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香坊区煤管街项目前期论证报告Part1城市宏观环境分析Part2项目所在片区市场分析Part4项目定位及产品建议Part3项目客户需求分析目录城市宏观环境分析1城市格局与规划分析经济发展水平分析房地产发展水平分析哈尔滨的城市地位——我国与东北亚地区贸易经济往来的枢纽哈尔滨市地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。位于松花江畔。市辖8区7县3市，市区面积7086平方公里，人口1063.5万人；哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；同时，作为黑龙江省的省会，国家级历史文化名城，哈尔滨也是全省的政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨的经济、政治及地理位置决定了它是地域中心式城市，对相邻城市有着巨大的吸引力;外地人越来越多的选择在哈尔滨居住、工作，对其房地产市场起到一定的支撑作用。城市格局与规划分析——城市地位城市整体发展定位：区域中心城市——将吸引大量周边县市的置业人群1.国际定位：在东北亚地区经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的核心枢纽。2.国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来国际大通道的协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。3.省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行“Y”形和“T”形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全省的“南联北开”的发展战略中起关键作用的核心城市。城市格局与规划分析——城市职能产业结构分析产业结构：呈三、二、一形态，2012年，哈尔滨市第一、二、三产业配比为：11.1%、36.1%、52.8%。现代产业体系初步形成：目前已经形成了装备制造、对外贸易、旅游、汽车及配件等一批年产值过百亿元的重点产业集群，逐步向高附加值的终端产品发展，产业链不断延伸拓展。第三产业占主导地位，非公有经济有利于推动经济快速增长以及居民收入的提高。资料来源：哈尔滨统计局城市格局与规划分析——产业特征城市格局与规划分析——城市发展战略与目标主城区空间发展策略“北跃、南拓、中兴、强县”以松花江（一江）为轴线，联系两岸生态环境、人文景观与自然景观，形成江南、江北两大城区（两城），构筑中心、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团。1、以“一江、两河、三沟、四湖”为依托构筑生态框架。2、构建“一主六副”城市公共中心。3、建设“五大产业基地”。“一江、两城、九大组团”居住用地规划——旧区改造和新区建设相结合2012年，形成16个居住区九个旧城改造居住片区：外东部片区、道外中部片区、道外西部片区、道里迎宾路片区、南岗马家沟片区、哈西地区、平房片区、原动力进乡片区、香坊轴承片区七个新居住片区：群力新区、哈西新区、松北新区、平房区南侧新区、新香坊片区、原动力旭升片区、朝阳片区2020年，形成21个居住片区居住用地面积达到12900万㎡人均居住用地面积为28㎡规划城市人均居住建筑面积为35㎡城市格局与规划分析——新老城区建设城市格局与规划分析——产业布局规划重点产业发展和布局：——北跃。依托松北科技新城和利民开发区，重点打造新技术研发产业集群、新一代信息技术产业集群、新材料产业集群、新能源装备产业集群、大健康产业集群，积极发展金融商务、文化旅游、商贸物流业。——南拓。依托哈南工业新城，重点打造装备制造业集群、食品产业集群、电子信息产业集群、新材料产业集群、民用航空产业集群，积极发展商贸物流业。——中兴。重点发展高技术服务、金融、物流、商务服务等生产性服务业，优化提升都市旅游、文化、商贸等生活性服务业，打造现代服务业集群。——强县。重点发展绿色食品产业和旅游业，培育发展特色产业，打造享誉全国的绿色食品产业集群。城区产业发展定位和布局：松北区：以哈高新区为核心，加快建设科技创新城。重点发展新技术研发、新一代信息技术产业、新材料、新能源装备等产业集群，积极发展文化旅游、金融商务等现代服务业。呼兰区：以利民经济开发区为核心，加快建设利民健康城，重点发展医药、健康食品、健康服务及休闲旅游产业集群，积极发展商贸物流业。平房区：以哈经开区为主导，加快建设哈南工业新城。重点发展高端装备制造、食品、电子信息、新材料、民用航空产业集群，积极发展商贸物流业。阿城区：重点发展文化旅游产业、食品制造业、建材产业。道里区：重点发展文化、商贸、金融、空港经济。道外区：围绕大哈东新区建设，重点发展商贸物流、休闲旅游、都市农业、化工业。南岗区：重点发展科技服务、商贸会展和文化产业。香坊区：重点发展电站设备制造、商贸物流和都市旅游。城市格局与规划分析——基础设施建设主城区公共设施用地规划目标：以建设区域性国际经济、商贸、信息、金融、交通、科技、文化的中心城市为目标，通过完善城市公共设施服务体系，全力推进“科技新城、文化名城、商贸都城”建设。在大力改造、提升老城区商贸金融中心的同时，积极开拓新发展空间，重点建设行政、商务、文化、科技创新等新城市中心，逐步健全城市中心体系，形成布局合理、功能协调和相互促进的多中心发展格局。主城区绿地系统规划目标：至2020年，形成“环状－楔形放射－格网”点、线、面相结合的绿地网络系统。主城区绿地率达到38%以上，公共绿地面积4692万平方米，新增公共绿地2598万平方米，人均公共绿地面积10.2平方米。城市格局与规划分析——基础设施建设主城区仓储用地布局：建设龙运、新香坊2个大型物流园区，新建哈东陶瓷建材、哈南工业新城、松北绿色食品、松浦、利民5个中型物流中心，结合现有仓库，整合或新建5处大型现代仓储物流集中区。主城区工业用地布局：1、实施“退二进三”、“退二进绿”。2、主城区完善、提升、新建8个工业区：三大动力工业区、哈东工业区、道里西部地区（含高开区）、哈南新区、江北科技园区、松浦工业区、利民开发区和呼兰铁东工业区。3、规划5大产业基地：装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地、医药工业基地、对俄科技合作和出口加工基地。城市格局与规划分析——城市交通规划城市交通规划2010年以前——两轴四环十射两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街四环：内环、二环、三环、公路环十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路2010年——五环十一射五环：内环、一环、二环、三环、公路环十一射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路、长江路城市格局与规划分析——城市格局城市空间发展策略：“南拓、北跃、中兴、强县”城市区域划分：“一江、两城、九大组团”松北新区：位于松花江哈尔滨段北岸地区。依据居住区规划原则，松北新区将建设功能完善的高级花园式住宅区、休闲别墅区、政府工作人员住宅区。群力组团：哈尔滨市道里区西部。总用地面积27.33平方公里，人口规模32.0万人。群力新区将建设成为具有区域性竞争力、影响力，集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区。哈西组团：以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。该区域分为奥林匹克中心区、基础教育城、教育科研区、生态工业区和生态绿地区五大功能区。利民组团：工业经济区，产业新城——引入医药、食品等企业，建设大学城。中心组团（南岗、道里为主）：城市核心区，为哈市政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套设施完善，发展成熟。哈东组团（哈东区域及新香坊区域）：哈尔滨市重要的工业区，农业科研区、休闲旅游区及物流区。平房区：工业基地——航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地，房地产价格较低。呼兰组团：以食品、医药、电力三大主导产业为支撑，饲料、冶金、建材等优势产业为辅助的产业格局2012年哈尔滨的GDP总量达4550.1亿元，GDP总量为黑龙江省第一，在全国所有副省级城市中位列中游。其中，第一产业实现增加值506.8亿元，增长9.2%；第二产业实现增加值1638.9亿元，增长10.9%；第三产业实现增加值2404.4亿元，增长9.4%。哈尔滨市人均GDP呈总体上升趋势，2012年哈尔滨人均GDP为45810元，仅低于大庆市，在黑龙江省排行第二。2012年哈尔滨GDP增速为10%，人均GDP增速为9.9%，城市经济实力及消费实力雄厚，这将给房地产业的发展提供支持。哈尔滨经济总量及人均GDP水平逐年提高，有利支持房地产市场健康快速发展资料来源：哈尔滨统计局资料来源：哈尔滨统计局经济发展水平分析——GDP及人均GDP人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000US$以上0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型自2003年以来，哈尔滨GDP年均增长率连续十年高于10%，宏观经济处于高速发展期。哈尔滨的人均GDP为7415美元，依据人均GDP与房地产发展关系来看，哈尔滨房地产处于平稳发展期。从整体上看，哈尔滨经济呈现稳步上升趋势，但由于中国经济增长主要依靠房地产投资，所以我们认为哈尔滨的房地产市场在正处于平稳发展期。房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长（%）房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展从GDP总量与人均GDP值看，哈尔滨房地产进入平稳发展期经济发展水平分析——GDP与房地产发展关系联合国粮农组织恩格尔系数标准恩格尔系数59%以上50-59%40-50%30-40%低于30%消费类型贫困温饱小康富裕最富裕人均可支配收入及人均消费性支出双向增长，恩格尔系数较低，居民购买能力不断增强近五年，哈尔滨人均可支配收入及人均消费性支出均保持稳步增涨，2011年两者分别达到20030.6元和16232.7元。2003年-2011年，人均消费支出占可支配收入的比例在73%—81%之间，这表明哈尔滨居民购买力处于平稳上升趋势。哈尔滨恩格尔系数连年维持在35%——32%之间，根据联合国粮农组织提出的标准，哈尔滨处于富裕阶段。资料来源：哈尔滨统计局经济发展水平分析——可支配收入与消费能力恩格尔系数与住房支出的国际标准消费类型恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55—597.650—5511.2小康型45—5012.140—4518.9富裕20-4022.5从数据上来看2003-2011年，恩格尔系数从38.8下降至32.7，属于富裕型；而居住支出占消费性支出比重一直在9%-10%之间上下浮动，仍处于温饱水平，看似住房消费仍有较大上涨空间，但由于统计局所公布的住房支出不包括购房款及相关贷款，所以实际中居民购房支出占人均消费性支出的比重较大。住房支出比例较高，市民承受购房压力较大资料来源：哈尔滨统计局经济发展水平分析——居民消费支出水平异常基本正常正常运行基本正常异常2012年房地产开发投资额增幅-5%-5%~5%5%~15%15%~25%25%37.4%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求。房地产开发投资/GDP5%5%-10%10%-15%15%-20%20%17%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资15%15%~22%22%~30%30%~37%37%20%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%近年来房地产开发投资强劲增长，房地产市场投资过热哈尔滨市房地产投资额逐年增长，自2008年起，房地产投资增涨率激增，2012年虽然有所下降，但投资增长率仍达37.4%，处于异常状态。2012年哈尔滨房地产投资占GDP比重为17%，略微偏高，但仍处于正常范围之内，房地产投资占固定资产投资的比例为20%。由于中GDP增长动力以房地产投资为