房地产开发有限公司项目工程管理制度

房地产开发有限公司XX市XX项目工程管理制度则总第一章切实做好项为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，一、（合同和“两管”、（质量、进度、投资和安全控制）目工程的“四控”（组织协调）工作，特制定本制度。“一协调”、信息管理）本制度所述的项目工程管理是指公司开发的房地产项目从工、二程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、工程管理部为公司工程管理的主要责任部门。设计、施工、监理单位的确定第二章，工程管理部根据公司制订的项目开发计划（或项目开发方案）监理等单施工、按公司相关制度或规定负责办理有关项目工程设计、位的比选、签约过程的工作。一、设计单位的确定：、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标1的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，由公司项目发包领根据项目需要可以(家设计单位为意向设计单位2-3导小组比选确定。工程管理部再依照公司有关设计意图发出书面)酌情增加设计单位邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；、通过对开发项目规划设计方案的比选，由董事长初审，股东2最终确定开发项目的设计单位；、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表3公司与最终确定的设计单位办理《项目设计合同》事宜。二、施工单位的确定：参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招、1、1投标的规定，结合公司《项目发包管理制度》的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定先由项目公司评标小组比选，项目土建总包单位由董事长初审，股东最终确定，分包施工单位由董事长最终确定即可。、根据公司《合同管理制度》的有关规定，由工程管理部代表2公司与最终确定的施工单位办理《项目建设工程施工合同》事宜。三、监理单位的确定：、根据政府建设主管部门关于对工程项目建设监理实行招投标1的规定，结合公司《项目发包管理制度》的规定，同时根据项目公司有关管理权限界定之规定由项目公司评标小组比选，再由董事长初审，股东最终确定项目工程监理单位。、根据公司《合同管理制度》的有关规定和经股东最终确定审定2工程管理部代表公司与最终确定的项目工的项目工程监理委托方式，程监理单位办理《项目工程建设监理合同》事宜。监理单位等外协服务单位签施工单位、四、在办理与设计单位、工程管理部须根据公司对项目工程开工时机的把握和订合同过程中，相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。项目工程设计管理第三章：申领《项目规划设计要点》一、一、、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由营1销服务部和工程管理部分别于五个工作日内对其初审后报董事长审核，股东最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。、工程管理部将其中经股东审批同意的规划设计方案图报送政2府规划国土部门审查。《项目设计委托书》的编制与审批：二、、根据政府规划国土部门批准的《项目规划设计要点》和经股1（由营销服务部编制）的内容，东批准的《开发项目可行性研究报告》初稿后分别送营销服《项目设计委托书》由工程管理部经理组织编写务部和财务部分别初审。的内容应包括设计范围、设计内容和设计《项目设计委托书》、2要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。3、营销服务部和财务部分别于两个工作日内对《项目设计委托返工程管理部于两个工作日内修订后报总经初稿提出初审意见，书》理、董事长审核，股东最终确认。、工程管理部根据股东作出的审批意见于三个工作日内予以修4正后提交给设计单位。、对于规模较大的开发项目，经项目公司总经理同意，工程管5理部可邀请有关专业人士对《项目设计委托书》提出专业咨询意见。三、设计审查：初步设计方案设计审查、设计审查分为开发项目规划设计审查、审查和施工图设计审查。设计审查由总经理、董事长审核，股东最终确认，工程管理部为主要审核部门，监理单位、营销服务部和财务部为参与审核部门。（一）规划设计审查、根据本章第一条第一款的规定，工程管理部须分别于七个工1作日内对意向设计单位提交的开发项目规划设计方案进行审查。、建筑覆盖率、、审查时，须重点审查建筑红线（退用地红线）2建筑指总面积和容积率等项标是否满足开发项目规划设计要点的要求，整体方案是否符合公司设计委托意图。、工程管理部根据批准的审查意见，通知设计单位进行项目方3案设计。（二）方案设计审查１、设计单位提交开发项目方案设计图后，由工程管理部、财务部、营销服务部、监理单位于五个工作日内分别进行审查。而后，工程管理部于两个工作日内将审查意见汇总形成《方案设计审查意见（如审查过程中出现反复，每次审查后均应形成《方案设计审查书》）报总经理、董事长及股东审批。意见书》２、工程管理部将总经理、董事长及股东审批同意《方案设计审查意见书》的意见于三个工作日内提交给设计单位。如与设计单位提交的设计方案工程管理部视审查意见情况，３、图歧义较大时，必须要求设计单位重出设计方案图。４、经总经理、董事长及股东最终审批同意的方案设计图，由工程管理部报送政府规划国土部门、消防管理、民防管理等部门审查。、方案设计图待政府规划国土、消防管理、民防管理等职能部5董事长及股东审批同意的由工程管理部将经总经理、门分别审查后，《方案设计审查意见书》和规划国土、消防管理、民防管理等部门的审查意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程初步设计。（三）初步设计审查、设计单位提交项目工程初步设计图后，由工程管理部、营销1审查要求监理单位和财务部分别于七个工作日内进行审查。服务部、为：）各项经济技术指标是否符合政府主管部门的有关规定；1）是否符合政府规划国土部门《方案设计审查意见书》和消防2管理部门《建筑方案消防设计审查意见书》及民防管理部门《建筑方案民防设计审查意见书》的要求；）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，是否符合《方案3设计审查意见书》要求，设计深度是否符合国家有关规定；）主要功能设置方案、结构方案、设备安装方案是否经过优化4选择；）是否满足物业管理功能设置的要求；5）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。62、工程管理部根据各参与审查部门提供的书面反馈意见，于三个工作日内汇总整理成《初步设计审查意见书》报总经理、董事长及股东审批。、工程管理部将总经理、董事长及股东审批同意的《初步设计3审查意见书》于三个工作日内提交给设计单位。、经总经理、董事长及股东最终审批同意的初步设计图，由工4（必要时）民防管理部门消防管理、程管理部报送政府规划国土部门、等部门分别审查。、工程管理部将我司审批同意的《初步设计审查意见书》及规5民防管理部门审查意消防管理部门审查意见、划国土部门审查意见、见（如有）等职能部门的意见一并提交给设计单位，并通知其进行项目工程施工图设计。（四）施工图设计审查、设计单位提交项目工程施工图后，由工程管理部、监理单位、1财务部、营销服务部于十个工作日内分别进行审查。审查要求为：）设计范围是否与《项目设计委托书》一致，设计深度是否符1合国家、省、市有关设计与施工规范、规程、规定的要求，是否满足施工要求；）是否符合《初步设计审查意见书》和规划国土部门、消防管2理部门、民防管理部门对初步设计图审查意见的要求；）其它方面：3）结构设计是否安全、合理、经济与可实施；1（）设备选型是否具有良好的性能价格比；2（）主要饰面材料是否满足公司设定的建筑风格及标准；3（4（）设计图内容是否存在笔误、错误、疑义等。、工程管理部于五个工作日内将审查意见汇总整理成《施工图2设计审查意见书》报总经理、董事长及股东审批。、工程管理部按总经理、董事长及股东批复意见办理，如批复3《施工图设计必须尽快要求设计单位根据意见要求重新出施工图时，审查意见书》重出施工图。、在设计单位送交施工图予我司审查的同时，工程管理部须将4施工图报送政府规划国土部门、消防管理部门、民防管理、专业审图机构等部门审查。工程管理部须根据公司对项目工程开在设计审查过程中，（五）积极做工时机的把握和设计审查中与设计单位交换意见的反复情况，好与设计单位的沟通协调工作。（六）在各个设计审查阶段中，如果相关部门因审核图纸量大、相关部门须提前知从而可能超出上述规定的审核时间时，问题较多，以便工程管理部在不影响整个开会总经理和其它相关图纸审查部门，对图纸审核工作的时间安排作出相应的调发项目总体计划的前提下，整。设计交底和图纸会审第四章一、项目工程施工图经总经理、董事长及股东最终审批通过后，工程行政工程管理部应要求设计单位提交一式八份施工图纸给公司。，文员将其中两份存档（工程管理部、财务部、营销服务部均可借阅）同时下发施工单位五份、监理单位一份。二、项目工程开工前，工程管理部应主动要求施工单位、监理单《建申领位协助其到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，。设工程施工许可证》设计交底和图纸会审由总监理工程师督促施工单位做好会议三、。会议记录完后，须由施工单位将记录（标准文本由施工单位提供）施工等单位代表共同签字认监理、记录稿提交给工程管理部和设计、可，并复印四份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。工程管理部经理和总监理工程师须督促设计单位根据图纸会四、审记录的答复情况出具相应的设计变更通知单。工程管理部经理和总监理工程师须督促施工单位技术负责人五、和监理人员分别将图纸会审记录中除须出具设计变更通知单外的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。施工组织设计和施工技术方案审查第五章一、施工组织设计审查、监理单位须要求施工单位于项目工程开工前提交施工组织设1。施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位计（一式叁份）工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。）施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监1于三个工作日内组织各专业工程师共同审（或总监代表）理单位总监并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程管理部审查，批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。）施工单位将单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织2设计提交后，由监理单位总监（或总监代表）三个工作日内组织各专并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后业工程师共同审查，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理报工程管理部审批，审批。、施工组织设计审查的内容包括：施工现场总平面布置、施工2组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。、经工程管理部工程副总经理及总经理审批同意的施工组织总3由工程单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，设计、要求其在两个工作日内按我行政文员将其返回施工单位及监理单位，由工程行政再返回工程管理部，司审查意见予以修订并签章确认后，、文员将施工组织总设计报工程副总经理及总经理审定（盖公司章）（盖工将单位工程及分部分项工程施工组织设计报工程副总经理审定。程部章）（指施工组织总设计及单位工程、经审定同意的施工组织设计、4，工程管理部留存一份，返回施工单位分部分项工程施工组织设计）一份。同时，工程行政文员须将其复印二份，分送监理单位、财务部各一份。、经审定同意的施工组织设计作为工程施工的指导性文件和工5如在施工中与实际采用的施工组织方案有较大出程结算的依据之一；工程管理部经理须书面报工程副总经入或对结算价格有较大影响时，理同意，同时报总经理批示后转财务部备查。、如在施工过程中实际采用的施工组织方案与经审定同意的施6工组织设计有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司《工程变更及工程签证管理制度》执行。二、施工技术方案审查、施工条件复杂或施工技术难度大或施工单位没有施工经验的1，（一式两份）监理单位应要求施工单位提交施工技术方案工程项目，及时组织本单位各专业工程师从施工（或总监代表）由监理单位总监工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、对其审查意见汇总整理后报工程管施工安全措施的可靠性等三方面，理部审批，而后由工程管理部经理报工程副总经理及总经理审批。、对工程项目关键部位或难以判断实施效果