楼盘报告书

楼盘报告书黄涛贵阳中心主要楼盘项目项目调查项目分析价格销售户型配比产品打造形象定位推广卖点优劣势懿府项目调查与分析懿府位于贵阳城市中心大十字市府路1号，是贵州宇虹房地产开发有限责任公司和贵州雅迪尔房地产开发有限公司共同开发打造的，城市核心高品质人文住宅。懿府享有贵阳中心的商业、文化、娱乐市政等完善配套，并具有深厚的人文底缊。其所在地从明朝的布政司到清朝的贵阳府，再到现代的老市政府，600年来都是贵州和贵阳的行政驻地和文化中心。周边有达德书院、大十字广场、狮子桥、市府桥等众多人文建筑，与懿府相得益彰，共同传承着贵阳的历史文化。为体现项目自身及周边的历史人文氛围，懿府外立面采用“新古典主义”风格，整个建筑显得沉稳、内敛、厚重。外墙材料采用天然花岗岩，既可保证建筑长年如新，又显华贵、大气。懿府项目懿府项目地址南明市府路1号（中华南路与市府路交汇处）开发商贵州宇虹房地产开发有限责任公司贵州雅迪尔房地产开发有限公司户数263主力户型三居122-133平方米均价12500/平方米交房标准毛坯房车库面积及车位20954.4平米、463个；有167个车位供临时停车，可用车位户数比达1.7:1开盘及交盘日期2010-10-16到2012-01-20周边配套隶属贵阳中心城区CBD、比邻雅迪尔，百胜，智诚，达德小学，周遍娱乐，餐饮众多交通状况公交线路：1路、2路、4路、5路、8路、9路、17路、21路、22路、25路、26路、30路、31路容积率与绿化率6%、34.52%售楼中心装修豪华、前台装饰别致，沙盘与洽谈休息区、接待区和volvo对目相望楼层状况A栋1-5层：商业6-29层：住宅3梯6户（1350KG，载客人数18人）B栋1-5层：商业6-30层：住宅3梯4户（1050KG，载客人数14人）规划设计与推广美国易森建筑事务有限公司、广州金燕达观广告有限公司客户群定位政府高官、企业高层，有文化、有涵养且追求高品质生活的较传统成功人士。物业管理与费用之平管理、3.00元/平方米·月策代机构重庆世涛营销策划顾问有限公司建筑面积占地面积:9187平米总建筑面积:73394.4平米住宅:33202.25平米商业:20954.4平米建材装修高级断桥隔热铝合金型材，双层中空Low-e防辐射玻璃，豪华金属铜门及指纹门窗主打广告语分解懿字，是壹、次、心600年历史传承，一辈子心动一次！一步到位，必须的！一步到位“空间”·3000㎡空中花园，5000㎡休闲广场，8000㎡园林绿化，500㎡儿童亲子乐园·122㎡~155㎡三房或四房，4.5m~4.8m大尺度客厅，2.2m阔景阳台·满足三代同堂，享天伦之乐，免除换房苦恼·住宅面积划定同一圈层，保证邻里品质一步到位“稀缺”·目前贵阳核心唯一在售楼盘·600年官府驻地，王阳明在此讲授“知行合一”·大十字区域规划为商务中心，将不再新增居住用地，减少的居住用地也将用作公共设施、道路停车和绿化用地一步到位“服务”·誓创“全国优秀物业管理示范小区”·“纯住宅功能”小区，并写进购房合同·“中国物管第一人”，万科物管首任总经理，量身定做“尊悦”服务模式一步到位“出行”·三横五纵城市主干道环绕·数十条公交线路通达城市各区·轻轨一号线“大十字”站就在家门口懿府价格、销售、住宅户型面积分析价格、销售走势图起始价:12000/平方米最高价:12714/平方米平均价:12282.75/平方米懿府0204060112001140011600118001200012200124001260012800成交量（套）价格（元）成交量（套）541481523815216889价格（元）126391172212077122731197311842123031197412713126181271412545201020102010201120112011201120112011201120112011从2010年10月-2011年9月，懿府一共售出189套住房，可售53套用途总套数预售套数可售套数撤消套数撤消率住宅2331894484.06%商业119办公其它7合计2511895384.06%销售率:78.88%户型面积户数比例三室130.69218.89%三室130.60218.89%三室122.32229.32%三室128.22229.32%三室133.68218.89%三室131.554118.64%四室154.79/152.8722419.32%18.64%复式190.98181.69205.80211.27194.3112213.39%通过对现场销售的深度访谈反映，目前客户在购房决策时最为关注的户型设计要点分别有：1、户型赠送情况：包括赠送面积的方式（阳台？真假凸窗？镂空花架？花池？无顶平台？）、赠送面积的大小比率2、户型的观景效果：主要为客厅的景观面和景观阳台的尺寸3、户型的舒适度：包括楼宇的朝向、噪音干扰及户型实用率、通风、采光、私密性等4、户型的风水：有无玄关设置、门是否对开、客厅是否有横梁等5、户型的布局合理型：户型方正与否、走道流线设计合理性、主卧和客厅开间大小、功能分区合理性等6、户型的弹性空间配置：如多个套房设计、工人房设计、步入式衣帽间设计等从左表看出,懿府的户型主要是130.69-154.79三居室较多所占的比例较重,节下我们将对懿府的主要户型进行一个详细的分析户型分析户型:3室2厅2卫2阳台户型方正，开间大气阳台:双阳台设计，亲近自然舒适:干湿分离，动静分区三面采光功能分区明显，私密性好通风:通风良好,自带玄关，形成回风户型分析户型:3室2厅2卫3阳台主次卧分离，保证私密性阳台:四阳台设置，亲近自然的同时得到更多实惠结构:户型方正，开间大气其它:功能齐全，带独立储藏室户型分析户型:4室2厅2卫2阳台带入户花园户型方正，开间大气舒适:干湿分离，动静分区多面采光，通风良好其它:功能分区明显，私密性好独立衣帽间，充分彰显主人尊贵特色:步入入户花园，回家温馨的开始大阳光飘窗，亲近自然项目名称形象定位核心推广卖点主要优点主要缺点懿府高品质人文住宅贵阳核心地带唯一楼盘/中国第一物业管理团队“之平管理”/中空Low-e玻璃/豪华五星入户大堂/“阿鲁克”门窗系统/高科技纹锁/奥运防水材质/豪华紫铜门享有贵阳中心地带商业、文化、娱乐、市政等完善设施/前后位临市府路和公园南路，左右位临中华南路、中华西路，交通极为便利/容积率与绿化率较好/高层3梯4户前有雅迪尔大酒店，左有百盛购物，对低层用户采光不理想/定位虚高，达不到“汤臣一品”“帆船酒店”标准/地处核心地带，繁华喧闹，影响居住懿府项目定位、推广卖点、优劣势百灵·时尚天地项目调查与分析灵时尚天地综合楼工程是云岩区政府重点招商引资项目，由贵州嘉黔房地产开发有限公司开发建设的全新生活理念楼盘。百灵·时尚天地位于贵阳市繁华商业中心，经贵阳市规划局批准为地下三层，地上四十层，建筑高度166.7米。其中涵盖商业、写字楼、精装修公寓等建筑功能，配以顶峰酒吧、大型生态理疗浴场等生活设施，内部更设有16部电梯，车位600多个，时尚名符其实。开发商精心准备了24小时全方位的酒店式五星白金管家服务，有别于现有物管概念(半夜三点打个电话，宵夜就送上门了)。百灵时尚天地于2012年7月交付使用。百尚时尚天地提供的6种不同装修风格设计来自上海、广州的高端设计组合，他们将百灵时尚天地的空间、家具、配套通过色彩和空间布局来统一完成、避免了空间布局的艺术分裂，使得统一风格和个性分散在居室的每一个房间。把生活细节的设计具体到一套床品、一个咖啡壶、一把牙刷，真正实现“拎包入住”的高品质快捷时尚生活。该项目是贵阳市中心城区为数不多的超高层建筑，也是市中心地标性建筑之一，既适合居住、创业，也适合投资。精装修,全家电,6种装修方案供业主选择。百灵·时尚天地项目百灵·时尚天地项目地址云岩延安中路69号紫林庵转盘开发商贵州嘉黔房地产开发有限公司户数600主力户型55-130㎡均价18000/平方米交房标准精装修[样板房欣赏]、公共部分精装车库面积及车位600个、1：1开盘及交盘日期2010-06-18到2012-07周边配套政府机关，沃尔玛，各大酒店，书店，休闲娱乐，商业配套为一体，地处贵阳老城市中心交通状况公交线路:1路、2路、3路、7路、28路、36路、45路、54路、68路、237路、19路、66路容积率与绿化率15.816%售楼中心装修时尚前卫、极具艺术气息、古典庄重的沙发和优雅的钢琴完美衬托出百灵的特色楼层状况总高40层，1-5层商场，6-9层为服务配套，10-39层全精装公寓，40层为观光会所规划设计与推广贵阳建筑勘察设计有限公司、四木形象策略客户群定位时尚前卫、追求高品质生活、易于接受新鲜事物的高端收入人群物业管理与费用贵阳兴隆物业管理有限公司、3.80元/㎡策代机构开发商自销建筑面积占地面积:3798平米总建筑面积:67815平米建材装修外墙：玻璃幕墙电梯：奥蒂斯电梯（16部）、全家电主打广告语精英商务领地，城市新地标时尚天地智能化系统1、家庭可视对讲系统2、家庭安防报警系统3、电动窗帘控制系统4、家庭无线WIFI覆盖系统5、智能家居控制系统6、一卡通智能管理系统A、业主在入户大堂门禁刷卡后，自动召唤电梯至底层，并自动停层B、停车收费由计算机统计和确认，杜绝了人为操作引起的失误和作弊，保障了投资者的利益7、车库智能管理系统A、车位自动导航指引B、道闸根据车辆的通行情况自动升起和降落，并具有防砸车功能C、实时监控D、查询统计车流量8、远程监控系统9、消防智能化系统A、自动火灾报警B、自动喷淋系统10、办公智能化系统A、物业管理会议系统B、公共广播系统11、楼宇自控系统实现机电设备的监控，从而实现节约能源，节省经费，实现所有智能系统的集中管理。12、密码指纹锁验证保证安全13、电子商务触摸控制各种预定业务百灵·时尚天地价格、销售、住宅户型面积分析价格走势图百灵·时尚天地0204060801000100002000030000400005000060000成交量（套）价格（元）成交量（套）2017223528267855212029763341价格（元）1587715872153521575115419157131575515964163646549171071778019127180131936956812188472010年62010年72010年82010年92010年102010年112010年122011年12011年22011年32011年42011年52011年62011年72011年82011年92011年10起始价:18000/平方米最高价:19396/平方米平均价:18568.88/平方米备注:三月份整层限制预售(预计就地回迁安置房)用途总套数预售套数可售套数撤消套数撤消率住宅商业15312办公608372236133.38%其它22合计645375248133.38%销售率:61.55%从2010年6月-2011年9月，百灵·时尚天地一共售出375套住房，可售248套通过对现场销售的深度访谈反映，目前客户在购房决策时最为关注的户型设计要点分别有：1、户型赠送情况：包括赠送面积的方式（阳台？真假凸窗？镂空花架？花池？无顶平台？）、赠送面积的大小比率2、户型的观景效果：主要为客厅的景观面和景观阳台的尺寸3、户型的舒适度：包括楼宇的朝向、噪音干扰及户型实用率、通风、采光、私密性等4、户型的风水：有无玄关设置、门是否对开、客厅是否有横梁等5、户型的布局合理型：户型方正与否、走道流线设计合理性、主卧和客厅开间大小、功能分区合理性等6、户型的弹性空间配置：如多个套房设计、工人房设计、步入式衣帽间设计等户型面积户数比例单身公寓63.5157.835616436.18%单身公寓69.19-69.2310817.76%单式办公130.79569.21%单式办公66.83569.21%55.1811218.42%77.15569.21%从上边可以看出百灵·时尚天地的主力户型是69和55平方米的,接下来我们将对