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许承权13635291078不动产测量与管理第三章房产测量面积计算与分摊主要内容•一、房屋产权产籍管理•二、目前实施的各种技术标准•三、房产测量•四、房产调查•五、面积计算与分摊•六、房产竣工测量3.4.2房产面积的计算•一、房产面积测算•房产面积测算均指水平面积的测算，分房屋面积测算和房屋用地面积测算两大部分。•房屋面积测算包括：–房屋建筑面积测算–使用面积测算–产权面积测算–共有建筑面积的测算与分摊。•房屋用地面积测算包括：–房屋占地面积的测算–房屋用地面积的测算。3.4.2房产面积的计算•二、房屋建筑面积•房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。•房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。•房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。•测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。3.4.2房产面积的计算•三、房屋使用面积•房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。•房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。•1998年7月20日中华人民共和国“城市房地产开发经营管理条例“规定：商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。3.4.2房产面积的计算•四、房屋产权面积•房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。•五、房屋共有建筑面积•房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。3.4.2房产面积的计算•六、房屋占地面积•房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廓、门、阳台）外围水平面积。•七、房屋用地面积•房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积。•但不包括下列土地的土地面积：•（1）无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地；•（2）市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地；•（3）公共使用的河涌、沟渠、排水沟道；•（4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内，经规划部门核定需要作市政建设的用地；•（5）其他按规定不计入用地面积的土地面积。一、房屋建筑面积测算的有关规定•房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。•根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：•（1）应具有上盖；•（2）应有围护物；•（3）结构牢固，属永久性的建筑物；•（4）层高在2.2m或2.2m以上；•（5）可作为人民生产或生活的场所。•其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。层高=净高＋楼板厚度0.15m。•楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。（容易产生纠纷讨论）•国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.2m以上的计算建筑面积，包括2.2m本身。一、房屋建筑面积测算的有关规定•房屋建筑面积的定义的内涵•（1）、有上盖：一般可以计算建筑面积•无上盖：一般不计算建筑面积•如何判定是否无上盖?上盖的高度≥2个自然层高度；5F2F1F4F3F7F6F8F8F1F4F2F3F7F5F6F8F1F3F2F4F6F5F7F二、房屋建筑面积的定义的内涵（2）、层高≥2.20米•层高≥2.20米：一般可以计算建筑面积反例：外倾墙体•层高＜2.20米：一般不计算建筑面积反例：室内楼梯间5F2F1F3F4F7F6F8F4F1F3F2F7F6F5F8F1F4F2F3F5F6F8F7F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F1F7F4F3F2F5F6F8F9F二、房屋建筑面积的定义的内涵（3）、结构牢固•结构牢固的一般可以计算建筑面积•结构不牢固的一般不计算建筑面积如：简易铁皮车棚等二、房屋建筑面积的定义的内涵（4）、有围护结构•有围护结构的一般可以计算建筑面积反例：进深0.60米的顶层阳台•无围护结构的一般不计算建筑面积反例：加油站：独立柱或单排柱雨蓬车站：单排柱站台二、房屋建筑面积的定义的内涵（5）、适合人类日常生活与生产活动•适合人类日常生活与生产活动的一般可以计算建筑面积•不适合人类日常生活与生产活动的一般不计算建筑面积如：窗外的花池、空调平台二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•对应于某个具体的客观存在的建筑空间；计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。计算建筑空间的水平投影面积的三种方法：1）按建筑空间的外围的水平投影范围；2）按建筑空间的上盖的水平投影范围；3）按建筑空间的底板的水平投影范围；二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•1）、按建筑空间的外围的水平投影范围；一般规定：•同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。•各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。•金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。特殊规定：•对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积；•房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•1）按建筑空间的外围的水平投影范围•主墙与玻璃幕墙同时存在二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•1）按建筑空间的外围的水平投影范围•倾斜墙体二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•1）按建筑空间的外围的水平投影范围•外倾墙体二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积2）按建筑空间的上盖的水平投影范围5F2F1F4F3F7F6F8F8F1F4F2F3F7F5F6F8F1F3F2F4F6F5F7F二、房屋建筑面积的定义的内涵（6）、水平投影面积•3）按建筑空间的底板的水平投影范围；2F1F3F4F三、计算全部建筑面积的范围•（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。•房屋的建筑面积是指房屋各层建筑面积的总和。这里的多层房屋系指两层或两层以上的房屋。•单层房屋层高高于2.2m也只能按一层计算建筑面积。•层高低于2.2m的房屋都不能计算建筑面积。•对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。•房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围•（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.2m以上部位计算建筑面积。•梯间、电梯间是指进出楼梯或电梯的房间，还包括突出房屋屋面，有顶盖、有围护结构、永久性的、层高不低于2.2m的、供上升屋顶顶层维修房屋或安全出口的房间，或供停放检修，升降电梯用的房间。•夹层、插层、技术层也称附层，是指建筑在房屋内部空间的局部层次，是安插于上下两个正式房屋层中间的房屋。从外表看不出来，这些增加的房屋层，有的是结构层，即属于整个房屋整体结构的一部分，有的是技术层，是加插进去的。•不论是结构层还是技术层，只要其层高不低于2.2m都可以计算建筑面积，凡层高低于2.2m的部位，均不应计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围•（3）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，不论其层高，均按一层计算建筑面积。•这里所讲的穿过房屋的通道，系指房屋内部的通道。•门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.2m以上的按其水平投影面积计算。房屋内的门厅、大厅因功能需要，其层高较高，国家标准《房产测量规范》中规定的通道、门厅、大厅不论其层高，均按一层计算建筑面积。•门厅、大厅有的因层高很高，一般在沿厅的周边设有楼层式的走廊，我们称其为回廊。这一部分凡层高不低于2.2m的，按其水平投影面积计算建筑面积，回廊下边的厅，如其层高在2.2m和2.2m以上部位仍应计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围三、计算全部建筑面积的范围•（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。•提物井是指专供房屋各层间垂直上下提升或放降物品用的通道井；垃圾道是指专供房屋各层倾倒垃圾用的井道；管道井是指房屋各层的各种管道（如：上下水管、暖气管、电缆、通讯线等）上下集中通过的井道。•由于这些井道，有的并不构成明显的层，但又都占用了房屋的建筑面积，因此应跟随房屋的自然层计算建筑面积。•房屋的自然层数，一般按室内地平线以上计算，地平线以下为地下室，按负层数计算；采光窗在室外地平线以上的半地下室，其室内层高不低于2.2m的计算自然层数；层高在2.2m以上的架空层也计算自然层数。•楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围•（5）、房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。•天面是指房屋顶面上，四周有围护结构的，可供人民正常活动的平台，也叫天台。•房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围三、计算全部建筑面积的范围•（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。•挑楼是楼房向外悬挑出底层的封闭楼层房屋，层高不低于2.2m，按楼房处理。•封闭阳台按其外围水平投影计算面积。所谓封闭阳台，系指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。•不封闭的阳台按其外围水平投影的一半计算建筑面积。•封闭与不封闭以设计图纸或其他批准文件为准。•阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围•（7）、属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。•室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和计算。•属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。•无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。•当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。三、计算全部建筑面积的范围三、计算全部建筑面积的范围•（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。•此处所指和房屋相连，是指走廊的顶盖和柱与房屋的结构相连，即两者的梁、柱、墙相连，走廊的柱为承重的结构柱。•此处所指走廊是指此廊是供人民在生产或生活中，出入或经常通行用的走廊。三、计算全部建筑面积的范围•（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。•架空通廊是指两建筑物之间供人民通行用的空中走廊。•封闭的架空通廊，系指架空通廊采用实体栏板作围护，栏板以上采用玻璃等物全部围闭的，有的架空通廊和房屋一样，是由墙体全部围闭，并有门和窗，这都是封闭的架空通廊。架空通廊的层高低于2.2m的也不计算建筑面积。三、计算全部建筑面积的范围•（10）、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。•采光井是指为地下室提供光线和通风用的地下室墙体外的地下空间。•防潮层是指一种用于防止地面上各种流体和地下水渗透地下室和地下室墙体的隔离层。•保护墙是指和防潮层作用相同的隔离墙体，地下建筑物为抵抗周边的压力，外墙的厚度随着掩埋地下的深度而增厚。增厚的这一部分墙体也是保护墙，它起着防潮和抗压的双重作用。•上述这些增厚的墙体都不计算建筑面积，故地下室和半地下室的建筑面积计算按上口，即以地上部分的墙体为准计算。三、计算全部建筑面积的范围三、计算全部建筑面积的范围•（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。•门廊和门斗是