辽阳万达广场项目解读

1辽阳万达广场项目解读辽阳万达广场商业管理有限公司2016年09月18日2•项目背景调研分析Part1•消费者调研分析Part2•专项调研分析Part3•项目解读Part4•项目定位Part5目录3•项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、专业市场4Part1-1、城市概况-地理位置泰安市位于辽宁省中部，东临本溪，南界鞍山，西接辽中，北依沈阳。北距沈阳60公里，南距鞍山30公里。哈大铁路，沈大高速公路纵贯南北，辽溪铁路横跨东西。辽阳地处环渤海经济圈和东北亚经济走廊的重要结点，是沈阳经济副中心城市。辽阳也是中国石化工业、铝材加工、皮草加工、钢铁配套产业基地及优秀旅游城市。东北地区最早的城市，是一座有着2400多年历史的文化古城，以白塔、东京城城址、广佑寺、通明山等景点著名。城市总面积4744平方公里，下辖5区1市1县，包括白塔区、文圣区、宏伟区、弓长岭区、太子河区、灯塔市、辽阳县。辽阳县宏伟区辽阳县灯塔市太子河区文圣区白塔区弓长岭区辽阳市辽阳市辽宁省5Part1-1、城市概况-经济指标GDP情况：辽阳市2015年GDP水平1025亿，同比增速1.04%；总GDP在辽宁省内14个市排名第9位。主要产业为工业，代表企业有辽阳石油化纤公司、忠旺集团、庆阳化工厂，富虹集团。辽阳市2010-2015GDP走势图，单位（亿元）6Part1-1、城市概况-经济指标城镇人均可支配收入：2015年辽阳市城镇居民可支配收入达到26330,同比2014年下降2%；全省排名第九。社会消费品零售总额：2015年达到388.8亿元；人均20903元，同比2014年下降16.6%。三产结构：三大产业结构占比7∶55.7∶37.37Part1-1、城市概况-人口结构人口结构:2016年辽阳市户籍人口为186万人，主城区人口约40万人，总人口全省排名第11位；城市人口结构如下：8人口结构:Part1、城市概况-人口结构全市人口年龄构成年龄构成人数占比（万人）（%）18岁以下29740316%18-35岁63198134%36-55岁72492039%55岁以上20446411%9Part1-1、城市概况-城市交通辽阳市位于辽宁省中部，是沈阳经济区副中心城市，是辽宁省重要的交通枢纽和军事重镇。哈大高速铁路，沈大高速公路，纵贯南北，本辽辽高速，辽溪铁路横跨东西。距大连港332公里，距鲅鱼圈港162公里，距桃仙国际机场60公里。辽溪线辽溪线哈大线哈大线哈大线辽溪线辽阳市10Part1-1、城市概况-旅游情况辽阳主要景点有：文庙游园，白塔公园，广佑寺，汤河温泉度假区，曹雪芹纪念馆，弓长岭冰雪温泉，王尔烈纪念馆，东京陵，龙鼎山等名胜古迹风景区。接待国内旅游者1661.6万人次，旅游总收入130.9亿元。11Part1-1、城市概况-发展规划产业规划辽阳是以石化产业为主的现代工业城市，以石油化工、铝材加工、矿产资源加工和农副产品加工为重点的辽中南多元化产业中心之一；是全国造纸机械、工业纸板生产基地，忠旺集团是国家铁合金行业的重点企业。城市综合交通规划完善市域交通网络，加强中心城区外环路建设，强化与市域联系及市域城镇间的相互联系。中心城区和弓长岭区之间建设3条主要通道，和灯塔市之间建设4条主要通道，辽阳县之间建设6条主要通道。12Part1-1、城市概况-小结城市概况总结：辽阳是辽宁省重要矿产资源基地，历史名城，是沈阳副中心城市，2015年全省GDP排名第九，人口排名第十一，交通便利，是全国矿产资源开发较早的地区之一，矿产资源比较丰富，许多矿产储量，在全国全省居重要位置。迄今已发现矿藏9类18个矿种，共有矿床和矿点500余处。其中探明储量的有28种，开发利用的35种。其中硅石、白云母矿产保有量居省内第一位；居第二位的矿藏有铁、石膏；居省第三位的有水泥灰岩、熔剂灰岩，辽化是全省重要的石油加工基地。13•项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、专业市场14Part1-2、项目环境分析-城区交通项目位置及交通情况：文圣路与太子河之间，辽阳河东新城规划区西侧，老城区东侧。距老城区核心商圈3公里，距文圣区政府3.9公里，处于新老城区核心位置。距市政府约2.5KM，5分钟车程，距火车站约4KM，10分钟车程距汽车站约4KM，10分钟车程，距高铁站约4KM，10分钟车程，距步行街商圈约3KM，8分钟车程，距友谊商城约3KM，8分钟车程项目周边：北面-新运大街：1路、3路、33路副线、正线、34路、41路15Part1-2、项目环境分析-所处区位项目所处区域及道路信息项目位于新老城区交接处和城市规划核心位置。距辽阳高铁站4.2公里，距城市核心商圈3公里，距新城区1公里。5公里半径之内辐射主城区，项目所在的新运大街及附近的中华大街为城市主干道，横跨城市东西，广场东侧的城市规划路贯穿南北，交通便捷。项目所处区域规划定位项目位于辽阳新老城区的交接处，是未来城市的核心区域。辽阳城市发展方向在河东新区，现市政府和文圣区政府以及科技馆、图书馆等职能部门和公共配套均已迁往河东新城，恒大绿洲、蓝湾国际、文城尚品等知名楼盘环立项目西周。16Part1-2、项目环境分析-规划指标项目规划指标：规划用地面积4.81公顷（约72.25亩）购物中心建筑面积：13万㎡持有物业面积：13万㎡物业类型：直投租赁建筑面积：9.78万㎡配套建筑面积：3.22万㎡停车位：700个(地下停车位560个，地面规划停车位140个)17Part1-2、项目环境分析-项目四周西侧为棚户区+未开发用地西北侧为左岸欣城+文成尚品北侧为晟宝龙广场+住宅小区东北侧为新运大桥+桥对面恒大绿洲东侧为太子河南侧为待开发空地东南侧为待开发开发空地西南侧为废弃铁路口与护城河交叉②号门①号门18Part1-2、项目环境分析-周边其它配套◆主要政府机关及事业单位：辽阳市公安局文圣区分局、邮政大厦、辽阳市农林科学院、辽阳市政府、太子河政府、辽阳市科技馆、辽阳市气象局;◆医院：辽阳市第三人民医院，襄平医院，辽阳胃肠病医院；◆学校：新华街道中心小学、普化小学、永乐小学；◆企业：忠旺集团；◆主要公共设施：太子河公园、文庙广场;主要公共设施辽阳市科技馆永乐小学胃肠病医院太子河公园普化小学襄平医院辽阳市气象局辽阳市农林科学院辽阳市第三人民医院新华小学辽阳市公安局文圣区分局忠旺集团19Part1-2、项目环境分析-周边社区（3KM）新入楼盘既有主要小区1、中天城市广场10、英伦华府1、恒大绿洲10、旗仓小区2、中南望京花园11、金域蓝山2、东兴家园A区11、阳光花园3、托斯卡纳12、北尚华庭3、左岸欣城12、东电小区4、中泽城4、风和日丽13、保莱蓝湾国际5、巴黎经典花园5、万隆花园14、曙光家园小区6、万嘉国际6、京都城15、惠民小区7、晟雅格林7、文城尚品16、邮电新村8、河东馨苑8、晟宝龙广场17、金域蓝山9、世纪阳光9、逸东家园楼盘均价：3500-5500元项目3KM范围内目前共有12个新入楼盘，预计户数为3万户，交房时间集中在2016年-2018年；项目3KM范围内目前17个既有小区，预计户数为4万户，入驻率为90%；项目1KM范围内常住人口为：约6万人3KM范围内常驻人口为：约20万人20Part1-2、项目环境分析-周边社区（3-5KM）3KM5KM新入楼盘既有主要小区1、泛美华庭10、枫丹名邸1、滨湖家园10、滨河花园2、观澜丽景11、新梅小区2、芷兰金苑11、繁荣家园3、第一城3、佰亿丽景茗城12、绿华园4、恒利新城4、香港花园13、紫丁苑5、君悦天下5、成旺花园14、湖畔家园6、襄平蓝庭6、红盾小区7、龙源山居7、裕隆花园8、富虹水月8、碧景家园9、华城新视界9、铁西花园项目3-5KM范围内目前共有11个新入楼盘，预计户数为3万户，交房时间集中在2016年-2018年；项目3-5KM范围内目前14个既有小区，预计户数为5万户，约14万人，入驻率为90%；楼盘均价：3000-5000元21Part1-2、项目环境分析-周边交通■交通概述：距市政府约2.5KM，5分钟车程距火车站约4KM，10分钟车程距汽车站约4KM，10分钟车程距高铁站约4KM，10分钟车程距步行街商圈约3KM，8分钟车程距友谊商城约3KM，8分钟车程■道路设施：北面新运大街，双向3车道东面太子河西路，双向3车道（政府规划路）■公交线路（500M）：北面-新运大街：1路、3路、33路副线、正线、34路、41路22Part1-2、项目环境分析-小结1.整体市场判断：•辽阳整体商业市场不够繁荣，只有一家综合百货商场，没有大型综合性购物中心。现有商业项目经营模式传统、商业购物环境和档次较低，商业空间形式单调、品牌级次不够。•当地主流消费人群外流，消费大多集中在沈阳及鞍山核心区域，故辽阳需要有一定档次和品质的大型全客层购物中心。•品牌需求度高：当地商业氛围落后，时尚度差，品牌资源匮乏，知名品牌入驻率低，主流消费人群品牌需求度高，需要具有一定档次及品质的购物中心平台吸引知名品牌入驻，拉动消费。•辽阳商业环境竞争较大：基于辽阳城市位置特点，临近鞍山、沈阳两大商业繁荣城市，商业竞争劣势明显，当地商业从品牌资源到终端消费均被严重分流，新兴商业将面对严峻的城市商业市场竞争。2.区域市场判断：整体商业缺乏。河东新城区楼盘林立，但由于缺乏大型商业配套设施，虽楼盘销售较好，但入住率较低。而河东新城是政府规划的新区也是未来城市发展的方向，故该区域需要有大型商业的进驻以带动河东新城区商业的发展。3.广场辐射范围：广场5公里范围内辐射主城区（含白塔区、文圣区、太子河区、宏伟区）4.差异化定位：辽阳万达唯一的竞争对手是传统百货商场友谊商城，该商场体量小、品牌级次和时尚度低，儿童、体验、餐饮品牌少且分布零散。万达借助独有的主力店优势，同时增加儿童、体验业态和餐饮业态比例、并引入一些中档偏高的知名品牌就会与友谊商城形成鲜明的错位。建议引入快时尚品牌提升商场定位及品牌知名度，真正形成辽阳独有的时尚生活中心。23•项目背景调研分析Part1、项目背景调研分析1、城市概况2、项目环境分析3、城市商圈分析4、专业市场24◆辽阳友谊商城：坐落于新运大街西关商业区核心位置，建筑面积6万平方米、营业面积4.5万平方米，分为地上9层和地下2层，是以“全客层、全品类、多功能”为定位的综合百货店，能全方位满足顾客购物、餐饮、娱乐等需求，主要采用扣点联营、租赁的合作方式。友谊商城距离（辽阳万达）：3KM（车程）定位：百货商场开业时间：2014年规模：建筑面积6万平方米停车位：80个（地面临时）经营业绩：2015年营业额约2.6个亿客流量：日均流量0.8万人次业态比例：零售70%，娱乐12%，餐饮17%，体验1%业态组合：-1F:精品超市、烟酒、滋补品1F：黄金珠宝、化妆品、手表、手机2F：男女皮鞋、童装、童鞋、玩具、亲子乐园3F：少淑女装、少女内衣、流行配饰4F：淑女装、精品女包、女士内衣5F：商务男装、时尚男装、皮具箱包6F:运动户外、床品家居、厨具小电7F:美食花园、主题餐厅8F:影院大堂、主题餐厅9F:大地影院Part2、商圈环境-主要竞争对手25辽阳友谊商城：1、重点品牌经营业绩品牌面积（㎡）2015年销售（万元）销售平效（元/月/平米）实际扣率租金(元/月/平米）直营或代理周大生439689867.618778.881502.3直营周大福1307816960.55010.87400.8直营VEROMODA1813520632.61620.99145.8直营ONLY2003326271.41649.99124.7直营杰克琼斯1682428871.81204.8896.4直营思莱德1853722364.81676.78134.1直营太平鸟（女）1382851358.51725.46103.3代理马克华菲（女）862296173.62224.915333.7直营拉夏贝尔2101278035.550