XXXX长兴置和缤悦壹街区项目定位、业态规划及经济分析

长兴置和·缤悦壹街区项目定位、业态规划及经济分析2012.06.27～7.27地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析长兴是一个“三省通衢”的交通枢纽。长兴北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤，有“三省通衢”之称，交通区位优势得天独厚。境内有杭宁、申苏浙皖、杭长、申嘉湖四条高速，宣杭、杭牛、新长三条铁路，104和318两条国道和一条长湖申航道，与上海、杭州、南京等大城市均在2小时最佳交通圈内。穿境而过的杭宁高铁正在建设之中，计划在2012年10月进行联调联试。建成后长兴到杭州和南京的时间将缩短到半小时左右。杭宁高铁全长248公里，设计时速为350公里。其中浙江段分别有新长兴站、湖州南站、德清站、杭州东站等站。地块背景——城市区位1.1交通的改善将加大长兴与大城市之间人才、资金、物流的互动。长兴，总面积1430多平方公里，62.31万人口（2010年数据），成为全国发展速度最快的县（市）之一。在全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县排名实现进位提档，分别从2002年的107位、97位上升到2005年的56位和62位,获得了多项荣誉称号。长兴县人均GDP2008年达到5308美元，是中国平均水平的2.11倍，是近几年中国经济发展最迅速的地区之一。地块背景——城市经济1.2长兴县历年国民生产总值01002003000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%国民生产总值（亿元）135.38163.39193.47223.79242.32283.71国民生产总值同比增长率15.00%15.80%15.00%11.00%11.00%12.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年长兴县历年人均GDP值010000200003000040000500000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%人均GDP（元）218502645831398362713913245629人均GDP同比增长率15.10%16.20%18.70%10.80%10.50%11.50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年面积（平方公里）常住人口雉城街道70约14万人画溪街道71约4万人太湖街道54约5万人煤山镇8319060人泗安镇23560057人和平镇18049008人夹浦镇6929963人李家巷镇5328648人洪桥镇7338804人（含图影度假区10114人）小浦镇9723118人林城镇13647012人虹星桥镇7232803人水口乡7917405人吕山乡4018311人槐坎乡8314742人白岘乡439608人历年增长10%以上，是国内经济发展最快的地区。长兴县历年居民人均可支配收入与消费支出比对图0500010000150002000025000300000%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%居民人均可支配收入（元）153501731819552216052361426046居民人均生活消费性支出（元）90701029010496123131246514155人均可支配收入同比增长率14%13%13%10.50%9.30%10.30%人均生活消费性支出增长率10.10%13.50%2.00%17.40%1.23%13.56%2005年2006年2007年2008年2009年2010年地块背景——城市经济1.22011年，城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到29725元和15640元，年均增长11.4%和13.4%。城乡居民人均居住面积为42.9平方米、60.5平方米。城乡每百户家庭拥有电脑数量为80台、32台，全县每百户家庭拥有汽车数量为23辆。人均可支配收入领先于众多县级城市。长兴是一个依山傍水的滨湖县城。长兴拥有绵延34公里的湖岸线，与苏州、无锡隔湖相望，县城距太湖不到10分钟车程，是名副其实的滨湖县城。近年来，长兴依托良好的山水资源和生态环境，以生态、休闲、度假为主题，着力建设以探远古生态、品唐代贡茶、访帝乡佛国、赏太湖风光、享农家体验为主要特色的“十大景点”。展现古生态特色的金钉子地质遗迹公园、十里古银杏长廊和扬子鳄自然保护区，有风景秀丽的顾渚茶文化景区、仙山湖景区，有人文特色鲜明的陈武帝故宫、朱家祠堂等景区，构成了长兴独特的旅游景观。长兴县水口乡顾渚山是我国茶文化的发祥地。曾是陆羽研究茶道并修著《茶经》的主要场所，留有“古茶山”遗址。我国历史上的第一个贡茶院也诞生于此，是世界茶人的“朝圣”之地。地块背景——旅游文化1.3长兴县历年旅游收入示意图010203040500.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%旅游收入（亿元）7.48.712.819.4831.141.67旅游收入同比增长率17.57%47.13%52.19%33.99%2005年2006年2007年2008年2009年2010年文化、历史、自然和谐并存。长兴历年二产和三产快速稳步增长，增长率均在10%以上。长兴第二产业的核心产品：服装、水泥、电池。地块背景——城市产业1.42010年主要工业产品产量如下：产品名称单位2010年比上年+、-%发电量印染布服装水泥熟料水泥耐火材料制品电子元件铅酸蓄电池锂离子电池空调亿千瓦时亿米万件万吨万吨万吨亿只万千伏安时万只万台9213178711685156663167893367-5.14.5-14.2-5.218.712.430.734.8249.577.7长兴县历年三产增加值对比图0.00100.00200.00300.00第三产业增加值（亿元）46.2655.1066.7675.8584.9299.52第二产业增加值（亿元）73.6792.15108.71127.78135.22158.54第一产业增加值（亿元）15.4516.141820.1622.1725.652005年2006年2007年2008年2009年2010年开发区规划面积20平方公里内框架已经全部拉开到位，并已开发18.12平方公里，累计投入资金超过40亿元。2010年，11月11日，国务院再次新批17家国家级经济技术开发区，经国务院批准，浙江省长兴经济开发区升级为国家级经济技术开发区，同时入围全国首批13个光伏发电应用示范基地。目前，开发区已吸引来自美国、法国、日本等34个国家和地区，包括惠而浦、空气化工等世界五百强在内的企业落户投资，规模企业达到571家，初步形成绿色动力能源、机械装备制造、白色家电等优势主导产业。江森自控、天能国际等动力能源领军企业相继入驻，带动了相关企业的集体跟进，使开发区成为“中国绿色动力能源中心”的重要组成部分；美国惠而浦和中国海信强强联合，正全力打造亚洲最大的白色家电生产基地；美国百利得、德尔福等大批国际知名汽配企业纷至沓来，在长兴催生了一个全新的汽配产业；工业经济健康发展的同时，服务外包产业逐步成型，开发区于2009年被认定为浙江省首批“国际服务外包示范园区”。规划调整中地块背景——开发区概况1.5国家级开发区在招商政策等方面对于企业进驻均是利好。地块背景——区域开发情况1.6区域核心客群：商务楼的白领阶层、原居民以及厂区外来员工。丽湖名居县政府大剧院汽车站中央广场经二路经三路明珠路经一路龙山泰景明珠北路金荣大厦新紫金酒店中央大道利时广场森富大厦格兰国际中央花园中央公馆500m项目一公里范围内：已经存在的有惠而浦海信工业园、森富机电、格兰工贸、凯恩涂料等工业厂区；沿中央大道和明珠北路众多总部大楼已经在建，计划3年内基本形成；另外有农居以及在建的中央花园等居住小区，售价7000元/平。地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析主城区商圈：县级核心商圈基于城市传统的发展脉络及高度聚集的人口，主城区商业由多点式集中商业体和组团式社区商业网络构成，发展形成一个业态复合度高、品牌优势突出、商业聚集度高、特色显著的城市核心商圈。龙山新城商圈：县级新兴商圈以高档商贸业、行政办公、旅游休闲、高尚居住组合的新城。开发区商圈：服务于产业、办公客群为主的配套商业目前浙江省唯一一家县域国家级开发区，以“机械/汽配”、“电子/电器”、“新能源/新材料”、“纺织/服装”等产业为主要发展方向。长兴县商圈格局2.1主城区商圈龙山新城商圈开发区商圈县政府明珠路太湖中路1km人民广场多元化集中式商业体：以八佰伴、中百一店为代表的百货，以大润发为代表的卖场，围绕轻纺城所聚集的汽配、建材等专业市场。特色主题商业街：以农家乐为主体的县前西街特色餐饮街，以经营中低档小吃为主的米行弄风味小吃街；以茶馆为主体的滨河大道茶文化主题商业街，以服装为主的主题购物街解放路服装街、新世界时尚女人街。其他传统县级商业街：金陵中路、人民北路以生活型购物业态为主，品牌化程度相对较高、商家聚集度高。购物、餐饮等生活配套类业态丰富多元、聚集度高；休闲娱乐等业态受土地稀缺性限制，提升空间有限。主城区商圈2.2中百一店长兴广场大润发人民北路金陵中路轻纺城县前西街特色餐饮街县前中街茶文化街解放路服装街米行弄风味小吃街新世界时尚女人街500m主城区典型项目详见附件.1集中式商业体：以浙北购物中心为代表的长兴目前最高档的百货店；旺角广场目前已开业的部分为婴童主题购物、健身及配套餐饮，空置率高达65%左右；浙北商业广场为潜在购物中心项目。特色主题商业街：以足浴、SPA、棋牌等休闲养生业态为主的花菇山路休闲养生街。其他社区商业街：社区商业处于市场初级阶段。县政府所在的新兴商业区，商业空间、配套（停车）和层次均高于老城区，业态的复合度和丰富性也更高；同时因为是新兴区域，人气尚不足，商业需要时间来培育。龙山新城商圈2.3旺角广场浙北商业广场浙北购物中心花菇山路休闲养生街500m龙山新城典型项目详见附件.2开发区靠近老城区一带相对较成熟，其他区域以厂区居多。商务配套星级酒店众多，且未来有新增供应量。娱乐会所等高档商务消费场所。写字楼商业：明珠路/中央大道，L型沿线以写字楼、商住楼为主，目前基本完成拆迁，部分已在建，预计整体3年后成型，写字楼一般配置0.3～1万方的配套商业。集中式商业体现有项目：欧尚卖场，满足生活购物需求潜在项目：中央大道与经一路东南角综合体项目利时广场。社区商业社区商业以服务农居、安置拆迁房及少量商品房人群的基本生活配套为主，低档的各类业态成熟，但品牌化程度较低，商业环境较差。酒店、娱乐会所的层次是目前长兴最聚集的区域，可见已经吸引了很大部分的高端消费客群。同时区域内业态丰富度尚不足，餐饮、健身、茶楼等业态尚缺乏，存在发展空间。开发区商圈2.4欧尚卖场利时广场项目宗地明珠路中央大道温德姆至尊豪庭酒店长兴国际酒店紫金大酒店康诺酒店一代佳人丽湖名居1km开发区典型项目详见附件.3商圈呈现多极化。老城区以绿城长兴广场为商业中心，龙山新城以浙北大厦和浙北商业广场为中心，开发区的商业中心区将在利时广场一带。新兴商圈的品牌层次和业态的复合性和规模性在提升。从老城区到龙山新城，购物业态的品牌层级在提升，业态的丰富性在提高（餐饮、休闲功能更加强），连锁型餐饮品牌开始进驻，外来品牌对于长兴城市的消费力的认可度在提升，这有利于本项目后期的招商。开发区商圈消费客群的层级将进一步提升。开发区相比其他商圈，存在较多的娱乐会所和星级酒店等高档商务消费场所。随着明珠路及中央大道写字楼、商住楼及商品房的开发，未来区域人口结构中，高档商品房业主、Offic办公人群数量及比例将显著提升，消费质地将进一步改善。长兴商圈小结2.5地块背景研究商业市场分析商圈格局及分析商业业态及分析业态规划及组合项目分析及定位商业价值分析商家访谈报告结构经济分析商业业态分