我国房地产税改革研究综述

中国房地产税改革始于1986年，从逐步恢复对房地产征税，到1994年实施税制改革，再到如今不时霸占头条的房地产税立法，中国对房地产税改革的脚步不曾停歇，诸多专家和学者都对这一领域进行了深入研究。目前我国关于房地产税收的研究角度大体可分为两个方面：对房地产税的总体研究以及针对房地产税某一角度进行的专题研究。总体来看，房地产税改革的研究关注度较高，其中不乏期刊文章以及博士、硕士学位论文，呈现出集中于房地产税这一题目而各有侧重的局面。但是，与国外研究相比，我国对于房地产税方面的综述研究还较为匮乏。本文拟从房地产税概念、历史演进及现状、开征必要性、存在的争议、国外经验以及改革路径几方面，运用文献研究法、比较分析法等对前人的研究进行总结与归纳，尽量做出较全面的研究综述，以期促进我国房地产税改革的进一步发展。关键词：房地产税；路径设计；文献综述AbstractChina'srealestatetaxreformbeganin1986.Fromthegradualrecoveryoftherealestatetax,theimplementationofthetaxreformin1994,andnowtooccupytheheadlinesoftherealestatetaxlegislation,China'srealestatetaxreformhasnotstoppedthepace.Thetheoreticalresearchontherealestatetaxreformisintheascendant,manyexpertsandscholarshaveconductedin-depthresearchonthisfield.Atpresent,theresearchangleofrealestatetaxinourcountrycanbedividedintotwoaspects:anoverallstudyoftherealestatetaxandaspecialstudyoftherealestatetax.Overall,realestatetaxreformhasahighdegreeofconcern.Thereisnolackofjournalarticlesanddoctoral,master'sdegreethesis,showingafocusontheissueofrealestatetaxesandeachhasaparticularemphasisonthesituation.However,comparedwithforeignstudies,theresearchontherealestatetaxinChinaisstillrelativelyscarce.Thispaperfromtheconceptofrealestatetax,historicalevolutionandthestatusquo,thenecessityofthelevy,theexistenceofcontroversy,foreignexperienceandpathselection,usingliteratureresearch,comparativeanalysisandothermethodsofresearchtosummarizethepreviousstudies.TryingtomakeacomprehensiveresearchsummarytopromotethefurtherdevelopmentofChina'srealestatetaxreform.Keywords：PropertyTax；TrackDesign；LiteratureReview目录一、房地产税主要概念界定....................................1（一）房地产税与不动产税................................1（二）房地产税与财产税..................................1（三）房地产税与物业税..................................1二、我国房地产税收制度的演进及现状..........................2（一）我国房地产税收制度的历史演进......................2（二）我国房地产税收制度现状............................5三、开征房地产税的必要性....................................5（一）财政角度..........................................6（二）税制角度..........................................6（三）房地产市场角度....................................6（四）社会角度..........................................7（五）法治角度..........................................7四、房地产税改革存在的争议..................................7（一）征收房地产税是否存在制度障碍......................8（二）房地产税是否构成重复征税..........................8（三）房地产税是否能有效抑制房价........................9（四）房地产税的税负归宿...............................10（五）房地产税的社会公平效应...........................11五、房地产税的国际经验.....................................11六、如何进行房地产税改革...................................18（一）如何明确功能定位.................................18（二）如何设置要素.....................................18（三）如何建立房地产税价格评估机制.....................20（四）如何提高征管信息化水平...........................20（五）如何提高政府财政透明度............错误!未定义书签。（六）我国房地产税收改革路径选择.......................20七、结语...................................................211我国房地产税改革研究综述一、房地产税主要概念界定研究“房地产税”，必先了解何为房地产。房地产是指土地、建筑物和附着在土地、建筑物上无法分离的部分以及其附带的各种权益。房地产税可被认为是是区位、权益、实物三者的结合体。在我国现行税制体系中，仅设有“房产税”而并不存在“房地产税”。“房产税”是“房地产税”的组成部分，两者不可一概而论。与之相关的还有“不动产税”、“财产税”、“物业税”等税种，这些税种虽与房地产税联系紧密，但仍存在一定的区别。（一）房地产税与不动产税房地产税、不动产税与房产税的概念极易混淆，如周毅等（2011）认为房产税与不动产税均是对房屋和土地直接征收的财产税，可以将不动产税看作是房产税的别称①。实则不然，不动产可以分为由房屋建筑物以及土地构成的房地产和由构筑物以及其占地构成的其他不动产两大类，房地产属不动产的一部分，因而不动产税的概念内涵要大于房地产税。而房产税是房地产税的构成部分，故将房产税等同于不动产税的说法有失严谨。（二）房地产税与财产税总体看来，欧美国家的房地产税大多称为“财产税（propertytax）”，财产税与房地产税两者并不做明显区分。但我国与发达国家不同，财产税是一个更为综合的概念，包含的税种更多，课税范围更广，房地产税是财产税的重要组成部分。（三）房地产税与物业税“物业税”源自中国香港，针对不动产出租收入进行征收。2003年，我国曾在上海和重庆两地进行了“物业税模拟空转试点”，这里的物业税实际上是对保有环节所征收的房地产税。因而在某种程度上，此两者具有共通性，基于此种原因，国内许多研究文献也仍在沿用“物业税”这一名称。然而从税收视角来看，房地产税与物业税存在着显著区别。首先，两者所属税种不①周毅.美国房产税制度论述.改革，2011，(3):149-151.2同：房地产税属财产税而物业税属所得税；其次，征税对象不同：物业税对出租租金征税，房地产税则是对房地产征税。二、我国房地产税收制度的演进及现状（一）我国房地产税收制度的历史演进我国房地产税历史悠久，最早始于周朝，而后历经了唐朝的“间架税”；五代十国时期后周、后晋的“屋税”；宋朝始征的“契税”；清初的“铺面行税”、“棚租”、“檀输税”；清末的“房捐”；民国的“市政总捐”等一系列的演变①。这些税种虽名称不同，但实质上都是房地产税的不同征收形式。1951年8月8日，政务院公布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，房地产税这一名称被确定下来沿用至今，其间历经多次修订。笔者对房地产税的相关修订内容进行了归纳整理（见表1）：①贾康.房地产税离我们并不远.人民出版社，2015年3月.3表1改革开放后我国房地产税变革轨迹时间文件有关房产税的主要内容1951年8月8日《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》对由中央人民政府财政部核定城市的房屋征收房产税1986年9月15日《中华人民共和国房产税暂行条例》对国内单位和个人征收房产税1987年4月1日《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》开征耕地占用税1988年9月27日《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》对城市、县城、建制镇、工矿区征收土地使用税1993年12月13日《中华人民共和国土地增值税暂行条例》开征土地增值税1993年12月25日《工商税制改革实施方案》对房地产税制改革进行了设计：适当提高城镇土地使用税税额标准；对外资企业和外国人统一征收房产税，取消对其征收的城市房地产税。但以上设计措施1994年改革中并未采用1996年7月3日《全国税收发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》提出修订房产税和城镇土地使用税2003年10月11日十六届三中全会实施城镇税费改革2005年10月11日十五届五中全会《中共中央关于制定国民经济和社会会发展第十一个五年规划的建议》把稳步推进物业税列为“十一五”税制改革的一项重要内容2006年3月14日《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》稳步推行物业税，简化税费2006年12月31日《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2006年修订）》对外商投资企业、外国企业征收城镇土地使用税2007年3月5日提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告首次提出“研究开征物业税的实施方案”2008年1月1日新《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》对外商投资企业、外国企业征收耕地占用税2009年1月1日废止《城市房产税暂行条例》依照《中华人民共和国房产税暂行条例》规定缴纳房产税2009年5月19日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》深化房地产税制改革2010年9月29日《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》对购买属家庭唯一住房的普通住房减半征收契税，对购买90平米以下属家庭唯一住房的普通住房，减按1%征收契税2010年10月15日十七届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》将“继续推进费改税，研究推进房地产税改革”作为今后五年“改革和完善税收制度”的重要议题2011年1月27日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税4（续表1）时间文