独立和底层商铺设计指引

独立和底层商铺设计指引20.1.182目录前言第一部分产品分类第二部分用地分析第三部分强排方案第四部分设计要点20.1.1831、目的1）统一商铺设计语言2）推进商铺设计标准化3）减少商铺设计失误4）为商铺设计评审提供依据2、适用范围适用于万科北京区域G、C、T品类住区独立和底层商铺设计，不包括单套产权面积500m2以上超市、餐饮（大型商铺必须先招商再设计，以招商定设计）。前言20.1.1843、术语解释1）社区商业：为在附近工作或居住的居民提供便利性购买及服务的商业物业，经营规模一般不超过1.5万平方米。一般以超市作为主力店，汇集若干零售店及服务类专业店。商圈范围一般在5分钟车程或15分钟步行范围内，服务人口3~5万人。2）独立商铺：指符合经营餐饮条件的商铺。分两种情况，一种商铺与住宅相连，一种商铺与住宅不连接，是独立建筑。3）底层商铺：简称“底商”，指直接落在住宅下部或虽然不落在住宅下部但不符合经营餐饮条件的商铺。4）商业内街：指小区红线内非直接面向市政道路的独立和底层商铺。5）主力店：本“设计指引”所称主力店仅针对独立和底层商铺而言，指能够提升小区整体商业形象，吸引人流，提高整体商业价值的品牌店铺。通常为引入主力店，其销售价格或租金均较低。前言20.1.1856）商铺经营价值：指针对商家而言，某个铺位的赢利能力高低。经营价值高的商铺通常位于小区入口、街道转角等人流汇聚的地方。7）商铺销售价值：指针对开发商而言，某个铺位的销售价格高低，销售速度快慢。8）商业住宅价格比：指同期商业销售均价与住宅（不含TH、情花）销售均价（毛坯）的比值。9）商业强度：指可售商业面积与商业用地面积的比值。10）户均商业面积：指小区可售商业面积与总户数的比值。4、执行标准1）“必须”、“禁止”：表示表示很严格，非这样做不可。2）“应”、“不应”、“不得”：表示严格，在正常情况下均应这样做。3）“宜”、“不宜”、“可”：表示允许稍有选择，在条件许可时，首先应这样做。前言20.1.186确定产品配比确定用地商业价值排序商业规划强排市场研究客户定位确定商业用地范围、面积，确定商业强度YES委托规划设计表示营销部负责节点表示设计部负责节点前言5、商铺产品设计流程在委托外部设计单位之前，万科应将项目内在的商业逻辑想清楚。20.1.187目录第一部分产品分类一、业态需求二、产品清单三、产品配比20.1.188第一部分产品分类一、业态需求分类业态典型商家单套需求面积m21、餐饮R中式正餐金百万、郭林200~3000中式快餐永和大王150~300西式正餐星期五、品客牛扒200~2000西式快餐麦当劳、肯德基、必胜客150~500休闲餐饮茶馆、酒吧、星巴克100~4002、零售S社区超市华联、华润200~500便利店服饰类、家居家饰类、医药保健类、(登山户外)体育用品、图书音像、鲜花、烟酒、眼镜店7-11雅芳、安踏、户外用品、同仁堂、亮视点15~2003、服务配套S美容美发审美50~300洗染类福奈特、伊尔萨50~150专项诊所、宠物店牙科诊所50~150中介机构、储蓄所、彩票投注、鞋类保养、照相彩印、旅游机票代理中大恒基、翰华、柯达15~2004、娱乐休闲SSPA、足疗、养生馆、棋牌室、网吧、雪茄吧、水吧克丽缇娜50~200注：R（restaurant)指餐饮类业态，S(shop)指非餐饮类业态（零售、服务配套、娱乐休闲类）不论客户出于投资还是自营的目的购买商铺，最终都归结为社区商业经营需求根据客户需求，社区商业业态通常分为以下四大类：20.1.1891、根据客户需求的业态、面积不同，商铺分为两大类（餐饮和非餐饮），八种产品（R1~R4、S1~S4）注：1、以上为基本户型种类，不包括客户购买两个或多个商铺打通的情况。2、单套产权面积超过500平米的商铺必须先招商后设计，以招商定设计。户型编号户型面积层数独立/底商出入口数量厨房卫生间适合业态备注R1100~2001独立1个独立进出通道+1个进出货通道有单设餐饮R2100~2001+2复式独立有单设R3200~3001独立有单设应方便组合成300~500大户型R4200~3001+2复式独立有单设S115~501底商1个无共用零售、配套服务、娱乐休闲S250~1001底商1个无单设S3100~1501底商1个无单设应方便组合成150~500大户型S4100~1501+2复式底商1个无单设第一部分产品分类二、产品清单20.1.18101、营销部负责确定《产品配比表》（格式见下表），提供给设计部作为设计输入条件。产品独立/底商层数户型面积套数面积面积占比%单价总价（单套）适合业态R1独立1100~200餐饮R2独立1+2复式100~200R3独立1200~300R4独立1+2复式200~300S1底商115~50零售、服务配套、娱乐休闲S2底商150~100S3底商1100~150S4底商1+2复式100~150合计100%均价：注：一线公司可根据具体项目定位细化户型面积区间。第一部分产品分类三、产品配比20.1.18112、以下为市场经验数据，供确定《产品配比表》时参考规模控制1）如完全依赖本社区居民的消费需求，户均可以支持的社区商业面积为2.5~3m2。（参考伟业顾问07年8月”商业物业发展规划相关内容摘要“）2）商业面积占小区地上建筑面积5%以内时，商铺销售相对容易。第一部分产品分类三、产品配比20.1.18122、以下市场经验数据，供确定《产品配比表》时参考产品配比1）通常情况，餐饮面积占商业总面积约30%较为合适。2）通常情况，S3、S4（100~150m2）户型面积不宜超过S户型总面积的30%。价格确定1）G类住区商业住宅价格比不应低于2，C、T类住区商业住宅价格比不应低于1.5。第一部分产品分类三、产品配比20.1.18131、产品配比不合理，户型面积偏大，缺少小户型产品。商铺共41户，最小户型134平米，150平米以下占37%。截至08年6月，150m2以下销售率82%，150m2以上销售率33%。2、R户型面积偏大，总价太高，虽然位于小区主入口，依然销售困难。仅有两个可做餐饮的户型（S15、S16）面积为682、640平米，总价超过1000万元。3、套型面积大小与单价高低成反比。缺少小户型产品是商铺均价不能提升的原因之一。S1、S2S3~S12S13、S14S17、S18S15、S16S19~S27S28~S41第一部分产品分类三、产品配比案例：万科紫台20.1.1814目录第三部分用地分析一、用地商业价值排序二、确定商业用地范围及强度20.1.1815第二部分用地分析一、用地商业价值排序积极因素1、相邻其它住区底商或区域性商业，有利于营造商业气氛，聚拢人气2、相邻住区、学校、影剧院等人流汇聚的出入口3、相邻人流密集的交通站点，如轻轨车站、公交站点等4、相邻城市公园等景观区域，有利于结合形成休闲商业氛围5、面向未来城市发展、建设方向，规划有交通规划站点等6、相邻城市广场等人流活动场所消极因素1、相邻道路过宽，不利于积聚人气（如城市主干道、高架桥等）2、相邻高速路（阻挡人流）1、营销部负责确定用地各个沿街面商业价值排序，提供给设计部作为设计输入条件。影响用地各个沿街面商业价值的因素如下：20.1.1816案例：深圳金域蓝湾商业面积6400m2。商业定位与住宅看齐，定位高端，排斥了北侧村民和租住白领的消费需求，商业布置在主要人流难于到达的一侧，损失了巨大的商业价值。金域蓝湾主力店租金25~50元/m2.月，普通店70~150元/m2.月；城中村商铺租金100~400元/m2.月。第二部分用地分析A、B、C，哪一个位置最适宜做商业？ABC一、用地商业价值排序城中村20.1.1817第二部分用地分析二、确定商业用地范围及强度1、设计部根据《产品配比表》和用地商业价值排序，确定商业用地范围及强度。独立商铺，商业强度高底层商铺，商业强度高底层商铺，商业强度低主要人流商业价值高区域小区入口案例：北京假日风景A、C地块商业用地范围及强度确定A区C区20.1.1818第二部分用地分析二、确定商业用地范围及强度1）应根据小区四周相邻道路的商业价值排序确定商业用地的范围和强度，用地进深和商业强度应与商业价值成正比。商业价值很高，加大商业用地进深和强度商业价值低，减小商业用地进深和强度街道转角加大商业用地和强度小区主入口，加大商业用地和强度2、原则20.1.1819第二部分用地分析2）商业用地分为独立商业用地和住宅商业混合用地。规划独立商业用地的必要条件为：2.1用地的商业价值很高，商业住宅价格比不应低于2。2.2通过规划独立商业用地，营造舒适的城市公共空间，可以明显提高整个项目的形象和价值。案例：1、北京西山庭院周边很不成熟，交通不畅，人流量很少，商业价值很低。独立商业用地无法实现高价值，商业住宅价格比仅为0.7。2、西山庭院商业价值很低，但是商业强度很高（=2），进一步加大了销售难度和销售价格的实现二、确定商业用地范围及强度2、原则20.1.1820目录第三部分规划强排一、确定规划布局模式二、强排方案20.1.1821集中模式内街模式外街模式小区入口A、集中模式B、外街模式C、内街模式第三部分规划强排一、确定规划布局模式1、根据用地范围和商业强度，选择合理的规划布局模式：20.1.1822沈阳魅力案例1：北京四季花城结合主入口布置集中商业，内街商铺共13套（不含2层独立商业，前期作为销售卖场），套面积51~75m2，06年12月开盘，当月消化12套，均价11303，与住宅价格比2.1。A底商价格是B底商的1.5倍。A底商B底商底商A、集中模式独立商业第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.1823案例2：深圳万科金色家园在街道转角处布置小广场，设主力店（民润超市）入口，超市占用首层非沿街面和二层面积，将首层沿街面留给小商铺。主力店和普通商铺组合，达到沿街商业价值最大化。一层二层A、集中模式第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.1824商业价值高2.5万1.5万2.0万2.0万2.5万1.5万商业价值低提高商业价值做法2.5万2.0万端部大铺次端部两向开口大商铺满足每个商业最小开间，增加进深开间做大进深缩小B、外街模式：如何提高沿街商铺的销售价值？第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.1825案例1：沈阳新里程商铺与住宅脱离，形成独立商铺，提高商业销售价值，减少对住宅的干扰案例2：沿街道布置小型喷水广场等吸引人驻留的场所，可以增加商业机会B、外街模式：如何提高沿街商铺的销售价值？第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.18261）禁止布置封闭式或尽端式商业内街。案例：深圳四季花城商业面积7700平米，全部布置为封闭且尽端式内街底商。目前租金70~80元/m2.月，基本到顶。由于排斥了外部人流，无法分享城市发展、人流量增加带来的升值，损失了巨大的商业机会。案例：西山庭院商业面积1965m2，售价12000，商业住宅价格比仅0.7，其中一个原因是布置了尽端式商业内街。C、内街模式第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.1827案例：成都金色家园单边商业街，影响了商业气氛营造。2）商业内街应避免形成单边商业街，独立和底层商铺都应向内街开门和布置展示橱窗。3）除独立商铺外，商业内街不宜布置两层复式商铺。C、内街模式第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.18284）商业内街动线必须与城市和住区主要人流动线吻合，且流线尽可能单一。案例：天津金奥国际通过设置一条穿越住区的商业内街将商务公寓区和居住组团分隔，既服务两个区域又将城市人流引入住区。C、内街模式第三部分规划强排一、确定规划布局模式20.1.1829第三部分规划强排二、强排方案1、规划强排原则1）为带动整体商铺的销售，应规划适量主力商家，小区入口、街道转角等位置人流量较大，商铺经营价值高，引入主力店较为容易，适宜布置大户型。2）住宅下部商铺因业态受限，建议只做S1和S2（100m2以下）户型，尽可能只做一层。3）R