漳州常山华侨经济开发区市场调研分析报告

LOGO漳州常山华侨经济开发区市场调研分析报告第一部分：城市概况第一部分：城市概况一、地理位置常山华侨经济开发区（常山华侨农场）坐落于东经117.3度，北纬23.4度，位于福建省漳州市境内，地处云霄、诏安、东山三县的交界处，结余厦门和汕头之间，占地面积115平方公里。常山三面环山，丘陵起伏，而乌山山脉横贯西部，红竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰连绵错落。常山东东西侧面临近沿海。有官洋溪自北向南汇入丝竹洋溪、罗田溪诸水；经诏安、梅州入海。有下云溪自西南向东北流经大埔入漳江。第一部分：城市概况二、行政区划1998年10月，云霄境属常山华侨农场由省侨办正式移交漳州市人民政府直接管理，成立漳州市常山华侨经济开发区，行政建制直属于漳州市辖，但其区域尚未获国家区划相关部门批准而升格为县级行政区划。在本案周边村落有寮后村、龙山村、黄陂、新寮村、大埔村等。第一部分：城市概况三、气候环境常山属亚热带海洋性季风气候，常年无霜冻，日照充足，全年日照小时数2098小时；雨量充沛，年降水量平均在1700MM以上；气候温和，年平均21.2摄氏度左右，舒适宜人。开发区拥有八十多平方公里的生态林地，占总辖区的70%，空气清新、风光旖旎、景色优美，土壤类型多样，可为发展高新技术产业提供优良的生态环保支撑，更是发展观光休闲度假旅游产业的天然宝地。第一部分：城市概况四、政策优势开发区除享有省级开发区的各项优惠政策外，开发区还有自己独特的优惠政策：土地方面，国有土地征用和开发手续便捷，成本较低；教育方面，所有到常山落户的企业老板、管理人员、员工子女，均可享受与常山籍学生同等待遇；户籍方面，设立了企业集体户口，外来员工可挂靠集体户口迁入户籍。常山开发区还具有小政府大社会、办事快捷高效的优势。成立了项目协调、服务领导小组，全心全力协助企业完成项目报批、征地赔青、基础设施建设、招工服务等工作。实行“一栋楼”办公和“一站式”办结制度办理各种证照手续。开发区始终把加快经济发展作为第一目标，把与投资商合作双赢作为第一追求，把企业的利益作为第一要素，把企业的满意作为检验工作成败的第一标准。我们将竭尽全力，真心诚意为投资商提供全方位、高质量、保姆式服务。第一部分：城市概况四、交通情况近年来，常山交通在省交通运输厅的关心和大力支持下，交通项目投资逐年大幅增加，先后建成了黄衢南高速公路、320国道常山朱家渡至钳口段、上红线改建工程等一批对地方经济发展具有重要作用的公路项目。大投资出大效益，这些交通重大项目的建设有效的拉动内需，完善了我县交通基础设施，加快了我县城市化、工业化的发展进程，有力地推动了全县社会经济的快速发展。第一部分：城市概况（一）48省道延伸线常山溪口至宋畈公路工程（二）常山大桥改建工程（三）紫港大桥（四）九景衢铁路常山段建设工程（五）杭新景高速公路常山段工程（六）205国道连接线路面大修及配套设施工程（朱富线改造）（七）通村公路联网线工程（八）320国道衢州航埠至常山草坪段公路改建工程（九）杭金衢高速公路常山西互通至三清山通景公路常山段改建工程第一部分：城市概况（十）航空在建目前漳州市政府正大力加快军民两用机场建设，此外，还可借助厦门机场的支持。（十一）交通直达情况从目前的交通建设情况看，常山直达广东要花13小时，漳州直达厦门1小时，漳州直达泉州2小时，漳州直达龙岩2小时。简要分析总体来看常山目前的水陆交通情况十分良好，未来的发展建设也值得期待。良好的交通情况不仅能吸引厦门、泉州等地的人员来漳州务工买房，同时也方便本市居民出行购物，为房地产投资、建房、销售提供了极大的便利性。第一部分：城市概况五、面积与人口常山三面环山，丘陵起伏，而乌山山脉横贯西部，红竹尖山等60多座海拔高至984米，低至100多米的山峰连绵错落。占地面积115平方公里，其中国有土地64平方公里，土地资源和优质劳动力资源十分丰富,具备加快发展的优势和条件。。东东西侧面临近沿海。有官洋溪自北向南汇入丝竹洋溪、罗田溪诸水；经诏安、梅州入海。有下云溪自西南向东北流经大埔入漳江。常山华侨经济开发区人口1.84万人，规划在2020年人口达5万。是一个归国华侨的大家庭。来自马来西亚、印尼、越南、新加坡、泰国、日本、美国、香港、缅甸、柬埔寨、老挝、菲律宾、文莱、等13个国家和地区的归侨、难侨8000多人，在这里安家置业，繁衍生息。他们语种多样，习俗多元，文化素质较高，海外信息灵通。多年以来，他们与当地人们一起，为常山的发展而不懈努力。第一部分：城市概况从地区人口组成状况来看，我们可以看出漳州地区的人口结构特点：①城区人口比例还较低，城市化水平较低，人口辐射有限，人口增长潜力大②外来人口比例偏低与厦门、泉州、福州等城市相比，暂住人口比例明显偏低，城市辐射能力和经济吸引能力弱。第一部分：城市概况六、居民生活水平2010年城镇居民和农村居民收入分别为16616元和7054元，比2009增长了10%和8.4%，居民购买能力和消费能力都有较大幅度提高，2009年社会消费品零售总额达40亿元，比2008年增长18.6%。从经济实力来说，常山乃至整个漳州近几年经济快速发展，具有较强的经济实力，并正处于快速发展的阶段，由于靠近广东，接受广东和厦门的经济辐射，产业转移，未来发展潜力远大。第一部分：城市概况从居民购买力来说，近几年居民人均可支配收入有较大幅度提高，社会消费品零售总额也基本呈增长状态，居民的购买力大幅度提高，这也表明漳州房地产未来发展潜力无限。第二部分华侨经济主要经济构成机械制造业：常山开发区机械工业发展已具有一定基础，具备良好的投资环境，形成机械铸造、热处理、机械加工等比较配套的机械制造产业链。目前有十余家生产机床配件、汽车配件、机械铸造、食品机械、工业刀具等企业入住。开发区着力发展精密机械制造业，力争用五年时间，通过龙头项目的引进和产业链的延伸，把常山建成初具规模的先进精密机械制造基地，力争机械制造业类企业入驻量50家，产值达20亿元人民币。第二部分华侨经济主要经济构成食品加工业：常山开发区的食品加工业有较好基础，周边又有丰富的农副产品资源，目前有海产品加工、果蔬罐头、巧克力制品、膨化食品、奶精等高、中档精、深加工产品。产业发展渐尽可能地采用先进技术和工艺，重点放在高、中档产品和精、深加工产品上，在加工程度上，以精、深加工为主；在加工装备上，引进与利用国内外先进设备相结合，在规模上要以大、中型为主，重点发展果蔬罐头，水产罐头、速冻海产品、饮料等系列产品，以大众为主要消费对象，以系列化、方便化开拓市场。力争用五年时间，形成食品加工产业群,实现产值30亿元人民币。第二部分华侨经济主要经济构成电子、IT产业：依托我区已落户的台湾捷波资讯股份有限公司等电子项目，目前规划有4000亩的笔电产业园，突出发展笔电产业，积极引进相关电脑及配件项目，全力展开产业链招商，力争用五年时间基本形成笔电产业集群，实现产值65亿元人民币。第二部分华侨经济主要经济构成化工产业：依托已落户的福建优立化工有限公司等精细化工企业，在南部综合工业区的东南角利用自然山体屏障，规划1500亩的精细化工专业园区。争取再新引进2－3家有规模的精细化工项目落户园区，尽快形成精细化工产业群，力争通过五年打造，实现产值20亿元人民币。第二部分华侨经济主要经济构成结论分析：在未来五年内，常山开发区产生的几个产业的经济拉动在135亿，整个常山开发区的年产值将达两百亿元。整体经济效益及拉动当地的消费能力相对较强，同时将带动大量的外来人口在此安家落户，将大大的刺激当地的房地产市场发展。第三部分常山经济架构现有入驻企业主要有林青田、富通物流、新盛无纺布、卓亚数码科技、恩吉工业设备、福建太尔电子、晶石光电、漳州冠明光电有限公司、兴业达、漳州冠明光电有限公司、福建天美光电科技有限公司、源源成食品、盛元通商物流、顺德木业、荣达建材、利众建材、双豪装饰、凰鸣工艺品、常山粮食中心、顺意纸制品等近四十家企业，总现有工业占地近两千余亩，年产值达三十多个亿，总的员工数在近两到三万人。1、已入驻企业信息第三部分常山经济架构预计未来的数年内双霸纸制品、、常兴鸿工贸、民兴木制品公司、海腾工贸、韶阳贸易、万佳华盛、惠万家工贸公司、红霞工贸、广晋精密、基祥饲料、新达盛塑料制品、跃华工艺品、顺意纸制品、元欣五金、欣亿达电子（捷波）、得量电子、锦隆电子、荣跃电子、全展电子等企业会相继入驻，在未来的五年内常山开发区将打造成具有近百家企业入驻的省级重点开发区，届时将创造年产值突破60亿，在该区域的外来人口预计可达5万人。2、待招商项目信息第三部分常山经济架构常山属于1998年10月，正式移交漳州市人民政府直接管理，在近几年大力发展的一个经济开发区，整体发展的程度相对偏低，整体商业形态偏薄弱，在整个南区常山目前没有一个完整的商业形态，以沿街底商为主，业态布局相对单一落后，以便利店，杂货店的概念为主，近年慢慢的有些餐饮、娱乐的业态呈现，比如豪景海鲜大酒楼、新侨海鲜馆、常山宾馆、常达大饭店、欢乐星KTV、蓝月亮会所、常山生态度假园。3、商业业态信息第三部分常山经济架构教育配套：常山中心小学交通配套：沈海高速、324国道、常山汽车站、云霄动车站、加油站医疗配套：常山医院生活配套：常山华侨中心市场娱乐配套：常山电影院、常山生态度假园、金汤湾温泉度假村、欢乐星KTV、蓝月亮会所4、公共配套第三部分常山经济架构总结：目前常山整体消费水平有很大的提升，但是现有的产品结构及消费观念善为完全突破，因此没有集中大型的商业场地，造成当地人消费外流的状况相对严重，但是如金汤湾温泉度假村，有温泉切入，同时环境做的相对较好，因此包括云霄等区域很多客人会晚上跑一二十公里到该区域住酒店。会所型的产品目前尚未形成，但是随着企业入驻量的增加，这块的消费将慢慢受重视。第四部分房地产概况本次主要正对常山周边的一些楼盘进行了市场调研，包括地块对面的上城国际，南区的君悦花园、大城时代、金汤湾、彩龙国际高铁商业城等项目做了理解。1、常山房地产市场概况第四部分房地产概况项目名称上城国际用地面积36亩总建筑面积七万容积率2.6绿化率30%建筑密度33%开盘时间交房时间一期2014年5月主力户型三房主力面积（㎡）114、117户型配比户型联排别墅130、114、11782、88均价4500元/㎡,共213套面积（㎡）270三房两房套数（套）298866比例13.64131优势片区目前唯一楼盘、售后反租为投资提供便利劣势小盘不成规模，没有景观没有配套，运作方式单一落后项目整体分析具备做店面的溜房基本已经销售完，八十多平方小户型的销售进度先对理想，大三房的产品销售难度先对较大第四部分房地产概况项目名称君悦花园用地面积42亩总建筑面积八万容积率2.7绿化率30%建筑密度29%开盘时间2013.12.28交房时间2014年下半年主力户型的二房与小三房主力面积（㎡）80-110㎡户型配比户型二房与小三房三房均价3500元/㎡,共120套面积（㎡）80-110125-139套数（套）7248比例6040优势地处南区中心、周边配套齐全、教育配套完善、生活相对便利劣势没有景观没有配套，运作方式单一落后，产品相对单一，社区内没有配套，整体品质较为一般项目整体分析朝南的产品相对热销，中小型的两、三房相对市场接受度较高第四部分房地产概况项目名称金汤湾用地面积199987.98㎡总建筑面积126065㎡容积率0.631绿化率45%建筑密度17%开盘时间2010交房时间现房主力户型一房一厅主力面积（㎡）64户型配比户型一房一厅别墅两房均价11000元/㎡,共700套面积（㎡）64500-60085套数（套）400100200比例57%14%29%优势温泉入户，反租5%回报率，酒店运营，每年30天使用权劣势相对较为偏僻，各总配套不齐项目整体分析主要客群为厦门、漳州、广东投资型客人为主，客群基本上为有温泉爱好的客人，目前销售情况计较好，小户型64的剩余十多套，其余别墅剩余量相对较大第四部分房地产概况漳州金汤湾海水温泉度假酒店拥有大型海水温泉园区水疗馆及各类