中国最佳购物中心成功内幕天河城

中国最佳购物中心成功内幕（天河城广场）《最佳购物中心操盘标本》做成功商业地产项目最佳教科书天河城广场如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，要招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，打造一个成功的购物中心？？序:如何做中国最好的购物中心！广州，中国城市商业变革的领先力量！在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这座城市。在广州，诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城广场；在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心地带上——中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬；正佳广场——亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇……中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经济体制解体而新型的市场经济体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业正在经历一场空前绝后的改变……而在这一时代背景之下，正是广州，引领国家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！广州的今天，就是中国其他城市的明天！1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣景象，他面对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！”十几年后，中国的购物中心产业已是风起云涌。是他，在那个迷茫的年代，用他的眼睛穿越十几年的迷雾，坚持用领先当时十多年的开发思想和资金投入，在一片荒芜的土地上，打造出了一个全世界人流最旺的购物中心——天河城广场。随着天河城广场的成功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始诞生了一个又一个名字……在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的经历。他们为推动广州购物中心产业的发展做出了贡献，同样，广州购物中心的发展也成就了他们。每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经验。那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！“标本”的意义在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然，中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们在本书中提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限，在这里只能将广州的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场和正佳广场。这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是——这三个项目是如何克服重重困难，走向成功的？中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来，通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有里程碑意义的“标本”这个“标本”对于如何打造中国最佳购物中心核心命题来说,是具有普世价值。这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费了数亿元学费得来的宝贵经验。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走入“陷阱”的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费数亿元学费得来的宝贵经验。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一起制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。主编:段宏斌2008年9月天河城广场目录:第一部分天河城广场的开发策略1省里的领导决定在天河体育中心对面建一个商贸大市场。但是，面对着一片荒芜、毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。当时天河城的决策者是怎样实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业发展具有深远影响的决定？2既然建一个商贸大市场不行，那应该建一个怎样的商业建筑？天河城广场的决策者开始把目光投向境外。他们到了曼谷、东京和欧洲，最后，他们在香港停留下来。1990年，香港购物中心的繁荣景象深深地吸引了他们，虽然他们明白当时的广州距离香港还很遥远，但是，是什么动力促使他们走上了一条高难度的发展道路？3没有现成的经验，就只能依样画葫芦。天河城广场从1991年进行前期研究，到1992年开始做桩基础图、报规划、动工，到1994年设计完成并封顶，到1996年建成开业，天河城广场的建设之路走走停停，共用了四年的时间。天河城广场的建设者为什么这样谨小慎微，他们所做的工作为天河城广场日后的成功打下了怎样的基础？4是选择南门做为主出入口，还是选择北门做为主出入口？天河城广场的人流动线该如何规划设计……天河城广场的规划设计经验，对于中国购物中心的建设能产生怎样的启迪？为什么从1992年开始动工到今天，时隔十多年之后，人们仍把天河城广场的规划设计方案作为学习的样板？我们应该从天河城广场身上学到一些什么东西？第二部分天河城广场的招商策略51991年开始研究、规划，1992年国家开始宏观调控，1992年至1997年间物价高涨，1997年亚洲金融风暴……天河城广场可谓生不逢时。天河北CBD的快速成型，广州地铁的建成通车，天河区逐渐成为广州新移民的中心，1998年政府宏观调控的放开……天河城广场如何在艰难与机遇之间成长成熟，厚积薄发？我们应当如何来借鉴天河城广场的发展道路？61990年，天河城广场的建设者在香港看到吉之岛非常繁华，当时就想，为什么日资零售企业的管理比我们先进，它的存在将对购物中心产生多大的影响？于是在1993年，天河城广场的领导者便去香港进行招商，希望把吉之岛引入广州。当时，广州的商家非常多，他们为什么要远赴香港希望把吉之岛引进天河城广场？同样，管理经验成熟的百货公司对购物中心的整体运营将产生多大的影响？7与吉之岛第一次洽谈合作未果，天河城广场又开始与广州本地商家洽谈合作进驻。其间，分别与广州友谊商店、广百百货洽谈合作进驻的条件，但无一成功。因此，从现实的招商状况来看，天河城广场可谓开局不利。面对重重困难，天河城广场的决策者做出了怎样的战略选择？他们是如何因应当时的情况，选择了一条适合自身发展的道路的？8东京三菱银行给天河城广场创造了第二次与吉之岛洽谈合作的机会，没想到这次双方一拍即合，天河城广场迅速与吉之岛达成了合作意向。真可谓有意栽花花不发，无心插柳柳成阴。但是，在招商取得重大成果的时候，天河城广场却要面对两大合作经营主力店的难题。自身没有任何商业经验，做百货公司心里没有底，能否合作经营主力店，如果可行，应如何去做？9当主力店招商进入低谷期，天河城广场的招商团队开始全面出击。其中一项重要的工作就是走向珠三角，希望将珠三角地区众多的服装、鞋袜的品牌厂商引进天河城广场。天河城广场招商团队在开展这一项工作时又遇到了怎样的瓶颈？天河城广场的招商策略能给我们什么样的启迪？购物中心在招商过程中会面临什么样的困难？购物中心应当选择怎样的实施方案？第三部分天河城广场的营运策略10求人不如求己，重点突破是天河城广场战略调整的重点。天河城广场的合作经营主力店的选择，给天河城广场的营运带来了什么机会和困难？购物中心如果合作经营主力店，应如何去做？购物中心合作经营主力店有一些什么优势？合作经营主力店有哪些利弊得失？同样是主力店，如何令它们在同一个场地都能找到自己的生存空间而不恶性竞争？合作经营主力店能给我们一些什么启发？111996年，天河城广场租金收入3700万元；1997年，天河城广场租金收入1.37亿元；1998年，天河城广场租金收入1.7亿元；1999年，天河城广场租金收入1.9亿元；2000年，天河城广场租金收入2.2亿元；2001年，天河城广场租金收入2.5亿元；2002年，天河城广场租金收入2.8亿元；2003年，天河城广场租金收入3.2亿元；2004年，天河城广场租金收入3.6亿元；2005年，天河城广场租金收入3.8亿元；2006年，天河城广场租金收入近4亿元……天河城广场在发展的道路上制定了什么样的租金政策，使其租金收入能够在10年左右的时间里呈现出十倍的增长？12正当天河城广场走向成熟时，它的人流状况迅速走向巅峰。当人流过多时，反而对购物中心的运营产生了一些不良的影响。天河城广场如何通过宏观调控的手段抑制人流过多的状况，实现商场环境的升级和优化，提升天河城广场对核心客户的吸引力？132005年12月，天梦宫及多家租户在重新装修后开门营业，标志着天河城二次装修的开始，天河城将借此提升硬件设施档次和软件服务质量，更好地为广大消费者服务。同时，天河城广场进行了全新的形象升级，并导入了全新的VI系统。一铺难求的天河城广场为何主动放下姿态迎合市场？这中间蕴藏着一些怎样的营运策略？142004年7月8日，天河城广场董事会通过《天贸集团2004——2008五年战略发展规划》，标志着天贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略。此后，输出虎门天河城品牌，在番禺开设天河城奥特莱斯商场……天河城广场的连锁扩张发展之路取得了怎样的成效？我们应当如何科学地认识天河城广场的发展模式？天河城广场的扩张发展之路有什么样的经验和教训供我们总结？在一片草地、苗圃上打造出一个世界上人流最旺的购物中心；在招商处处碰壁的情况下走出一条成功经营的道路；通过合作经营主力店创造了十倍于租金回报的利润模式；从山穷水尽到一夜崛起背后的人物因素和成功法则。天河城广场概况天河城是广东天河城（集团）股份有限公司投资、建设、开发、经营管理的大型购物中心，于1996年2月9日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPINGMALL之一。天河城总投资12亿元人民币，占地4.43万平方米，建筑面积达16万平方米。天河城地面7层、地下3层，其中8层为商业经营场地，约10万平方米，地下两层停车场有约700个车位。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，荟萃各种品牌商品的大型百货公司——天河城百货、大型日资综超——吉之岛、五星级电影院——飞扬影城，以及300多家各具特色的中外名牌专卖店。天河城商铺的出租率从1998年起一直保持较高水平，天河城的人流量自开业以来也是逐年增加、屡创新高。天河城已成为广州市民和游客购物、休闲、娱乐、观光的首选场所。天河城广场的发展历程1992年8月18日，天贸集团（现更名为天河城集团）成立，“天河城”正式奠基动工1992年11月18日，动工兴建1994年11月，天河城平顶1996年2月9日，天贸南大百货有限公司（现更名为天河城百货）建成试业1996年6月21日，吉之岛天贸天河城店开业1996年8月18日，天河城全面开业2004年5月1日，天河城百货（原天贸南大）更名为广东天河城百货有限公司，正式启用“天河城百货”的商号2004年7月8日，董事会通过《天贸集团2004——2008五年战略发展规划》，标志着天贸集团（现更名为“天河城集团”）全面实施MALL战略2004年10月1日，天河城创单日最高人流量83万人次的历史记录2004年，天河城荣获“广州最具时尚商城”称号，并成