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海南整体市场解读碧桂园集团营销中心2011年春目录A政策篇A1、国际政策A2、国内政策A3、海南政策B市场篇B1、海南GDPB2、海南房地产B3、海南分市场C预判篇C1、价值洼地C2、后市政策A政策篇A1国际政策主题词：次贷危机，出口减少，热钱流入2008的经济危机，使得全球经济的发动机——美国忽然停止转动，停止转动的结果导致中国的出口锐减，中国政府为了保八，提出了四万亿的救市方案。拉动经济的马车从出口变成了投资~2008-2009国家实行的是适度宽松的货币政策，2010由于中国经济的强势带动，国际热钱不断涌入，2010年底，中国广义货币供应量已经超过70万亿人民币。外汇储备2.8万亿美元。中国经济长期积累的资金找不到出路~大量游资抱着寻找出路的目的冲刺到股市，期货，股市大起大落。2010年底党的十二五规划正式提出要把消费做为经济拉动的火车头。A2国内政策温总理多次提出调控是难以解决的问题，WHY?在发展和和谐之间确实难以协调！三亚、海口限购国际旅游岛规划纲要发布六大功能分区利好与调控暂停发放第三套及以上贷款差别化信贷存贷款利率上调琼十一条：土地出让金60天付清国十条土地出让金再提10%调整契税个人所得税开发商拖延开竣工禁拿地境外旅客购物离境退税试点•存款准备金年内第五次上调禁地令海南国际旅游岛发展意见获批•海南信息智能岛规划出炉国五条A3海南政策1月成交面积136.15万平米，成交金额129.67亿元，国十一条在一月出台一定程度上抑制了火爆的楼价4月成交面积84.5万平米，成交金额113.66亿元5月成交面积53.54万平米，成交金额29.92亿元6月成交面积42.53万平米,成交金额38.65亿元，新政出台前海南市场高歌猛进，新政出台后，市况急转直下，销量迅速下滑，房价却依旧坚挺。7月成交52.59万平米,成交金额45.01亿元，海南国际旅游岛的批复使得总体经济呈上升，总体经济有所涨幅，房地产也除受调控政策影响外，季节性传统淡季影响明显，价格下行。8月成交36.37万平米，成交金额28.58亿元，受暂停发放第三套房贷影响，投资炒楼行为被遏制，开发商通过调节楼价及户型应对，开发商、政府、置业者呈观望状态，成交量减少9月成交46.12万平米，成交金额39.78亿元，政府多番调控下、开发商采用促销手段迎对“金九银十”。销售面积环比上升，销售金额环比减少。10月成交66.12万平米、成交金额48.86亿元，销售面积与金额有大的提高，海南的水灾及贷款利率上调，遏制了十月的火爆销售11月成交57.44万平米，成交金额43亿元受限购令影响，海口、三亚楼市低迷，二三线城市销售良好，投资客观望海南省全年政策对楼市的影响A3海南政策限购限外政策使投机投资得到一定的遏制，但对利好预期的信心依旧，价格变动幅度不大。A3海南政策十大工程国际购物中心旅游风情小镇绿色低碳岛富岛强民文化产业增加值占全省GDP的4%“五基地一区”产值超百亿元的本土企业南海蓝色经济区城乡居民收入翻番1小时三级医疗机构服务圈平安和谐国际旅游岛国家滨海休闲度假海岸海南省十二五规划要点黄金机遇期1、全省生产总值年均增长13%，到2015年，海南人均生产总值、城乡居民收入达到全国中上水平。2、到2015，产业比重达到20：30：50，旅游业占GDP贡献率达9%，新增40万就业人数。3、到2015年，初步建成包括免税店、大型品牌直销中心、重点城市和度假区的商业街、不夜城等的国际购物中心框架。4、文化产业增加值占全省GDP的4%，成为国际经济合作和文化交流的重要平台。5、十大工程为重点的基础设施及其配套工程建设，打造与国际旅游岛建设目标相适应的基础设施。6、规划建设100个左右的中心镇，建成一批特色旅游小镇。7、保持旅游房地产平稳健康发展，开发高质量、高水平、多层次的旅游商务房地产，满足多样化消费需求。大力发展商业房地产，打造高品质的绿色低碳社区，逐步形成以海口、三亚为两大中心，东西部均衡发展，区域特色各异，互补性强的旅游、商务房地产空间发展格局。规范房地产市场。加强对房地产业发展的宏观调控。A3海南政策海南各旅游区功能定位海口旅游区热带滨海度假休闲、观光、会展、商务、购物、文化、旅游等复合型都市旅游目的地。三亚旅游区国际性滨海度假休闲观光旅游目的地。五指山旅游区与三亚滨海度假互补的热带森林度假休闲旅游和黎苗族文化风情旅游目的地。文昌旅游区以椰乡文化内涵为主题，集侨乡观光、海上活动、温泉疗养为一体的恬静平时的滨海旅游休闲区。博鳌、万泉河旅游区面向国内外高档消费市场的国际会展中心和度假休闲旅游目的地。石梅湾、兴隆旅游区高档次、低密度的海滨温泉度假休闲和热带植被观光旅游目的地。儋州旅游区温泉度假为主、文化旅游和工农业观光旅游为补充的旅游目的地。尖峰岭旅游区山海互补的热带雨林生态度假休闲观光旅游目的地。棋子湾、霸王岭旅游区海南西海岸著名的高档次低密度、远离喧嚣的国际度假休闲旅游目的地。细沙群岛旅游区海洋观光、科考、探险、水上运动和中高档小规模度假旅游目的地。临高角旅游区红色文化旅游与现代滨海旅游为一体的旅游度假胜地。B市场篇海南省经济发展趋势海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。总面积3.54万平方公里全省常住人口为864.07万人。2011年1月14日，海南正式获国务院同意建设国际旅游岛，在国际旅游岛的建设上升到国家战略的利好概念推动下，2010年海南省全年实现地区生产总值达2052.12亿元，比上年增长15.8%，比全国GDP增速高5.5%。B1海南GDP海南省2002-2010年生产总值及增长率42368979090410521230145916472052.129.20%10.30%10.40%10.30%12.50%14.52%9.80%11.70%15.80%050010001500200025002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%生产总量增长值海南省产业结构及房地产业国际旅游岛开局之年，三大产业的比重：三二一，46.1%、27.6%、26.3%。前三季度，房地产产业完成增加值，157.65亿，对经济增长的贡献率达到11%。区别于其他产业，房地产企业年底均有大动作，预计生产值增加对全年GDP的贡献会超过11%。从02年开始小幅稳步增长，09年国家提出国际旅游岛的战略方针后，10年的房地产投资达到408亿元，同比09年房地产投资额增长了30%。海南2002-2010年房地产投资走势204056718912718928840801002003004005002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年B1海南GDP2010年海南省GDP三大产业增加值（单位：亿元）946.25539.32566.55第一产业第二产业第三产业以旅游产业为龙头，服务业为主导。旅游地产、商业地产发展空间巨大。在大力推进国际旅游岛建设进程，以及加强旅游推广促销，区域合作力度的基础上，全年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15%，（国内旅游者2521万人次，增长14.8%。入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。）旅游饭店客房开发率达60.4%，旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。海南2005-2010年旅游过夜人数走势151616051846206022502587.348%6%15%10%9%26%0500100015002000250030002005年2006年2007年2008年2009年2010年万人0%5%10%15%20%25%30%旅游过夜人数中国新晋富豪量不断增加，对旅游的需求和品质不断提升。随着国际旅游岛的国际知名度不断提高，境外对来海南休闲度假形成一定的趋势。这与岛内配套服务和消费滞后形成矛盾，旅游地产及商业地产发展空间巨大。B1海南GDP海南2005-2010年旅游收入走势125141171192212257.6313%13%21%9%10%15%0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年亿元0%5%10%15%20%25%旅游收入海南土地供应量大幅下降，加大土地监管力度.西部供应量大，东部紧跟其后..海南省2010年各月土地出让情况102.102.288.4200.3170.1111.1362.960.5214.3294.8218.501002003004001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月出让面积（公顷）全年通过土地招拍挂出让项目用地167宗，总出让面积为1825.37公顷。同比下降61.2%，初步估算各市县未供应存量建筑用地约为1.14万公顷（17万亩），已供应公顷8900公顷，（约13万亩）2010年海南各县市土地出让中，西部地区澄迈、儋州占据供应量的前两位，其中澄迈地区工业用地占总出让面积79%，儋州住宅用地占总出让49.8%。琼海在2010年连续4个月成为成交量冠军，成为海南第三极。陵水三湾房地产业在2010年6月以27799元/平米赶超三亚，成为海南房价最高地区。2010年海南共出让906.27公顷住宅用地，占出让49%。住宅土地供应前三名分别是：定安，儋州，万宁。B2海南房地产海南出让土地性质情况27%23%49%1%商业用地工业用地住宅用地其他土地2010年海南省各县市土地出让情况341.5254.5166.5162.2159.4141.8135.584.580.773.973.244.625.224.219.817.615.24.6050100150200250300350400澄迈儋州陵水琼海定安三亚万宁屯昌文昌海口昌江乐东保亭临高琼中白沙东方五指山土地出让面积（公顷）海南省2002年-2010年施工面积走势273459684921100511761391199340700500100015002000250030003500400045002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年02-09年施工面积小幅稳步上升，2010年施工面积从1993万平方米增长到4070万平方米，增长速度之大是受到海南国际旅游岛的战略政策，和政府支持先行建设城市基础设施战略的方针，使得海南省全年的施工面积大幅增长。而竣工面积历年对比走势看总体趋势是增长的，在2007年的增长率是100%，09年增长率达到85%，受到土地、金融政策的影响2010年的竣工面积没有增长。B2海南房地产2010年主要以大量的民生工程为主。政策力度和供求关系将决定未来价格走势。其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。2011年潜在供应远远大于实际销售面积，价格面临较大的下行压力。海南2002-2010年竣工面积走势541141051871092152333893890501001502002503003504004502002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年海南2008-2010年11月房地产新开工面积及新开工数量594.69804.99105780711179720200400600800100012002008年2009年2010年万平方米0200400600800100012002006年-2009年销售均价也在小幅匀速增长，从09年6268元/平方，到2010年的9267元/平方。2010年虽然成交面积下滑，但是旅游岛的利好促使均价坚挺。2006-