第8章 房地产法 高职高专经济法.

第八章房地产法本章主要内容：第一节房地产法概述第二节房地产开发用地第三节房地产开发第四节房地产交易第五节违反房地产法的法律责任第一节房地产法概述概述本节主要内容：一、房地产的概念二、房地产法的概念一、房地产的概念房地产是指房产与地产的总称房产一般是指土地上的房屋等建筑物和构筑物。地产是指供人们开发、使用和经营的土地房地产是房屋与土地在经济方面的商品体现这里所说的房地产是指城市的房地产二、房地产法的概念房地产法是指在调整城市规划区国有土地范围内的房地产权属关系以及房地产开发、经营、使用等活动中发生的社会关系的法律规范的总称二、房地产法的概念房地产法有广义和狭义之分广义的房地产法是指调整房地产关系的各种法律、法规的总称。包括了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》以及相关的法律法规狭义的房地产法是指《中华人民共和国城市房地产管理法》第二节房地产开发用地本节主要内容：一、房地产开发用地的概念二、房地产开发用地使用权取得方式一、房地产开发用地的概念房地产开发用地，具体而言，就是对依法取得的国有土地使用权进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地。二、房地产开发用地使用权取得方式（一）土地使用权的出让土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权的土地，必须是国有土地，城市规划区内的集体所有的土地不得转让，但依法转为国有以后，该土地使用权可以有偿出让。二、房地产开发用地使用权取得方式1.土地出让的条件一是符合规划要求二是符合权限要求2．土地使用权的出让方式（1）拍卖（2）招标（3）双方协议二、房地产开发用地使用权取得方式3．土地使用权出让的期限土地使用权出让的最高年限，根据出让土地的用途不同而不同，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，具体可分为五种情况：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合和其他用地50年。二、房地产开发用地使用权取得方式4．土地使用权出让合同土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同是指国有土地代表同土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜达成的明确双方权利义务关系的书面协议。出让合同一般具有以下特征：①出让合同是双方当事人之间设立、变更土地使用权法律关系的协议；②出让合同的出让方是特定的，必须是土地所在地的市、县人民政府的土地管理部门；③出让合同的受让方一般是境内外的企业法人；④出让合同是订立土地使用权转让合同的前提条件。二、房地产开发用地使用权取得方式土地使用权出让合同的主要条款应当包括：①合同当事人，即出让人和受让人；②协议内容，即合同标的、出让年限、地价、支付方式及其期限，办理权属转移的登记时间，土地用途，投资开发期限，在规定期限的开发程度，双方的权利义务与违约责任、合同的生效和终止条件以及合同正副本份数；③签约时间、地点及合同附件等。二、房地产开发用地使用权取得方式4.土地使用权的终止和续期（1）土地使用权的终止。在以下情况下土地使用权终止：①因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止。②土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。③因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地。④因土地的灭失而导致土地使用权的终止。二、房地产开发用地使用权取得方式（2）土地使用权的续期。土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，可以申请续期，并应当在期满前1年提出申请，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金，领取土地使用权证书。（二）土地使用权的划拨1.土地使用权划拨的概念土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。二、房地产开发用地使用权取得方式2．土地使用权划拨的范围根据我国《房地产管理法》第二十三条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。第三节房地产开发本节主要内容：一、房地产开发的概念四、房地产开发企业一、房地产开发的概念房地产开发，是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。房地产开发包括土地开发和房屋建设两个环节。二、房地产开发企业（一）房地产开发企业的概念和设立条件房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。建设部《房地产开发企业资质管理规定》第二条规定，房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。除法律另有规定者外，设立房地产开发企业，应当依据《中华人民共和国公司法》登记为有限责任公司或者股份有限公司。房地产开发企业一般可以分为专营企业和兼营企业两种形式。二、房地产开发企业设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构。该名称和组织机构须符合公司法人登记的有关规定。（2）有固定的经营场所。该场所必须适应房地产开发经营的需要。（3）有符合国务院规定的注册资本，即注册资本应在人民币100万元以上，且自有流动资金不得低于100万元。（4）有足够的专业技术人员：4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。（5）法律、行政法规规定的其他条件。二、房地产开发企业（二）房地产开发企业的设立程序1.申请2.登记3．备案和核定资质等级【小资料】房地产开发企业的资质分几个等级？根据《房地产开发企业资质管理规定》第五条规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。第四节房地产交易本节主要内容：一、房地产交易的概念二、房地产转让三、房地产抵押四、房屋租赁五、房地产中介服务机构一、房地产交易的概念房地产交易是指以房地产为特殊商品而进行的转让、租赁、抵押、交换等各种经营活动的总称。房地产交易是一种法律行为，应在法律规定的范围内进行。在我国，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。二、房地产转让（一）房地产转让的概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。【小资料】美国老太太和中国老太太在去天国的路上，一个美国老太太和一个中国老太太疲惫不堪地相遇了，她们唠起各自的一生虽说感慨良多，但都颇为自得。美国老太太说：“我可还清买房的贷款啦！”中国老太太一听：“甚么！我这辈子可没借过债，还攒够了买房的一大笔钱！”二、房地产转让（二）房地产转让的条件1.房地产转让主体必须具有合法资格2．房地产转让的客体必须符合法定要求3.房地产转让双方当事人意思表示必须真实4.房地产转让的形式要件必须完备房地产转让案例【案例分析】赵某欲在A市买住房，经人介绍与叶某相识，叶某正有房出售。双方经过协商达成买卖协议，约定：叶某将自有的二层九间房共180平方米作价134万元卖给赵某；买方预付房款20万元，待卖方将房子维修完毕，买方验收后再付余款；买方付款之后卖方应将房产证交给买方并负责协助买方办理过户。协议签订后，叶某将房产证交给了赵某，但由于当时赵某的户口不在A市，无法办理过户手续。数月后，赵某的户口迁至A市，赵某找叶某同去办理房屋过户手续，叶某予以拒绝，并且起诉要求赵某退还房屋，解除双方的买卖关系，理由是双方未办理过户手续，房屋买卖关系因此是非法的，无效的。赵某辩称，叶某之所以反悔，是因为房价看涨，叶某试图以更高的价格卖与他人。问：赵某与叶某的房屋买卖关系是否合法有效？房地产转让案例分析：从本案的事实来看，首先，叶某和赵某均为18岁以上的神智正常的成年人，具有完全民事行为能力，有资格独立从事民事活动；叶某与赵某签订的房屋买卖协议是双方真实的意思表示，没有胁迫等因素的存在。其次，双方的房屋买卖协议亦未损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定。如前所述，房屋买卖关系是一种合同关系，合同有效成立遵循意思自治原则，只要不违背法律的强制性规定即可。房屋过户手续则是物权变动的关系，是否办理过户手续，不影响买卖合同的效力。因此，本案中，赵某与叶某的房屋买卖关系是合法有效的，叶某的诉讼请求得不到法院的支持，相反，叶某还应协助赵某补办房屋过户手续。二、房地产转让（三）商品房预售的条件根据《房地产管理法》第四十四条的规定，商品房预售必须具备下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三、房地产抵押（一）房地产抵押的概念和基本特征房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。三、房地产抵押房地产抵押除了从属性、特定性和物上代位性等一般抵押所共有的特征以外，其特殊性表现在：1．房地产抵押的标的具有复合性2．房地产抵押具有要式性3．房地产抵押不移转对房地产的占有三、房地产抵押（二）房地产抵押的范围1.房地产抵押的范围（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权；（2）依法通过出让、转让方式取得的土地使用权；（3）法律规定的其他可以依法抵押的房地产。三、房地产抵押2.房地产抵押的限制（1）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。（2）国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。（3）以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。（4）以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。三、房地产抵押（5）以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。（6）有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。（7）以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。（8）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。三、房地产抵押（9）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。（10）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。3.不得设置抵押的房地产(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；三、房地产抵押(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。（三）房地产抵押的程序1.签订房地产抵押合同按照《房地产管理法》第四十九条的规定，房地产抵押应当签订书面抵押合同。合同的主要条款应当包括：合同当事人、主债权的数