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过冬的智慧2012年下半年巨人印象项目营销推广方案目录contents宏观市场及预测亳州楼市数据报告2012年下半年度营销推广策略2012年下半年度营销推广手段第一部分：第二部分：第三部分：第四部分：第一部分宏观市场及预测如何在楼市低迷的形势下，我们如何不低迷？如何快速提升市场信心，为项目推广提升助力？如何制定更精准的营销思路？思考2011年房地产政策回顾从限贷-限购-限价-保障房，政府在严格执行的基础上，加强执行力度，不断扩大城市范围，2011年新政策频频出台。市场回顾与预判限价令还会持续吗?限购令会不会变相松动?房价到底什么时候才会全面回落?……相信随着时间的推移，在2012年的某个时间段，所有与这些问题有关的答案会逐个水落石出。2012年的楼市，注定不会平静。基于限购和限贷政策的作用，房价涨势基本得到遏制。但不可否认的是，房价跌幅并未达到人民所希望的程度，甚至还有部分二、三线城市逆势上涨，因此楼市调控的大方向不会改变。但必须明确的是，由于国内经济面临诸多不确定性，这极有可能会影响到未来楼市走势。2012年的楼市到底会是怎样一番情形?市场回顾与预判从观望—价跌量升—量价齐跌——放弃消失，2012的楼市，注定不平静2012年房地产市场前景分析→未来相当长一段时期房地产市场由政策主导转向市场力量主导→未来市场力量的表现在：1、2011年多数开发商没有完成目标，面对不确定，2012年销售压力大，减缓拿地加速融资，体现其对资金和房价下跌的担忧；2、以目前存量来看，明年潜在供应充足，供大于求愈加明显，价格下行压力增大；3、购房者信心下降，期望房价下跌以迎合其矛盾心理；4、2011年刚需被压制，2012年如符合刚性客户价格预期，刚需有望集中释放。2012年市场分析关键词：房价、供求比、刚需、观望市场回顾与预判研究认为，目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：（1）【政策长期延续】：目前房价尚未合理回归，政府已明确指出，要进一步巩固调控结果，多数城市表示限购政策将持续。（2）【价格短期松动】：房价是决定政策是否加码的关键因素，如果房价在明年走高，不排除政策范围扩大和新的行政政策出台。（3）【刚需适时爆发】：11年楼市观望期较长，部分刚需未得到释放，未来在市场降价主流、观望减弱、成交回升的情况下，刚性将集中爆发。2012年房地产市场预判总结2011年市场预判：政策长期延续、价格短期松动，刚需适时爆发；市场回顾与预判第二部分市场数据报告亳州谯城区房地产市场情况楼市成交情况2012年5月13日-5月19日亳州住宅备案101套，成交面积10412.37㎡，成交总额4084.552万元，成交均价3922.788元；商铺成交96套，成交面积19909.18㎡，成交总额11386.57万元，成交均价5719.257元。楼盘竞争个案情况项目名称鲁班紫荆花园项目地点希夷大道新一中北侧占地面积180亩总建筑面积40万m2容积率3.0绿化率45%开发商安徽鲁班置业有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价4500元/m2推、交房时间全部推出，交房一期2014年4月楼盘动态：在售1#、2#、3#、5#、6#、7#、16#、18#房源，85-144㎡两房三房四房，均价4300元/㎡，其中107㎡和117㎡房源已经卖完。五一劳动节期间买房每套优惠5000元。一次性付款享92折优惠，按揭首付30%享99折优惠，40%98折……二期85-199㎡房源火爆预约中，预计7月份开盘。户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量占总套数比例二房二厅81-100约140050%三房二厅100-120约84030%四房二厅120-148约56020%鲁班紫荆花园户型配比楼盘竞争个案情况户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量占总套数比例二房二厅81-100约125050%三房二厅100-120约100040%四房二厅120-140约25010%项目名称国购名城项目地点希夷大道与淮河路交汇处占地面积201亩总建筑面积40万m2容积率3.0绿化率40%开发商亳州市国购发展有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价4000元/m2推、交房时间全推，北区2013年5月28日，南区2013年12月28日楼盘动向：剩余平层92—139㎡房源，价格4200-4800元/㎡；复式166—240㎡，价格4100元/㎡左右。一次性付款92折，按揭首付40%享98折优惠，50%享97折…30—60㎡公寓即将推出。老带新优惠执行中。户型配比楼盘竞争个案情况楼盘动向：一期120㎡和140㎡住宅在售，均价4000元/㎡。二期22#、23#、26#多层组团“御园”在售，面积85-112㎡，均价4000元/㎡。1#,2#,3#还剩几间沿街商铺,面积90—446.55㎡，优惠前均价7200元—7500元/㎡。在规定时间点成交返租金一年，返租总房价的5%。购买商铺一次性付清享93折优惠，15日内完成按揭手续（一次性付清全款）的再享99折优惠。老带新优惠执行中。项目名称金色名城项目地点光明西路占地面积232亩总建筑面积36万m2容积率3.5绿化率40%开发商安徽鼎晟置业有限公司户型特点户型方正价格均价4000元/m2推、交房时间推出22#、23#、26#，交房一期计划2012年9月。户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量占总套数比例二房二厅81-100约54020%三房二厅120-140约202575%四房二厅140约1355%金色名城楼盘竞争个案情况户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量占总套数比例二房二厅83-95约58080%三房二厅195-135约14020%户型配比项目名称翰林华府项目地点新公安局南400米占地面积40多亩总建筑面积8万m2容积率3.0绿化率45%开发商安徽井坤房地产有限公司户型特点户型方正价格均价4300元/m2推、交房时间全部推出，1#、2#、4#、7#、8#均在2012年12月30日交房楼盘动态：住宅共720户，1#、2#、已售完，其余为80-135m2户型，三室两厅为主，价格在3800-4800元/m2，均价为4300元/m2，现购买18层送阁楼，价格4500元/㎡左右。老客户带新客户，老客户享1000元现金红包，新客户享5000元购房优惠。二期文华园30套保留精装修房源4000元/㎡起。会员卡正在办理，持卡购房享2000抵5000元优惠。一次性付款享受92折，贷款95折优惠。翰林华府（销售状况相对较好）楼盘竞争个案情况户型面积及销售情况户型面积（㎡）数量（套）销售数量占总套数比例二房二厅81-100约90020%三房二厅100-130约310070%四房二厅130-160约45010%项目名称恒大地产项目地点西一环与杜仲路交叉口占地面积320亩总建筑面积80万m2容积率2.8绿化率40%开发商安徽恒大置业有限公司户型特点户型方正、有空中花园价格均价5800元/m2推、交房时间推出一期12345678栋，预计交房2013年底到2014年中户型配比恒大城楼盘动态：项目总规划4438户，共由24栋33层高层组成，最大楼间距120米，分两期开发，一期是12345678栋。在售楼王“御府”6#，面积122-157㎡，均价6800元/㎡，“华庭组团”3#4#，面积86-140㎡，均价5600元/㎡。7#8#在售，面积86—157㎡，7#均价6200元/㎡，8#均价5800元/㎡。其中3#4#房源买房即享8.7折优惠。20—200㎡商铺，价格7000—14000元/㎡不等。老带新优惠执行中。楼盘竞争个案情况项目名称亿都国际项目地点光明西路与研发路交汇处占地面积1330亩总建筑面积100万m2容积率1.25绿化率15%开发商安徽亳州亿都置业有限公司户型特点两层连体价格均价5500元/m2推、交房时间现推出一期，预计2012年上半年交房楼盘动态：共22栋纯商铺在售，面积78—84.35㎡，均价5800元/㎡，商铺2层以上全部有空中桥梁链接。一次性93折按揭9.5折。清明节起，凡预定商铺者，只要预交8万元，且按时签约，总房价即可优惠5000元。亿都国际商城楼盘竞争个案情况项目概况楼盘名称盛祥凤凰城物业类型普通住宅开发商亳州盖盛祥房地产开发有限公司项目地址谯陵北路与鸿业路交口涡河还原小区D组团总建面积8万m2容积率2.3建筑形态小高层、多层（带电梯）装修情况毛坯在售信息1—4期在售，87.17—146㎡，均价3400元/㎡，其中一期只剩两套105.92㎡的，价格3400元/㎡。现买房可享9.8折优惠。销售价格住宅均价3400元/m2主力户型87-146m2盛祥凤凰城楼盘竞争个案情况项目概况楼盘名称金色国际城物业类型普通住宅开发商合创开发有限公司项目地址亳州原化肥厂总建面积4.9万m2容积率2.5建筑形态小高层、多层（带电梯）装修情况毛坯在售信息除5#以外其他房源在售，住宅75—120㎡，均价3580元/㎡。商铺100㎡，价格4000—6000元/㎡。西边沿街别墅在卖，150—200㎡，价格5100元/㎡起，五一期间购买别墅立减500元/㎡。会员卡正在办理，持卡购房可享住宅2000抵5000，商铺10000抵50000的优惠。销售价格均价3580元/m2商铺主力户型75-120m2金色国际城楼盘竞争个案情况项目概况楼盘地址亳州市工业园区开发商亳州春雨光彩国际汽车城投资有限公司建筑类型1拖2，1拖3商铺项目规划本项目为汽车专业市场建筑面积约1000亩占地面积60万m2在售商业主力面积1拖2的70平米。1拖3的100平米左右价格区间均价4500元/m2在售信息内铺套数为：420套一拖二面积在70平方米，开间4米，进深8米，一拖三面积在110平方米，开间4米，进深8米，层高一楼4.2米，二楼3.3米，三楼3.3米外铺沿105国道，商铺有100套左右一拖二，面积在260m2,开间8米，进深16米，层高一楼4.2米，二楼3.3米周边环境天运物流、105国道下阶段计划现在已经进驻一些4S店春雨国际汽车城楼盘竞争个案情况项目概况楼盘地址亳州市风华中学北开发商安徽省恒业工贸有限责任公司建筑类型多层小高层占地面积45亩主力户型三室99.85—130.68平米价格区间均价3300元/m2在售信息1#2#在售，89.85㎡两室、111㎡三室以及115.91㎡和116.38㎡四室房源，均价3300元/㎡。商铺42—190㎡，均价7500左右。购房即赠送一年物业费以及水、电、天然气开户费，并赠送太阳能热水器一台。周边环境风华中学华日幸福里楼盘竞争个案情况项目概况楼盘地址市政府南，希夷大道东侧。开发商亳州宏宇房地产开发公司建筑类型高层占地面积53亩主力户型95平米两室、126平米-132平米三室、142平米四室价格区间均价5000元/m2在售信息5#7#在售，面积99-132㎡，均价5000元/㎡左右，一次性付款9.9折。200㎡左右商铺在售，9000—19000元/㎡，一次性付款96折，按揭97折。老带新优惠执行中。周边环境国购名都丽阳春都总结经过市场考察得知，目前亳州楼市和其他城市一样，不容乐观。上客量少，成交量更不尽人意。很多楼盘都在打着不同的促销手段以期快速回笼资金。主要的营销手段为老带新及购房返现金等优惠。老带新主要形式为老客户带新客户成交，老客户获得1－2千的现金奖励，新客户获得5000的购房优惠及免一年的物业费。购房返现金主要是购房主要形式为新客户自己上门购房，在原有优惠基础上，可享受一万至两万的购房返现。亳州利辛县房地产市场情况楼盘竞争个案情况项目概况楼盘地址利辛县淝河路前进路开发商祥源地产开发有限公司建筑类型小高层占地面积主力户型110㎡三室价格区间均价3380元/m2在售信息6—11#共6栋住宅在售，88—130㎡，3000—3600元/㎡。一次性付款享9.3折优惠，按揭享9.5折优惠。首付2万买电梯花园洋房。周边环境新县一中、六中、三小祥源·中央名城楼盘竞争个案情况项目概况楼盘地址人民北路与永兴路交汇处开发商利辛县龙腾置