第九章 房产税、车船税、契税

第九章房产税、车船税、契税第一节房产税一、房产税概述房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。房产税是1984年第二步利改税时，将原城市房地产税分为房产税和土地使用税而设置的一个税种。于1986年10月1日起在全国范围内施行重庆上海试点开征房产税二、房产税的征税范围、纳税人和税率1、征税范围——征税对象：房屋城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2、纳税人凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。①产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。②产权出典的，承典人为纳税人。③产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。④无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。⑤外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税3、房产税的税率比例税率按房产余值计征的，税率为1.2%——年税率按租金收入计征的，税率为12%个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%计征三、房产税的减免税（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免税（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位，实行全额或差额预算管理的事业单位自用房产免税（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（四）个人所有非营业用的房产。——出租算营业用（五）经财政部批准免税的其他房产四、房产税应纳税额的计算与征收管理（一）、计税依据计税价值：房产原值一次减除10%～30%后的余值1、固定资产科目记载的原值，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。2、包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设备3、房屋改扩建相应增加房产原值4、扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府决定从租计征：以房产租金收入为计税依据包括：货币、实物收入劳务抵租的，按同类房产租金水平计征申报不实的核定计征（二）应纳税额的计算1、从价计征应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%2、从租计征应纳税额＝租金收入×12%（三）征收管理1、纳税义务发生的时间：①原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税；②纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税；③纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；④纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税；⑤纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税；⑥纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；⑦房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税；⑧终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。2、纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。3、纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在纳税。【典型例题2－2011年考题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产税原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房产税（）。2010年1－2月从价计征的房产税：30000×（1－20%）×1.2%×2÷12＝48（万元）2010年3－12月从价计征的房产税：25000×（1－20%）×1.2%×10÷12＝200（万元）2010年3－12月从租计征的房产税：1000×12%×10÷12＝100（万元）合计应纳房产税＝48＋200＋100＝348（万元）重庆上海试点开征房产税近期大家广泛关注的关于开征“房产税”的讨论，主要是要不要扩大房产税的开征范围，也就是要不要对个人非经营性住宅开征房产税。第二节车船税2012年1月1日实施新的车船税法。一、车船税概述车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。车船使用税的前身是车船使用牌照税。1984年第二步利改税时，确定改为车船使用税。于1986年10月1日起在全国范围内实施现行车船税是经2006年12月27日国务院第162次常务会议通过，自2007年1月1日起施行的征收车船使用税，可以适当集中一部分资金进行交通设施建设，有利于配合有关部门加强交通管理，保证车船行驶安全，促进交通运输业的发展二、车船税的征收范围、纳税人、税率1、征收范围在我国境内属于车船税法所规定车辆和船舶。车辆、船舶是指：①依法应当在车船管理部门登记的机动车辆和船舶；②依法不需要在车船管理部门登记、在单位内部场所行驶或作业的机动车辆和船舶。2、纳税人在我国境内的车辆、船舶的所有人或者管理人。外商投资企业和外国企业以及外籍人员适用车船税的规定。2012年1月1日实施新的车船税法。3、车船税的税率2012年1月1日实施新的车船税法。车辆的具体适用税率由省级人民政府在规定的子税目税额幅度内确定辽宁车船税税目税率表三、车船税的减免税（一）法定减免征税范围不包括非机动车船（不包括非机动驳船）、拖拉机。1.捕捞、养殖渔船；2.军队、武装警察部队专用的车船；3.警用车船；4.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使领馆、国际组织驻华代表机构及其有关人员的车船。5.节约能源、使用新能源的车船可以免征或者减半征收车船税。对受地震、洪涝等严重自然灾害影响纳税困难以及其他特殊原因确需减免税的车船，可以在一定期限内减征或者免征车船税。6.省、自治区、直辖市人民政府根据当地实际情况，可以对公共交通车船，农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车定期减征或者免征车船税。（二）特定减免1.经批准临时入境的外国车船和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的车船，不征收车船税；2.按照规定缴纳船舶吨税的机动车船，自车船税法实施之日起5年内免征车船税；3.机场、港口内部行驶或作业的车船，自车船税法实施之日起5年内免征车船税。四、车船税应纳税额的计算与征收管理1、根据税目税率表，定额计算2、征收管理纳税义务发生时间：取得车船所有权或管理权的当月，以购买车船的发票或其他证明文件所载日期为准。纳税期限：1.车船管理部门核发的车船登记证书或者行驶证书所记载日期的当月。2.未按照规定到车船管理部门办理应税车船登记手续的，以车船购置发票所载开具时间的当月。3.未办理车船登记手续且无法提供车船购置发票的，由主管地方税务机关核定纳税义务发生时间。按年申报，分月计算，一次性缴纳。从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人。纳税地点1.车船登记地或车船税扣缴义务人所在地；2.依法不需要办理登记的车船，纳税地点为车船所有人或者管理人所在地。第三节契税一、契税概述契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。起源于东晋的“估税”。1997年7月7日国务院重新颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于1997年10月1日开始实施。注意：向产权承受人征收二、征税范围、纳税人、税率一、国有土地使用权出让二、土地使用权转让不包括农村集体所有制土地承包权的转移三、房屋买卖：过渡房产所有权（一）以房抵债或实物交换房屋：视同房屋买卖。按现值（二）以房产作投资或作股权转让：视同房屋买卖以自有房产作股投入本人独资经营的企业免税（三）买房拆料或翻建新房，照章征税四、房屋赠与无产权纠纷、双方自愿、过户生效五、房屋交换土地、房屋权属以特殊方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖等征税1、作价投资入股2、抵债3、获奖方式承受4、预购或预付集资建房款六、承受国有土地使用权支付的土地出让金不得因减免出让金而减免契税2、纳税人以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人。3、税率：契税采用幅度比例税率3%－5%，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在幅度内确定。三、契税的减免税1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公用住房的，免征契税。（出售给职工的公有制单位集资建成或单位购买的普通住房比照执行）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级政府确定是否减免5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.外国使领馆及外交人员承受土地、房屋权属。7.财政部规定的其他减征、免征契税的项目四、契税应纳税额的计算和征收管理1、计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖时，成交价格为计税依据；（2）土地使用权赠与、房屋赠与时，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；（3）土地使用权交换、房屋交换时，以交换的差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税；（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益；（5）房屋附属设施征收契税的依据：①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。②承受房屋附属设施权为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。（6）个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。2.应纳税额的计算方法应纳税额＝计税依据×适用税率3、征收管理（一）纳税义务发生时间纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。（二）纳税期限自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在核定的期限内缴纳税款。（三）纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关