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第十章土地增值税本章内容第一节土地增值税概述第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率第三节土地增值税的计税依据第四节土地增值税应纳税额的计算第五节土地增值税的减免税和申报缴纳一、概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。二、演变过程1993年《土地增值税暂行条例》。1995年《〈中华人民共和国土地增值税暂行条例〉实施细则》。三、开征的目的1.可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失；2.增加财政收入。第一节土地增值税概述第二节土地增值税的征税范围、纳税人和税率一、征税范围征税范围是有偿转让的国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。征收范围的判断标准为：1.只有国有土地的使用权才能有偿转让;集体所有的土地不能直接转让，只能先由国家征用后才能转让。2.无论是单独转让国有土地使用权还是将土地使用权、土地上的建筑物及其附着物一并转让，均应按规定缴纳土地增值税。3.需要缴纳土地增值税的是有偿转让的房地产，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产无须缴纳土地增值税。二、纳税人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。三、税率土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（﹪）速算扣除系数（﹪）1不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分4053超过l00％至200％的部分50154超过200％的部分6035第三节土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定扣除的项目金额后的余额。一、收入的确定转让房地产所取得的收入，包括：1.货币收入；2.实物收入；3.其他收入。二、扣除项目的确定1.取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额包括以下两方面的内容：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。2.房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20％扣除。另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。三、房地产评估价格房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。第四节土地增值税应纳税额的计算土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土地增值额为计税依据，其计算土地增值税的具体步骤如下：1.计算土地增值额。土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额2.计算土地增值税与扣除项目比例。土地增值额与扣除项目比例＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额3.计算土地增值税税额。应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率例题：某房地产开发公司，2008年８月２０日以２００万元获得某块土地的使用权后，未作任何开发，即于１０月２５日将该块土地的使用权以３００万元的价格转让出去。转让时缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计１６.５万元，印花税为１５００元。试计算该公司在这笔土地转让交易中应缴纳的土地增值税。（１）允许扣除项目金额＝２００＋１６.５＋０.１５＝２１６.６５(万元)（２）转让土地使用权增值额＝３００－２１６.６５＝８３.３５(万元)（３）增值额与允许扣除项目金额之比＝８３.３５÷２１６.６５×１００％≈３８.４７％（４）应纳土地增值税＝８３.３５×３０％＝２５.００５(万元)第五节土地增值税的减免规定和申报缴纳一、减免规定1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。3.土地增值税的其他减免税规定有：（1)个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。（2)下列项目暂免征税：①以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的；②合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用的；③企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。（3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报审核，凡居住满５年或５年以上的，免于征收土地增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税。居住未满３年的，按规定计征土地增值税。（4)1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在５年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限。（5)自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。二、土地增值税的申报缴纳（一）土地增值税的缴纳程序1.纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。同时，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖契约，交易标的物，会计报表和有关资料。2.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳土地增值税。3.纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。（二）土地增值税的征收管理1.土地增值税由税务机关征收。2.纳税人应当自转让房地产合同之日起７日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。