全程法律服务方案

房地产开发全程法律服务方案一、房地产开发全程法律业务的基本原则由于建设工程法律事务疑难复杂，对律师业务能力要求较高，律师办理建设工程法律业务应遵循如下原则：第一、忠诚守信原则。律师办理建设工程法律业务，应当坚持对委托人忠诚不二。在承发包、总分包或劳务总分包双方之间，信守只接受其中一方当事人委托，并且在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。第二、专业负责原则。律师办理建设工程法律业务，应刻苦钻研专业法律问题，以熟悉专业的法律规定和熟悉行业特点的相应能力和水平，为当事人提供准确的、负责的专业服务。第三、勤勉尽责原则，律师办理建设工程法律业务，应根据当事人的要求并适应业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，恪尽职守，勤勉敬业，在委托人要求、承办律师承诺的期限内完成各项具体的法律服务。二、前期阶段律师服务1、为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》。企业与其他单位、个人合作开发房地产项目的，对拟合作项目进行法律尽职调查，就项目合作开发的合法性提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改项目合作开发合同。2、通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权。3、就企业拆迁城市房屋的合法性提供法律意见，协助起草、审查、修改委托拆迁协议、房屋拆迁补偿安置协议，协助企业妥善处理房屋拆迁补偿安置纠纷。4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得。5、通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑施工图设计。6、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。7、以合法性、低风险性审查为原则，协助开发商汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。8、协助企业审查供用电、供用水、供用气等工程类其他重要合同，并提供法律意见。三、招投标阶段律师服务1、审查施工招投标单位的合法性。审查招标书的合法有效性。2、草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。3、审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。4、参加招标会、开标会、评标会，保证程序的合法性。5、草拟、审查中标工程承包合同。6、协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。四、工程建设阶段律师服务1、协助审查或负责草拟、签订总承包、分包、采购合同等一系列相关合同并监督合同的履行。2、就施工合同的变更、中止履行、解除提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。3、就企业防范项目建设过程中安全生产事故责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。4、就企业防范项目建设过程中工程质量责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。5、就企业处理项目建设过程中产生的安全生产事故及环境污染纠纷提供法律意见，并协助企业妥善处理。6、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则，做好证据材料的留存。7、负责建设过程中与各方的往来函件、签证起草、审查。8、因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷，律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。9、就承包人向企业提出工期、费用索赔提供法律意见，以协助企业正确控制工期及工程造价。10、就企业向承包人提出反索赔提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。11、项目竣工验收阶段协调与有关方面的关系，就项目竣工交付使用的合法性、法律责任问题与程序问题提出意见。五、销售阶段律师服务1、审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条件，并提出相应的法律意见。2、为获得预售许可证进行文件准备，协助或负责取得预售许可证，并协助办理预售合同的登记备案手续。3、协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广告协议及其他协议。4、协助开发商办理房产预售和现售，并提供预售和现售的法律服务。5、审查、起草、修改协助企业起草商品房认购书、商品房买卖合同、业主临时公约、房屋租赁合同标准文本，参与购房谈判，并协助或负责签订售房合同和被充协议。6、协助企业起草、审查、修改拟与银行签订的商品房抵押贷款合作协议、商品房预售款监管协议。参与委托人与有关银行的谈判，起草或修改委托人和银行的合作贷款协议。如有资金监管协议,则同时起草或审查该协议并提出修改意见。7、审查企业拟发布的售楼广告及其他宣传材料，并提供法律意见。8、买受人为未成年人、外国人、港澳台籍人士、境外机构在华分支或代表机构等特殊主体，或者买受人委托他人签约情形下，就买受人或签约人主体资格提供法律意见，防止签订无效的商品房买卖合同。9、就企业以大宗、大额、团购类方式销售、租赁商品房提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改相关合同。10、就企业处分小区绿地、架空层、露台、平台、人防地下室及其他公共场所、公用设施的的合法性提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。11、就企业销售、租赁商品房的合法性提供法律意见。12、为签约提供律师鉴证服务。协助公司监督商品房销售(预售)契约的履行，负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。13、起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性。五、交付验房阶段律师服务1、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。2、就企业开展前期物业管理招标提供法律意见，参与招标文件中有关法律文书的制作，协助企业起草、审查、修改拟与物业服务企业签订的前期物业服务合同。3、审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。4、就企业交付商品房是否符合法定及约定条件提供法律意见，协助公司办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理公司参与仲裁或诉讼活动，维护公司的合法权益。5、协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证，解除开发商的担保责任。6、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。六、其他项目实施中的律师服务1、房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。2、及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并出具相关法律意见。3、为公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。4、为公司及时解答和解决有关法律咨询和法律事务。附各项管理制度工程建设质量管理办法第一条公司为了加强对开发项目建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，维护和树立公司良好的信誉，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定本办法。第二条本办法适用于本公司生产经营中涉及的房屋建筑、管线敷设、设备安装、建筑装饰等施工活动的质量监督管理。第三条公司工程技术部负责监督、管理项目建设质量；各分公司、现场项目部按照各自职责，负责本区域内建筑工程质量管理，并在业务上接受政府建设工程质量管理部门的监督和指导。分公司和现场项目部对具体的工程建设质量负责。项目经理全面负责工程的质量管理，并对公司负责。第四条公司建立、健全教育培训制度，加强对员工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。第五条公司建立质量检查体系，定期或不定期对工程进行质量检查，其结果作为考核现场项目部的指标。第六条公司所涉及的工程项目，必须严格执行工程建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。第七条为保证工程质量，对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。第八条应根据工程情况制定招标条件，指定专人审查投标单位的资质情况，不符合条件的不应参与投标。应将工程发包给具有相应资质等级和经验的施工单位。拒绝勘察、设计、监理和施工单位转包工程的行为，未经公司同意不得在上述范围内对工程进行分包。拒绝禁止勘察、设计、监理和施工单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计、监理和施工单位的名义承包工程。第九条不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。第十条公司应向有关的勘察、设计、监理和施工等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。第十一条公司或现场项目部不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。第十二条工程项目所须设计图纸须审查的，在使用前应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。第十三条涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。第十四条工程项目须按规定实行监理。须监理的工程，当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。第十五条工程项目在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。第十六条按照合同约定，由我公司采购建筑材料、建筑构配件和设备的，相关部门应要求材料生产或供应商提供营业执照、生产许可证、质量保证体系文件和产品检验合格文件等有关质量方面的文件资料，并要求供应商作出质量保证。第十七条公司任何单位或个人不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。第十八条现场项目部应建立完善的质量管理制度，并有效运转。第十九条项目部收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件。（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）勘察、设计、监理和施工单位应提交完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付业主使用。第二十条现场项目部应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，交公司存档并及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。第二十一条公司按规定建立质量保修体系，对涉及的工程实行质量保修。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）洪热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。第二十二条公司建立质量评价体系，对已开发交付的工程进行回访，为公司下步开发收集资料。第二十三条本公司职工违反本办法的规定，由公司处理。第二十四条本办法自行文之日起施行，建设工程技术管理办法第一条工程技术管理是建设工程管理的中心环节，遵照国家有关建设工程投资管理的政策、法规、制度、规程、规范办事，严格执行基建程序，科学规范的加强工程技术管理，是建设投资管理的基本准则。第二条工程技术管理工作贯穿于工程项目建设全过程中，加强计划性、程序性、规范管理行为，明确责任，降低工程造价、缩短工期、提高质量和投资效益是工程技术管理的主要任务。第三条工程技术管理人员在建设项目任务中负重要责任，工程管理人员应密切配合，协调推进，确保优质安全高效完成工程项目的全过程管理员。第四条工程技术质量管理方针：三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、主支控制、确保质量。第五条工程技术质量管理体系：建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理体系，管理人员必须到岗，职责明确、管理到位。第六条建设单位的职责1、协调施工、监理、设计单位的关系。2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。3、建设单位现场管理人员应加强现场抽查和重点检查，查改结合，发现问题时及时通知监理。4、监督、检查施工单位及监理单位的日常工作，作