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公园开发专题研究曹慧2014.10.8定义、开发价值及模式第一部分公园地产定义：以稀缺的公共自然资源提升项目价值资源：“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。开发：从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念手段：必要时可以作为开发商向政府拿地，获取政策支持的条件和手段。对购房者而言，选择公园地产，意味着付出的是最小的生活成本和时间成本，享受的是最成熟的配套和全方位的宜居生活。在经历了个体商业街阶段、名店商业中心阶段、大型仓储超市阶段、SHOPPINGMALL阶段等四个商业发展时期之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——公园商业应势而生。与其它传统商业相比，公园商业在吸收SHOPPINGMALL融合购物、餐饮、娱乐等丰富业态的基础之上，将公园风景纳入商业体系中，消费者既能享受到被一线品牌、特色商业所簇拥的购物快感，又可体验到在公园里购物的轻松闲适。公园商业作为升级的商业发展模式，它提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。公园商业将游憩、公园资源、房地产、主题商业有效结合起来，突破了单一房地产的概念，充分整合了地产产业链。公园商业开发有别于传统房地产开发模式，具备泛地产诸多特征，在土地取得、开发过程及收益获取等诸多方面存在灵活操作空间。价值：溢价效应公园地产由于具有视野开阔、环境优雅等宜居优势，是地产项目附加值的重要补充。对比北京、上海、重庆三地公园地产溢价幅度，认识不同地区公园对地产的溢价发挥的作用存在差异。通过对比我们发现：公园可以为地产带来良好的溢价效应；不同地处溢价幅度的差异，说明存在提升的空间，应该充分发挥公园的溢价作用。重庆市公园对于地产溢价幅度18%35%25%12%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%溢价5%以内5%——10%10%——15%15%——20%20%以上心理溢价幅度比例北京市公园对于地产溢价幅度10%18%28%32%12%0%5%10%15%20%25%30%35%溢价5%以内5%——10%10%——15%15%——20%20%以上心理溢价幅度比例上海市公园对于地产溢价幅度8%16%26%33%17%0%5%10%15%20%25%30%35%溢价5%以内5%——10%10%——15%15%——20%20%以上心理溢价幅度比例模式研究开发模式：四大开发模式（见下表）收益模式：地产开发中的公园商业开发，具有泛地产的特征，其开发收益模式包括置换土地、置换面积、合资、独资、承包、出租、收益分成等。单体型开发模式城市生态资源的最初级利用功能形态单一，对城市和区域增值作用微弱实现形式：简单游憩设施居住型开发模式城市生态资源稀缺性显现，利用程度加大，功能增加对区域增值强烈，但对城市增值较弱实现形式：游憩设施、住宅、社区餐饮主题型开发模式将生态资源和某项主题相结合，公共设施较多，功能复合对区域和城市增值有较大的作用实现形式：主题公共设施、公共休闲活动空间复合型地产公园模式生态价值、城市价值和文化价值结合，功能和形态多元化对区域和城市增值效应显著，成为城市名片实现形式：多样的城市型载体，综合的休闲元素单体型开发模式居住型开发模式主题型开发模式复合型地产公园模式四种开发模式特点分析–单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用–城市边缘区位–居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开放式的形态，辐射能力较弱–主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐射能力较强–复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为附庸，借助公园来提升价值–产品为中高档–公园需要为住宅提供增值服务根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析。四种开发模式特点解释本案具有的部分特点案例借鉴研究第二部分案例1：成都华润翡翠城城郊，借公园资源塑城市级高端大盘形象华润.翡翠城区位锦江区东湖，城市二环基本情况分5期，总占地1245亩，总建面积24万平米，总容积率3.15；产品为多层及小高层；主力户型120平米三居优劣势优势：千亩大盘，生态环境好；劣势：四周有部分旧房，影响总体环境；楼盘完全没有展示实景给客户；背景：1、城市二环线附近，区域不成熟2、区域有良好规划前景3、项目有较强势的自然资源注重资源整合与共享、公园与社区互动自然资源充分利用：两河：府南河与沙河交汇处一湖：185亩东湖三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园总体规划中，充分利用现有的东湖公园及府河、沙河风景并结合小区大小水体景观；每阶段皆设计便捷的步行道或木栈桥，让居民能舒适地步行到东湖公园及河畔公园；各分期会所相对独立，并分设于各区的中心地带，沿市政路设为商业街，照顾到小区内部及外部的商业需求开放的公共空间，与城市融为一体华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现；公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目前最大的水体公园。开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目与城市融为一体。持续提升区域同类项目及区域的价值华润翡翠城房价（均价）走势摩玛城房价（均价）走势在相似时段具有同样的价格上行走势第一层面：提升项目价值公园资源私有化效力价值东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值，也为同区域项目创造了溢价能力第二层面：提升区域项目价值公园资源向区域开放第二层面：持续并巩固价值公园资源向城市开放案例2：迈阿密林肯公园位于美国福罗里达州迈阿密海滩的现代绿色公园；客群：年轻人、艺术家；构成：绿荫大道、阳光草坪、交响乐厅、投影墙（影视艺术家“画布”）、投影塔和“芭蕾棒”等多种宽阔的多媒体设施、手工打造的喷漆铝结构、盛满了各种色彩的藤蔓植物和紫藤花瓶。氛围：感受自然亲密的氛围，体验验柔和静谧的氛围。公园保持了一个连贯环艺语言、独特的建筑语汇以及艺术家千变万化的展览，不受限于传统的博物馆展览形式，构建多结合佛罗里达热带气候所固有的膨胀积云的启发。案例2：重庆中交丽景区位：位于房地产快速发展区域，城市近郊中档楼盘观音桥解放碑南坪杨家坪沙坪坝九宫庙火炬大道迎宾大道翼龙路杨家坪步行街大渡口步行街巴国城本案北中交丽景基本信息地理位置大渡口区九龙园红狮大道（巴国城旁）开发企业中交集团重庆两山丽景置业有限公司占地面积21.27万平方米总建筑面积90.64万平方米容积率3.49绿地率37.5%物业类型高层、花园洋房、商业重钢的搬迁刺激大渡口与九龙坡区房地产市场的崛起，近两年金科、协信、渝高等重庆本地知名开发商纷纷进驻，中交集团的地产处女作中交丽景也绽放于此地块。定位：浸润于公园里的社区，中交丽景借助项目周边及区域内公园的打造，成为西城首个复合国际休闲生活城西城新中心重庆首席中央居住区公园之城重钢搬迁，大渡口借势打造宜居之城，在主城率先提出了1平方米住宅配套1平方米绿地的人居概念。项目周边：彩云湖公园、翡翠公园、巴国城公园、红狮公园、双山中央公园、、大渡口公园项目内部：帮助政府打造了两大市政主题公园——爱情公园、运动公园，共占地86亩大渡口区打造公园之城，共建42个公园，2012年实现森林覆盖率38%，绿地率40%。北高层高层洋房商业公寓4组团3组团2组团1组团运动公园北爱情公园规划：爱情公园和运动公园打造在一条景观轴上，并将商业点缀其上，开放式公园为社区及社区商业带来了大量人气7.4万方休闲主题商业，吃喝玩乐尽享其中项目自身商业配套首创公园商业模式，集休闲、娱乐、服务、购物为一体。7.4万方休闲主题商业中，其中1.5万方集中式商业包括7千余方超市，2万余方特色商业布局。项目以两大主题休闲公园为纽带，将整个商业中心融入公园中。中交丽景景观设计由日本当代三大著名景观设计师之一户田芳树设计，项目内规划了爱情/运动双主题公园，结合项目地势，将水体、绿地、数目等交错布局，将建筑浸润于公园中。爱情公园运动公园北爱情公园——以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹三大主题布局，形成浪漫邂逅、二人世界、在水一方、世外桃源、鹊桥相会、花好月圆、爱的誓言、甜蜜足迹等多个景观点，看似简单，实则步移景异、柳暗花明，将城市、建筑和景观完全融为一体，处处体现随性休闲与浪漫。规划：爱情公园以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹形成三大主题，并与地势相结合，营造出步移景异的布局爱情公园运动公园北运动公园——设置多种运动设施，羽毛球场、篮球场、游泳池、攀岩等，不再需要为运动一小时而辛苦驱车数公里，高雅的运动与自然人文相结，还原人类最自然的乐园。部分高层首层全架空，配置休闲运动设施等，使其与运动公园有机结合，公共空间得到了充分的延伸。运动公园设置多种运动设施，让业主便利享受身心舒展的乐趣开盘情况：2010年4月份-2011年3月份，中交丽景共开盘6次，几乎每次开盘都被购房者抢购一空。2010年4月首次开盘：当天去化率为92%，剩余存量也在第二天全部售罄；2011年1约22日第5次开盘：3小时内232套房源售罄；均价情况：从5581元/平米涨至7500元/平米客户情况：以自住客户为主客户语录：我目前住沙坪坝，当时主要是为了娃上学，现在已经上了大学了，我们也可以从“堵城”出来了，反正也快退休了，找个环境好的地方住撒，这个楼盘本身就有公园也比较方便，比那些靠着公园的更加方便；说实话大渡口这边医院、商业什么的撒子也不全，公交也很少开过来，但是以后政府不是要打造的嘛，这个房子确实是环境吸引我呦。通过特色公园的打造降低了配套匮乏的抗性，主打休闲生活、浸润于公园里的社区，增强了项目认知度案例3：成都中海国际社区区位高新区羊西线蜀西路399号开发商中海信和(成都)物业发展有限公司规模占地:132.4万平米，建面:120万平米产品形态高层、洋房、别墅等容积率/绿化率1.55配套涉外医院、世界知名连锁酒店、大型商业、200亩生态体育公园、国际双语幼儿园、中小学校价格（均价）9000－12000元/平米开盘/入住时间05年11月末开盘销售状况售罄项目卖点项目背靠城市中最大的6600亩两河森林公园，外接200亩滨河体育公园，并近邻成都文脉之源清水河及摸底河水系成都三环外，规模级水岸公园居住社区围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区：与两河森林公园联系紧密的200亩滨河体育公园a、高尔夫练习场b、国际网球俱乐部c、休闲、专业街区两河森林公园土龙路金牛支渠高新西区核心价值区项目核心竞争力：以不可复制的生态资源作为项目突破点，通过生态、休闲氛围的营造实现突围围绕公园建设有吸引力的体验设施，打造核心价值区道路与公园的关联，实现资源共享ba体育公园c围绕体育公园为核心发力点，通过打造运动休闲项目，实现无形价值有形化高尔夫球场网球球场休闲专业街区体育公园用地面积4.8万，内包含高尔夫练习场、国际网球俱乐部和休闲专业街区；项目配套设施，通过持续投入，阶段性亮点引爆、配套设施的升级逐步提升项目价值；配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分布在外围区域，建立与城市的联系，内城打造私密居住区。体育公园不但包含运动功能，还加入商业配套元素，体现城市休闲的特性，摆脱区域带来的束缚27ABCFDE地块价值：位于区域的边缘，北侧和东侧均邻路，适合树立区域形象，地块价值较高产品排布：高层地块价值：位于区域边缘，与生态资源价值点有一定距离，地块价值较高产品排布：小高层地块价值：位于整个区域核心，距离生态资源距