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房地产项目开发报建新流程及报建规则介绍2011年9月13日目的：1、根据《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》使大家了解房地产开发报建新流程2、根据报建各环节对房地产管理部门之间的游戏规则有所了解体会：（在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要）报建流程《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》情况介绍沪府办发〔2010〕46号上海市人民政府办公厅关于转发市建设交通委市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局：市建设交通委、市规划国土资源局制订的《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。上海市人民政府办公厅二○一○年十二月三十日①改革范围②改革方式③主要流程设计④审改时间节点⑤新流程介绍（重点）改革范围本方案与本市投资立项改革同步，主要在企业投资项目核准、备案类建设工程中实施。审批制项目建设工程有条件的，也可参照试行解析:1、“备案制”是指：企业只要将项目的具体情况的资料交与相应的政府行政管理机关备案即可。2、“核准制”是指：企业需要将该项目的具体情况的资料报与相应的政府行政管理机关审核批准，否则不予立项的制度。现在国家对核准项目已经实行权力下放，只有外资项目是核准，内资项目在基层（省市区县）都是备案，用途上都有法律效力。(发改委负责）改革方式一家牵头一口受理抄告相关同级征询同步审批限时办结（愿望是美好的，现实是残酷的）（一）可以完全由项目建设单位承担责任，或者可以在其他管理环节中解决的事项，取消审批。涉及互为前置审批的，原则上应实行告知承诺。对保留的审批事项，缩短审批时限。（二）将建设工程审批管理流程整合归并为“土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核、设计文件审查、竣工验收”4个主要环节。（三）每个环节实施并联审批，一家牵头、一口受理、抄告相关、同级征询、同步审批、限时办结。每一环节并联审批结束后，建设单位按照规定简化办理手续，领取相关审批文件。（四）土地使用权取得和核定规划条件、设计方案审核环节由规划土地部门牵头组织，设计文件审查、竣工验收环节由建设管理部门牵头组织，相关部门协同配合，部分原由各部门直接对建设单位的外部程序改为内部程序操作，但法律主体关系不变，该出具审批意见的出具、该备案的备案。（五）加强行政审批中部门之间协调和上下道流程的衔接，提高信息技术运用和资源共享水平。（六）加快落实告知承诺制度，加强审批过程监督制约。根据《上海市行政审批告知承诺试行办法》，对符合规划且没有重大公共安全危害的项目，加快推进告知承诺制度。对审批申报和实施建设中不诚信的建设单位、设计单位，通报相关资质管理部门联合查处，列入不诚信名单向社会公布，限制其房地产或设计市场准入。主要流程设计2个主体，4个并联审批平台：规土部门牵头：1、土地使用权取得和核定规划条件2、设计方案审核市建交委牵头：3、设计文件审查4、竣工验收审改时间节点1、2011年4月1日起，市属审改项目停止扩初审批，由市审查中心按照审改流程办理2、2011年7月1日起，全市审改范围内的项目均停止扩初审批，全面实施审改工作3、政府投资的建设工程项目，市建交委在上半年完成相应实施办法的制定工作，在下半年在全市组织实施主要流程节点介绍1.项目开发前期报建流程图.vsd2.项目建设阶段报建流程图.vsd3.改革后项目开发报建流程图.vsd4.改革后项目规划土地实施全过程管理工作流程.vsd5.上海市企业投资核准、备案项目建设工程设计文件审查流程图.docx报建规则《上海市城乡规划条例》于2011年1月1日实施，根据其中与房地产开发报建有关的内容，按照报建的先后顺序对报建规则作以下介绍1、土地证、建设用地规划许可证简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划方案批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求、这些指标都在这个批复里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划方案，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。注：全国仅上海成立规土局，如何获取土地目前越来越规范2、项目公司设立、立项（核准、备案）、环境评估、房地产开发资质母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。立项（核准、备案）主要考察的是项目的投资额及可行性。核准项目要求先环评后核准，备案项目先对项目进行备案后再做环评。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。立项纯粹是计划经济时代留下的产物。房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员数量限制，这个资质主要用于拍地，项目开发建设过程中基本上没人查。3、规划设计方案报批这个阶段首先审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。其次是单体审查，就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位及消防。上海将修改住宅设计和居民小区停车库设置地方标准，新建住宅将逐步推广独立式火灾探测报警器；新建的100米以上超高层住宅楼内如果没有避难区或将成为消防不合格住宅。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。规划设计方案审批是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到6个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。①上海市住宅设计标准.doc②上海市建筑面积计算规划管理暂行规定.docx（2011年10月1日实施）4、设计文件审查1．设计文件征询市审查中心组织设计文件相关管理部门对总体设计文件进行征询，自设计文件审查正式受理之日起10个工作日内出具征询意见。设计文件审查征询通过的，市审查中心应告知建设单位征询通过，并将征询汇总意见通知审图公司在施工图设计文件审查中落实。2．施工图设计文件审查自设计文件审查正式受理之日起，审图公司在20个工作日内对施工图设计文件进行审查，审查结果上报市审查中心备案。审查通过的，审图公司应出具《施工图设计文件审查合格书》上报市审图公司。3.备案对通过施工图设计文件审查的项目，审图公司完成上报备案后，市审查中心在5个工作日内完成施工图审查备案。注：上海市建设工程设计文件审查办事指南.doc5、消防和人防专项审查防部门是武警官兵，不是政府机构。人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对需要想办法减少人防面积。6、质量监督、安全监督质量监督站和安全监督站都是建交委下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，在我看来，质量问题都是安全问题。当然在若干细节上这两部门还是有所区别，在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。项目报监需提交以下材料：⑴、《上海市建设工程项目概况表》⑵、《上海市建设工程安全质量监督报监表》、《单位工程明细表》⑶、施工中标通知书复印件；⑷、建设工程质量人员从业资格审查表（原件一份）；⑸、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份，装饰装修、安装项目报监除外）；⑹、相应工程项目综合保险预缴费凭证复印件（原件复核）；⑺、建筑垃圾和工程渣土处置证复印件（原件复核）。注：电梯工程须单独报监，其主体工程报监已受理7、施工许可证施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。需具备的条件如下：（1）《施工许可申请表》；（2）“上海市建设工程项目IC卡”；（3）建设工程规划许可证复印件（提供原件复核）；（4）建设用地规划许可证复印件（提供原件复核）；（5）环评批文复印件（提供原件复核）；（6）国有资金投资占主导或控股的项目还需提交各级发展和改革部门出具的节能审查（评估）意见或者含有有节能审查意见内容的可行性研究报告批复的复印件（提供原件复核）；（7）申办施工许可工程现场情况说明表；（8）上海市建设工程安全质量报监办结单；转下页：接上页（9）通过工程项目专用帐户支付给施工总包企业的工程款银行入帐凭证复印件（提供原件复核），建设工期不足1年的，入帐金额不得少于施工总包合同价款的50%，建设工期超过1年的，入帐金额不得少于施工总包合同价款的30%。(如按合同约定，且原则上合同约定的预付比例不低于合同金额的10％，还需提供《上海市防范建设领域拖欠工程款企业承诺书》)；（10）施工总包企业设立的外来从业者工资发放账户银行开户回执复印件（11）列入两年内出现违规用工、拖欠农民工工资企业名单的施工总包企业工资保证金入账凭证复印件（原件复核）；（12）建设工程施工承发包合同副本（含廉洁协议）；（13）施工中标通知书复印件。（14）业主提供动拆迁完成证明材料。注：保密工程除携带以上资料外，还应提供勘察、设计、施工、监理合同备案登记表，施工图审查合格证书复印件（提供原件复核）；水利工程（如无建设工程规划许可证）还需提交上海市水务局出具的开工令复印件（提供原件复核）。8、放线、验线这个就简单的就是图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。注：这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。9、规划土地综合验收（2011年8月1日起开始试运行）并联整合了规划竣工验收、土地核验、城建档案验收、地名查验、地矿验收五项业务。综合验收统一了验收中的建筑面积测量标准，分建筑工程、道路桥梁、市政管线三类明确了验收技术标准，建筑工程类细化确定了22个验收指标要求。综合验收实施后，将实现“一次申请、统一受理、信息共享、同步办理、同时出证”的目标。注：1、综合验收实施管理办法（2011）.doc2、综合验收标准（2011）.doc10、项目竣工备案建设工程竣工验收备案需具备的条件1、工程竣工验收已合格，并完成工程竣工验收报告；2、工程质量监督机构已出具工程工程质量监督报告；3、已办理工程监理合同登记核销及施工合同（总包、专业分包和劳务分包合同）备案核销手续；4、散装水泥专项资金等已结算。（二）书面材料提交1、项目