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青岛市四、五星级酒店及服务式公寓市场调查报告（2006.8）2青岛市四、五星级酒店及服务式公寓市场调查报告目录1.青岛概况2.四、五星级酒店现状3.四、五星级酒店经营情况分析4.五星级酒店未来供应状况5.服务式公寓状况6.市场需求分析：经济贸易、旅游、奥运、会展7.青岛市未来需求发展机遇8.市场状况总结31.青岛概况•2005年，青岛GDP完成GDP2695.5亿元，增长16.9%，为1994年以来的最快增速，并连续两年保持在16%以上的高增长，GDP总量首次跻身全国35个大中城市十强。•青岛现辖七区五市,市区1159平方公里，人口265.43万人。•港口、旅游、海洋三大特色经济。41.青岛概况•温带季风气候•春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少；冬季风大温低，持续时间较长，但无严寒。•北方重要的海滨旅游度假城市•多处海湾、沙滩、海水浴场•多元化的城市历史文化积淀，历史上遗留下20多个国家不同风格的建筑，形成欧陆风韵的城市风貌。城市风貌：历史与现代的交融城市风貌：红瓦、绿树城市风貌：碧海、蓝天（第一海水浴场）52.四、五星级酒店现状•青岛市共有6家五星级酒店和1家五星水平酒店，8家四星级酒店。•五星级酒店共有房间约2889间。海景花园大酒店汇泉王朝大酒店麒麟皇冠大酒店丽晶大酒店海天大酒店颐中皇冠假日酒店香格里拉大饭店6序号名称客房数床位数05年均06年标间价格淡/旺05/06价格变化管理/开业时间特色设施、服务入住率净房价1青岛香格里拉大饭店50174679%79078805含早餐，06不含（实际涨幅15-20%）Shangri-La，商务型，97年开业，04年装修网球场；宴会和会议设施；香宫中餐厅、咖啡苑、炫吧、大堂酒廊。2青岛颐中皇冠假日酒店38851078%770828/858涨幅18-20%CrownePlaza，未评星级，商务型，02年开业中、韩、日、意餐厅，会议宴会，一层有LV和PRADA3青岛海天大酒店60871675%570458/608持平Nikkohotels，88年开业，03年装修5个特色餐厅，宴会、会议，室内高尔夫，台球室、网球场等4青岛丽晶大酒店39358379%500452/565持平95年开业，04年装修中、西、日、韩餐厅和酒吧共7个，丽晶殿宴会厅，壁球、保龄球、网球等5汇泉王朝大饭店40066868%550500/600/700上涨50-100元79年开业，00年装修免费客房宽带上网，旋转餐厅，中式、日式餐厅，保龄球场，网球场等6青岛海景花园大酒店19728580%650573/716持平97年开业，02年装修全天接机，免费宽带7青岛麒麟皇冠大酒店40264362%570560/600上涨40-70元BestWestern，00年开业，02年装修免费宽带、客房直饮水，中、西餐厅、宴会厅、旋转餐厅，演艺中心2.四、五星级酒店现状注：净房价不包括15%服务费。表1青岛市现有五星级酒店状况（2006.7）7青岛香格里拉大饭店•地理位置：位于市南区香港中路9号，商务办公核心区，临近市政府、五四广场、青岛世界贸易中心。•主体结构：18层板楼，单体面积37.7平方米，各房型面积按倍数增加。•客源构成：国内约40%，欧美约20%，日本约15%，韩国约6%•特色特点：商务型，无海景。•入住情况：7月1日至7月25日入住率96%，其中16天满房。淡季入住率70%。82.四、五星级酒店现状青岛颐中皇冠假日酒店•地理位置：市南区香港中路76号，商业核心地带，临近JUSCO购物广场等。•主体结构：38层塔楼，标间27平方米，豪华房39平方米，套房52平方米。•客源构成：国内（含香港）客人较多，其次欧美，再次日韩；团队也多。•特色特点：商务型，海景少，一层有LV和PRADA，有9层写字楼。•入住情况：06年淡季70-80%，旺季93%；五一、十一等节假日还可能有促销。92.四、五星级酒店现状汇泉王朝大饭店•地理位置：市南区南海路9号，海滨，与第一海水浴场一路之隔，临近汇泉广场和八大关风景区。•主体结构：1栋25层塔楼和1栋12层板楼•客源构成：国内（含香港）、日本、韩国客人较多。•特色特点：海景，面对第一海水浴场•入住情况：旺季周末入住率98%，且房价上浮100元。青岛海天大酒店•地理位置：市南区香港西路48号，临近八大关旅游度假区，临近第六海水浴场。•主体结构：东楼（二期）26层，西楼（一期）15层•客源构成：日本客人较多，团队、会议客户多；签约客户包括通用，朗讯，宜家，海尔，海信等；散客少•特色特点：海景，临近第六海水浴场•入住情况：淡季60%，旺季90%，旺季周末100%。102.四、五星级酒店现状青岛海景花园大酒店•地理位置：市南区彰化路2号•主体结构：多层和别墅式建筑•客源构成：日、韩客人约30%，国内（含香港）客人旅游季节较多，欧美略少（爱立信）。60%商务客人。•特色特点：海景，洋房丽晶大酒店•地理位置：市南区香港中路110号•主体结构：23层塔楼，裙楼6层•客源构成：日韩客人较多，其次国内（含香港、台湾），欧美。•特色特点：价格较低，附近餐饮方便。青岛麒麟皇冠大酒店•地理位置：崂山区香港东路197号，临近石老人风景区、海水浴场，极地海洋世界，青岛国际啤酒城。•主体结构：35层塔楼•客源构成：国内约35-40%，韩国约30%，日本约10%；签约客户有海尔、海信等•特色特点：海景，价格较低113.四、五星级酒店经营状况接待人数：•2005年青岛五星级酒店共接待国内游客22.42万人次，国际游客18.57万人次。•季节性：国内旅客数量季节变化较大，国外旅客相对平稳。2005年青岛市四、五星级酒店接待游客数量01234561-23-45-67-89-1011-12月份万人次国内旅游者五星级国内旅游者四星级入境旅游者五星级入境旅游者四星级数据来源：青岛市旅游局管理处5.4万1.2万图1注：本报告中所提及游客、旅客人数除非特别说明，均包含商务及旅游。12游客来源：•从2004年青岛市整体数据分析，海外游客数排名前三的为韩国、日本、港澳台。3.四、五星级酒店经营状况图22004年海外游客构成韩国39%日本30%其他14%美国3%港澳台12%德国1%俄罗斯1%数据来源：青岛市统计年鉴2005133.四、五星级酒店经营状况平均入住率:•2005年五星级酒店年均入住率72%；四星级酒店年均入住率69%。数据来源：青岛市旅游局2005年青岛市四、五星级酒店客房出租率51827386786572486675827070690204060801001-23-45-67-89-1011-12全年月份%入住率五星级入住率四星级图3数据来源：青岛市旅游局管理处14价格水平：•2005年五星级酒店均价640元，四星级酒店均价416元。3.四、五星级酒店经营状况图22005年青岛市四、五星级酒店平均房价01002003004005006007008001-23-45-67-89-1011-12月份元平均房价五星级平均房价四星级年均五星级年均四星级数据来源：青岛市旅游局图4640416153.四、五星级酒店经营状况经营状况分析：•目前青岛市对五星级酒店的需求比较旺盛，整体入住率、价格水平在二线城市中都较高；旺季供不应求，价格较高。•拥有国际品牌、处于中心商务区、商务定位的高档酒店（香格里拉、颐中皇冠假日酒店）经营状况最好，客源较充足，季节变化较小，价格也较高。•地理位置优越、近海滨的酒店（汇泉王朝大酒店、海天大酒店）旅游类客人较多，入住率变化略大于商务型，价格其次。•商务客户中韩日需求较大，但对价格比较敏感，承受力较弱；欧美等价格承受力较强，但需求相对有限。16•青岛市目前在建、改建、拟建的四星以上酒店共有18家。预计到2008年，四、五星级酒店数量将达到28-30家，五星级约为11家；五星级酒店新增约2041间客房，加上现有的2889间，客房总数达4930间，是目前的1.7倍。•市北区在中央CBD区规划一高档酒店，尚未通过青岛市政府审批，与希尔顿等几家商谈未果。表2青岛市区目前已开工建设五星级酒店项目(2006.7)序号名称区位客房数进展状况备注1香格里拉二期市南区200在建，07年营业两座，包括写字楼、酒店式公寓、酒店2海情二期市南区150*在建，08年营业定位家庭式度假，五星部分规模不大3海景花园二期市南区16906.8月营业8层洋房4莱钢凯宾斯基崂山区400在建，07年营业万捷医院对面5奥运村崂山区414在建，08年营业与洲际集团签约08年后的经营6远洋大酒店改建崂山区500在建，07年营业双塔，东侧写字楼，西侧酒店，在建，与喜来登/万豪洽谈中7希尔景园城阳区208*在建，08年营业城阳区韩日企业、工厂较多4.五星级酒店未来供应*估测。其中希尔景园规划床位数320个。174.五星级酒店未来供应•酒店市场供应于07年会有较大涨幅，但因为目前供应基数较小，且05、06年涨幅很小等因素，以2005年为基期，至2008年年均增长率19.5%。图5青岛市区在建五星级酒店未来供应量49304158305828896%19%36%01000200030004000500060002005200620072008时间（年底）房间数00.050.10.150.20.250.30.350.4年增长率客房数增长率奥运村香格里拉二期海景花园二期185.服务式公寓•青岛目前缺乏统一的集团管理的服务式公寓，个别酒店有少量公寓套房，通常的酒店式公寓都是卖给私人业主用于出租。•现有服务式公寓的地理位置都非常优越。•通常采用可选的酒店式服务，由第一太平戴维斯、戴德梁行等知名物业集团提供物业服务。三度空间瑞纳康都颐和国际檀香湾19五星级酒店的公寓房：•颐中皇冠假日酒店：16套；海景花园大酒店：4套；丽晶大酒店：40套•基本上按天租赁，月租价格在3万左右。•香格里拉二期有部分服务式公寓，定位为出租，优势包括品牌、酒店式管理、地理位置、服务及享受酒店配套。目前主要的服务式公寓：5.服务式公寓表3青岛市部分服务式公寓基本信息表序号名称地点供应量现售价（元/m2）面积年租金备注1三度空间市南区海丰路10号360套14000主要为50m2另有110m250m24-5万准四星，日韩企业租户较多2瑞纳康都市南区海门路8号约360套1400035-220m21居约75m27万，2居9万，3居10.5万准四星，两座18层，每座5梯12户，无家具3颐和国际市南区香港中路10号约338套均价1300050-150m2，13种户型-精装带家具家电，06.10交房4檀香湾崂山区200多套6800-1100069-240m2，12种户型-25层塔楼和19层板楼，带家具，8月初开盘，08.5入住205.服务式公寓•服务式公寓的客户群分析：•外国公司或机构的外籍工作人员，单人为主（协家庭的通常倾向于有社区生活配套的普通公寓）•选择服务式公寓的原因：•商务中心区，便捷的交通•酒店的上门服务，免去生活琐事、家务•家庭式的居室氛围，舒适并有一定私密性•酒店的配套硬件设施、环境和专业服务•从现有的三度空间和瑞纳康都租金情况来看，年租金回报率6%以上，静态投资回收期在15-17年，属于较高水平。21附图：现有酒店、服务式公寓分布（市南区）175432869111012131416151.汇泉王朝大酒店2.香格里拉大饭店3.颐中假日酒店4.丽晶大酒店5.海景花园大酒店6.第一海水浴场7.汇泉广场8.八大关风景区9.青岛国际贸易中心10.青岛市政府大楼11.五四广场12.青岛国际帆船中心（奥帆中心）13.阳光百货14.瑞纳康都15.颐和国际16.三度空间酒店景点或标志性建筑服务式公寓1715226.市场需求分析经济贸易：GDP全国十强，增长率16.9%•青岛是14个沿海开放城市之一。•青岛与192个国家和地区有贸易关系。截至2005年末，共有77家世界500强企业在青岛投资142个项目。•目前青岛共有外资企业约9万家，其中韩国约占40%，香港和日本各约占1