第二章 物业管理招标投标

第二章物业管理招标投标第一部分：考试目的与基本要求考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标知识的掌握程度。重点考察应考人员对物业管理招标投标的内容、步骤、要求及物业管理方案编写等知识的掌握程度。掌握：物业管理投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。第二部分：复习要点一、物业管理招标投标及其特点（一）物业管理招标的概念物业管理招标是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。（二）物业管理投标的概念物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。（三）物业管理招标投标的特点物业管理招标投标具有综合性、差异性和特殊性等特点。1．物业管理是综合性的服务，服务内容涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务。因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。2．我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；投标人在分析和策划投标活动时采取的方式和策略也会有差异。物业管理招标投标时，应充分考虑地区差异，招标人在招标过程中应根据物业自身的条件和本地区的实际情况客观地制定招标条件和选择招标企业，投标人在参与投标活动时也应该充分考虑项目的地区性特点和要求。3．物业管理招标投标具有一定的行业特殊性。一是招标主体的特殊性。物业管理招标主体是业主大会（或单一业主）、建设单位、政府机关（或物业产权人）和事业单位，同一类型的物业，因产权人的身份不同，招标的主体也不同。二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，产品服务对象、服务需求和服务内容具有相对不确定性。二、物业管理招标投标的原则与要求1．物业管理招标投标的原则是：物业管理招标投标应依法组织实施。招标投标过程应公开、公平、公正。招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，严格履行招标投标义务。2．招标投标的基本要求是：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，并接受有关部门的监督与管理。三、物业管理招标投标的策划与实施物业管理招标投标的策划与实施应做好以下主要工作：（一）获取招标信息根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道，一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。（二）项目评估与风险防范在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。（三）登记并取得招标文件物业管理企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。（四）准备投标文件投标人应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性的要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。（五）送交投标文件全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求封装，并按时送达招标单位。（六）接受招标方的资格审查投标人应按招标文件规定的要求准备相应资料，接受招标方的资格审查。（七）参加开标、现场答辩和评标投标人在接到开标通知后，在规定的时间到达开标地点参加开标会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。（八）签约并执行合同招标人和中标人在中标通知书发出之日起30日内，签订物业管理服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关问题。投标结束，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。四、物业管理招标的类型1．根据物业的不同类型，物业管理招标可以分为住宅项目和非住宅项目招标两大类，其中非住宅项目又可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）招标等。2．根据物业管理项目服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理招标分为整体物业管理项目招标、单项服务项目招标和分阶段项目招标等。3．根据物业管理招标的主体，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等。4．根据物业管理服务的方式可以分为全权管理项目招标和顾问项目招标等。五、招标的方式物业管理招标的方式包括公开招标和邀请招标。公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。六、招标的内容（一）早期介入和前期物业管理阶段的招标内容早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段；前期物业管理阶段是入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。此阶段物业管理招标的主要内容有：1．对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；2．对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；3．对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；4．提出投标物业的其他管理建议；5．参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；6．设计物业管理模式，制订员工培训计划；7．对经营性物业进行经营策划，制定租赁策略方案和宣传推广方案；8．建立服务系统和服务网络，制定物业管理方案；9．办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。（二）常规物业管理招标内容常规物业管理阶段物业管理招标的主要内容有：1．项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；2．房屋及共用设备设施的管理；3．环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；4．客户管理、客户服务和便民措施；5．精神文明建设；6．物业的租赁经营；7．财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。（三）物业管理招标中管理方式的确定物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。1．全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务质量和效果进行综合测评。2．顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人（或原有的管理方）自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。3．合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属的物业管理企业的项目。七、招标的条件与程序（一）物业管理招标的条件包括主体条件和项目条件1．主体条件招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。招标人有能力组织和实施招标活动的，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。2．项目条件按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。（二）物业管理招标程序包括：（单、多选，排序题）1．成立招标领导小组；2．编制招标文件；3．公布招标公告或发出投标邀请书；4．发放招标文件；5．投标申请人资格预审；6．接受投标文件；7．成立评标委员会；8．开标、评标、中标及签订合同等阶段。八、投标的条件投标的条件：必须符合法律法规规定和招标方规定的要求。1．法律法规规定的要求根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。物业管理企业在国内参与投标业务，必须取得《企业法人营业执照》和政府行政主管部门颁发的《物业管理企业资质证书》。具体可参照建设部2004年3月颁布的中华人民共和国建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》的相关规定。2．招标方规定的要求在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉、派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。九、投标的程序物业管理投标的程序包括：（单、多选，排序题）1．获取招标信息；2．项目评估与风险防范；3．登记并取得招标文件；4．准备投标文件；5．送交投标文件；6．接受招标方的资格审查；7．参加开标、现场答辩和评标；8．签约并执行合同等内容。十、投标的策略技巧投标的策略和技巧主要包括：1．投标的组织策划物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制定、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。2．项目的现场踏勘在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作出口头回答，但这种口头答复并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。投标人应对现场物业进行详细的踏勘，踏勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件。3．投标文件的编写物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。4．投标报价的策略和技巧投标报价是技术性、技巧性极强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。投标报价的策略主要有：（1）对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。（2）密切关注、正确分析竞争对手的报价。（3）补充一些投标人有能力承担的优惠条件作为报价的附加。5．现场答辩的技巧（1）选择由经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的人员参加，并在开标前对答辩人员进行模拟演练，正确把握招标文件的要点、投标文件的重点内容，对项目的熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。（2）开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。（3）正式开标前，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。6．签