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房地产估价报告项目名称：大连市B32高新园翰林观海904房地产评估委托方:***受托方:***估价人员：张华宇估价日期：二○○九年七月六日至二○○九年七月十一日报告编号：辽房地正字******号1目录一、致委托方函…………………………………………………2二、估价师声明…………………………………………………3三、估价的假设和限制条件……………………………………4四、估价结果报告………………………………………………6五、附件…………………………………………………………92致委托方函***：承蒙委托，我公司对您们所委托的房地产进行价值评估，评估基准日为二○○九年七月六日，目的是为委托方向银行申请按揭贷款提供价值参考依据，经过实地察看和市场调查，根据委托方提供的有关材料及我国有关法规和制度，并遵循必要的估价程序与原则，对该部分房地产价值作出评定估算。现将估价结果报告如下：物业名称大连市B32高新园翰林观海904产权证号辽房地证字第*******号权属人王先生物业用途住宅建筑面积143.9m2评估市值￥174,900元(大写人民币:壹拾柒万肆仟玖佰圆整)估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规估价时点2009年7月6日估价原则最高最佳使用原则估价方法市场比较法收益法估计人员张华宇估价日期2009年7月6日至2009年7月11日法人代表：（中国注册土地估价师）（中国注册房地产估价师）广东均正房地产咨询有限公司二○○九年七月十一日3估价师声明我们郑重声明:1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的；2、本估价报告中的分析意见、结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见；4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘；6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。中国注册房地产估价师：4估价的假设和限制条件一、估价假设对物业市场价格的评估，它是基于以下假设条件：1、自愿销售的卖方；2、有合理的洽谈交易时间，能通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；3、在此期间物业价值保持稳定；4、物业可以在公开市场上自由转让；5、不考虑特殊买家的额外出价；6、除另有载明外，委估房地产于估价时点可交吉；7、物业不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。二、估价限制1、本报告仅供***向银行申请按揭贷款提供价值参考依据，不对其它用途负责；2、本报告有效期为一年（自评估基准日计起）；3、我公司拥有本报告的解释权，未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开媒体，否则追究相应的法律责任；4、报告使用者需留意其他事项：(1)本报告所评估的价值为估价时点之公开市场价值，具有很强的时效性，随着社会、经济、政治等因素的变化，其未来的房地产市场可能发生变化，从而导致估价对象于按揭期限届满时的公开市场价值发生变化;(2)在影响房地产价格其他因素不变的情况下，估价对象由于建筑物的折5旧及土地使用年限的减少，其在按揭期限届满时的价值相对于估价时点会有所下降。三、估价说明1、报告中有关产权证明材料由委托方提供并负责其准确性和真实性，我们不负责因材料不真实和不准确而造成的任何评估风险和责任；2、本次估价我们查勘了该物业视力可及部分，未对物业进行内部结构测试和设施的检验，因此不能确认物业结构和设施是否有缺损；3、评估物用途为住宅,土地使用期限从2004年04月06日至2074年04月05日止；4、本次估价结果包含未来发生转让时应缴纳的税、费等款项。6估价结果报告一、委托估价方***二、受托估价方***房地产咨询有限公司三、估价对象1、物业名称本次评估之对象为大连市B32高新园翰林观海904房地产，建筑面积为143.9m2，使用性质为住宅。2、物业位置评估物业位于大连市B32高新园翰林观海内，位于大连黑石礁，距离与晨曦广场仅有一步之遥，并与渤海岸距离很近，是大连市成熟住宅小区之一，也是大连翰林观海项目的代表。附近的晨曦广场时集合商业，服务为一体的商业圈，区域内各项配套设施较完善，附近有26、406、23、282，202等10路公交车途经，交通方便。3、物业状况评估物建筑结构为钢混结构，共10层，户型三室两厅两卫一厨。建筑、装修、设备保养情况较好，其装修标准：精装修4、物业权属评估物业权属人为王先生，权属来源为2004年06月购买，物业用途为住宅，土地使用期限从2004年04月06日至2074年04月05日止。四、估价目的为委托方向外出售提供价格依据五、估价时点二00九年七月六日7六、估价依据1、《房地产估价规范》GB/T50291-1999；2、国家有关法规、政策文件：（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行办法》；（4）《城市房地产抵押管理办法》。3、委托方提供的有关资料：《房地产权证》辽房地证字第******号。4、估价人员调查的资料：（1）现场勘察、摄影和记录；（2）大连市房地产市场信息。七、价值定义本次评估的市场价值是指该物业在二00九年七月六日在正常市场条件下进行合理销售的物业价值。八、估价原则1、合法原则2、最高最佳使用原则3、替代原则4、估价时点原则九、估价方法估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，待估物业用途为住宅，此类物业在区域内房地产市场交易案例较多，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们遵循评估工作中的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则8和估价时点原则，我们采用市场比较法和收益法对该物业进行评估。十、估价结果物业名称大连市B32高新园翰林观海904产权证号辽房地证字第******号权属人王先生物业用途住宅建筑面积143.9m2评估市值￥174,900元(大写人民币:壹拾柒万肆仟玖佰圆整)十一、估价人员估价员：张华宇初审：复核：十二、估价日期二00九年七月六日至二00九年七月十一日十三、估价报告应用的有效期本报告在市场无较大波动时有效期为一年（自评估基准日计起）；若市场发生较大波动或超过一年需重新评估。9附件目录一、评估物照片；二、评估物业位置图；三、《房地产权证》复印件；四、《评估机构营业执照》复印件；五、《房地产价格评估机构资格证书》复印件；六、《房地产估价师资格证书》复印件。10估价技术报告一、个别因素分析评估物建筑结构为混合结构，共3层，建筑、装修、设备保养情况较好，其装修标准：精装修:二、区域因素分析评估物业位于大连市B32高新园翰林观海内，位于大连黑石礁，距离与晨曦广场仅有一步之遥，并与渤海岸距离很近，是大连市成熟住宅小区之一，也是大连翰林观海项目的代表。附近的晨曦广场时集合商业，服务为一体的商业圈，区域内各项配套设施较完善，附近有26、406、23、282，202等10路公交车途经，交通方便。三、市场背景分析1992年以来，辽宁省大连市房地产综合开发工作取得了令人瞩目的成绩，可以概括为运作有序，发展健康、市场成熟、前景广阔。近年来，在国家加快住房制度改革和拉动内需的政策指导下，大连市房地产又出现了新一轮的较快发展态势1、房地产投资保持快速、稳定的增长势头。截至今年6月，房地产累计完成投资35.8亿元；同时，房地产业的发展与引进利用外资形成了强劲的互动效应，仅60多个大型三资公建项目就实现利用外资300多亿元。2、住宅建设迅猛发展。1993年至1999年全市竣工住宅面积2348万平方11米，超过建国后至1992年的44年的总和。今年上半年住宅投资达28.1亿元，全市施工面积700万平方米。3、商品房销售市场十分看好。今年以来，经市政府批准，市房管部门下调了房地产交易税费，全市房地产市场异常活跃。截至6月初，市区房地产成交额就达125亿元，预计年底可突破250亿元。4、国有土地资产不断升值，商品住宅价格稳中有升。1994年大连市市内四区的一级土地搞住宅开发的出让金为800多元/平方米，1999年就上升为4150多元，在5年的时间里提高了5倍。今年1至9月，商品房平均价位在4500－5500元/平方米，其中住宅价位在3000－4000元/平方米，与去年相比略有增幅。5、房地产开发与优化人居环境相结合。近两年搬迁20余家，完成了450万平方米的低洼棚户区改造任务，新增绿地300多万平方米、广场20多个。1999年联合国人居庆典大会在大连召开，联合国副秘书长托普菲尔称，大连的人居环境堪称典范。6、大型三资公建项目建设处在全面收获时期。大连市房地产业成功地实12施了外向牵动战略，欧美、东南亚等国家和地区的大型团体纷纷来大连投资，目前已有香格里拉饭店、希尔顿酒店、沃尔玛广场等37个项目竣工并投入使用。到今年年底，还将有10余个大型公建项目建成或封顶。7、房地产开发不断向集约化规模经营发展。1998、1999年以及今年大连市的精品楼盘大都是占地超过10万平方米、建筑面积在数10万平方米以上的大型房地产项目。比如亿达新世界广场、香海花园、星海人家、锦绣小区等。而且全市在未来几年里还将完成占地17平方公里的泉水居住新区和占地56.4万平方米的东部新区建设。大连市将采取有效措施，正确引导全市房地产市场向理性化发展。1、高度重视规划工作，创造优美、舒适的人居环境。在新建居住区一定要保证高标准、高水平，要严把小区环境及配套建设关。在规划建设方面要坚持可持续发展战略，同时加大规划执法监察力度，依法查处违法建设行为，确保城市规划的正确实施。2、严格执行房地产开发年度计划，严格控制房地产开发项目审批。3、搞活房地产二、三级市场。组织好房屋交易大会活动，活跃交易，消13化存量，盘活增量，搞活市场。4、大力推进住宅产业化进程，建设精品住宅小区。用5－10年的时间，使住宅性能、工程质量、建筑成本、施工工期、劳动生产率全面接近或部分达到中等发达国家水平。5、全面提高房地产开发企业素质，以适应竞争日趋激烈的市场的需要四、最高最佳使用分析根据该物业房地产证，该物业的规划用途为住宅，根据合法性原则，该物业的最高最佳用途为住宅。五、估价方法选用分析估价人员深入细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为，待估物业用途为住宅，此类物业在大连市房地产市场交易案例较多，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，我们遵循评估工作中的合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价时点原则，我们采用市场比较法对该物业进行评估。另外，此建筑附近有大量同类房产用于以出租的形式对外销售，所以可用收益法对该物业进行评估。六、估价测算分析1）市场比较法1、技术路线“市场比较法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产14加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。计算公式：可比交易交易区域个别估价对象价格=实例×情况×日期×因素×因素价格修正修正修正修正2、选择交易实例经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，确定A、B、C三个比较交易实例。3、因素修正因素比较修正系数表（一）拟估案例及比较实例比较因素待估物业实例A实例B实例C大连市B32（JJ）高新园翰林观海9楼三室两厅两卫一厨143.9沙河口区翰林观海6楼三室两厅一卫一厨房130高新园区翰林观海9楼四室两厅两卫一厨156.51JJ高新园翰林观海2楼两室两厅一卫一厨99交易情况正常正常正常正常交易日期2009年2009年2009年2009年区域因素基础设施一般一般一般一般繁华程度较好一般较好较好离中心区距离一般一般一般一般交通便捷度较好较好较好较好景观较好一般较好较好环境卫生较好较好较好较好区域规划较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好15个别因素建筑结构钢混结构钢混结构钢混结