将靠尺顶端距砼顶板20CM处和距地面20CM位置时各测1次垂直度。这两个实测值全部符合实测合格标准，则该实测区合格，若有其中一个实测值超标，则该实测区不合格；16集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板两米尺检测墙面平整度测量方法和数据记录：实测实量---楼地面、墙面和顶棚质量----墙面面层检验方法实操（1）每一面墙作为1个实测区，所有墙面全测。（2）在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙中间位置增加1次水平测量，在距离地面20CM左右的位置水平测1次；4个实测值均符合合格标准时，该实测区合格，若任一个超标，则该实测区不合格；当墙面长度小于2米时，只测对角两尺，有门洞的门洞加测一尺；（3）墙面有门洞、过道洞口的，在洞口45度斜交增测一次，作为实测区新增合格与否的判断点。17集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板红外线多线墨线仪检测室内阴角顺直度检查空鼓裂纹角尺检测阳角方正度实测实量---楼地面、墙面和顶棚质量----墙面面层检验方法实操18集团物业管理部技术中心—前期介入培训和交流模板质量要求检验方法检查数量地面面层及各构造层之间应结合牢固，无空鼓（空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处者可不计）；面层表面不应有裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷；有排水坡度要求的，表面坡度应符合设计要求，不得有倒泛水和积水。空鼓用小锤锤击检查；坡度泼水检查，表面平整度、缝格平直度、接缝高低差和宽度目测观察检查，必要时辅以相应的检查工具进行检查；其它面层外观质量目测观察并结合手摸、脚踩等方式检查自然间和阳台全数检查，公共部分走道和楼梯间按层检查；其中地面空鼓检查数量每间房间及阳台、公共部分走道和楼梯间应各不少于5处，其中一处应布置在房间或阳台、公共部分走道和楼梯间中部，即4角部加1中心处，每处面积约1m2范围。