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长沙大河西麓谷板块翡翠谷项目市场分析及营销推广报告湖南工商铺部长沙河西麓谷板块“翡翠谷”整栋商务大楼项目市场分析及营销推广报告商业市场分析部分一、投资环境分析二、整体市场分析三、旅游市场分析四、重点商业项目分析五、本案分析1）大河西先导区概况长沙大河西先导区于2008年6月10日成立，是长株潭城市群“两型社会”建设综合配套改革的五个示范区之一，承担着国家探索资源节约、环境友好发展道路的重任。大河西先导区的规划范围位于湘江西岸，经由岳麓区、高新区直抵望城、宁乡腹地的一千二百平方公里土地的组成的区域，分先导区、核心区和起步区三部分。先导区：大河西先导区总用地1200平方公里，其中建设用地规模420平方公里，生态景观绿地198平方公里，农用地495平方公里，水体面积占87平方公里。核心区：核心区用地范围为湘江以西，黄桥大道以东，北至黄金大道与岳麓区区界，南至含浦镇与坪塘，包括岳麓区、含浦镇、坪塘镇、雷锋镇的用地范围。用地面积总计416平方公里。起步区：起步区范围包括绕城线以西、黄桥大道以东、靳江河以北，北边以高新区拓展区为界（华龙村、金南村北界）的用地范围。用地面积为124平方公里。大河西先导区，以锐不可挡之势，提速着长沙经济。2009年，长沙全市GDP增长14.7%，大河西地区增长16.1%；规模工业全市增长19.8%，大河西地区增长25.5%；地方财政收入全市增长18.6%，大河西地区高达33.05%。2010年，先导区发展势头更是迅猛，城区价值大幅提升，呈现遍地开花的喜人局面。蜕变，是一段艰难涅的过程，但蜕变却是极其美好的，因为蜕变之后就是新的世界。环境之雅、人文之美、生态之乐、发展之福……如今，大河西作为“两型社会”先导区，以其山水洲城的独特魅力，让人真切地感受到这里是一个和谐家园、人间乐土。居住在岳麓、学习在岳麓、创业在岳麓、休闲在岳麓的理念如今成为共识，未来发展潜力显而易见。投资环境分析产业结构麓谷园区坐落于岳麓山西北角，板块内有枫林路、麓谷大道、桐梓坡路、岳麓大道、长常高速、长潭西高速等长约50公里的交通网络，道路宽阔通畅，汽车西站突显城市综合交通枢纽之用；各类基础设施较齐全且极具文化底蕴，商业配套日趋完善，郁金香家具广场、广大环球家具超市等发展态势良好，湖南涉外经济学院、航天局等机构坐落于此。园区内积聚了中联重科、诺基亚、日立电器、三辰卡通、双鹤药业等400余家国内外知名企业，电子信息、先进制造、新材料、生物医药等高新产业蓬勃发展。城市地铁2号线途径麓谷，站点设置将大大提升地铁沿线区域价值与潜力，改变原有置业格局。依山就势、立体园林，远离闹市喧嚣、独享城郊宁静是“麓谷”生态环境布局的最明显特征，拥有40%的绿化率和60%的植被覆盖率，麓谷广场和长沙六大生态公园的麓谷公园均位于园区核心地带，环境优美、宜居麓谷不言而喻交通环境随着长沙市一江两岸的发展，五条过江隧道即将陆续开通，地铁二三五六号线将贯穿长沙市东西大动脉，界时麓谷高新区与长沙市中心的距离将会变得越来越近。本案1）项目简介翡翠谷花园是先导区内唯一个全独栋别墅的高档小区，本栋商务楼位于小区大门位置，临马路，商业价值犹为突出。与麓谷公园隔湖相望，依山望水，每天都给人耳目一新的感觉。因周边已有麓谷锦园、加州阳光、湘麓国际、远大麓园等成熟高档社区，这一点锁定了很大一部分高层次的消费人群，这个片区的业主都是较为资深的白领，经济实力强，消费购买力高，所以消费潜力高不可估。高新区管委会近在咫尺，各大政府职能部门都已临立其周围，商务楼开业后客户群针对性非常强。此处交通非常便利，主马路都是双向六车道，从来不用担心塞车的烦恼。本案分析翡翠谷G座基本资料项目名称：金荣翡翠谷花园G座整栋1--4层项目地址：岳麓区麓龙路209号产权年限：40年，2005年07月——2045年07月用途：商业竣工时间：2010年产权性质：商业物业现状：毛坯，空置（已有西班牙皇家餐厅预订入驻）建筑面积：4335.89平方米现售价格：人民币5500万元本案分析显目实景显目实景显目实景显目实景显目实景显目实景显目实景显目实景显目实景2）项目SWOT分析优势分析（S）机会分析（O）威胁分析（T）劣势分析（W）项目现在已有西班牙皇家餐厅预订入驻，还有几家知名企业也正在洽谈中，承租户稳定，回报率高。该物业是麓谷区稀有的顶级商务楼，且目前只此一栋出售。物以稀为贵，可此栋楼却偏偏稀而不贵。翡翠谷花园内的别墅都是以15000元每平米的均价出售的，而此栋物业楼的均价才12680元的单价。目前项目周边多工业园，区位商业氛围不足长沙大河西先导区建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的集聚区、城乡统筹的样板区、生态宜居的新城区当前城市商业中心依然在老城区内，新区的商业氛围聚集尚需时日，现代服务业发展滞后对本项目的客源有一定的分流影响.项目发展方向本项目作为一面积超过4335.89平方的大型商业项目，其项目定位不仅要满足当地人基本生活娱乐需求，更应结合项目先天的区位优势，规划部分满足消费客户需求的产品业态：针对当地客群：通过以上麓谷商业市场分析了解到，当地居民消费热点主要集中在餐饮、娱乐等方面，消费模式较为单一、落后；在该方面定位方面，不仅仅是满足当地居民消费娱乐的场所，更应成为麓谷未来生活消费升级的体验中心。针对企业市政单位客群：目前麓谷区域配套已经相对成熟，在该部分定位方面，应尽量避免与其正面竞争，结合本项目便利的交通优势，定位方向可考虑打造麓谷首座休闲娱乐餐饮服务中心。目标业态：商务酒店高档婚纱影楼医疗机构时尚中西餐饮集团总部招商租赁计划方案楼层建筑面积（㎡）单价（元/㎡/月）月租金（元）负一层产权面积：955.72019114无产权面积：306.3206126一层产权面积：704.858056388二层产权面积：692.126041527.2三层产权面积：695.224531284.9四层产权面积：685.74027428无产权面积：296205920合计4335.89（含无产权面积）187788.1年租金2253456以上为保守估计，租金第一年可达2253456元（不含税）。以后每年以5%递增。回报率最低可达5个点，最高至7个点。交易流程1.签订委托2.看房磋商3.签订合同4.付款领证5.交接房屋2.下诚意金3.下诚定金4.缴纳税费5.结清相关费用和租赁事宜1.签署相关协议交易税费序号税（费）种计算基数税（费）率征收部门费用1印花税原登记价格0．05%登记部门代征27500元2契税原登记价格4%登记部门代收2200000元3交易登记费房产证个人50元/本登记部门收取50元4交易服务费建筑面积1.3%登记部门收取5《房地产证》贴花房产证5元/本登记部门代征5元6中介服务佣金成交价的2%110万元费用合计谢谢观看