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第一章总论第二章项目选址分析第三章产业选型第四章发展定位与开发思路第五章规划结构与项目规划第六章运作模式与融资策略第七章效益评估第一章总论华南国防教育文化产业园一、项目名称项目位于深圳、东莞、惠州三市交界处，地处深圳国际低碳城空间范围内，总占地面积22414亩。二、项目范围及用地规模规划范围三、项目性质1、普及和加强国防教育，提升国民国防意识，发扬爱国主义精神；2、合理开发和保护资源，实现社会效益、经济效益和社会效益同时提升。四、规划目的以公益性为主，以商业性为辅本项目属于以国防教育为主要内容的社会公益性项目。同时配套建设部分养生养老、健康休闲等社会福利项目。五、规划期限（一）可持续发展原则（二）突出特色原则（三）提高综合效益原则（四）统一规划，分期实施原则六、规划原则规划期限：2016—2030年。近期：2016—2020年，为重点规划建设期。中远期：2021—2030年，为全面发展和成熟期。第二章项目选址分析一、项目选址要求华南国防教育文化产业园项目类型多样，涉及内容十分丰富。建设选址需具备：山地、丘陵、水面、树林等多种地形条件;较好的水文及气候条件;良好的交通及市场区位;优越的政策等多种基础条件。华南地区包括广东省、广西壮族自治区、海南省、香港特别行政区及澳门特别行政区，综合扫描五个地方的经济状况、交通状况、市场区位状况、人口数量等因素，将项目选址范围缩小至广东省范围内；在广东省内，深圳市具有丰富的国防文化资源，如东江纵队、“省港大营救”，故再次将项目选址考量缩小至深圳市。经多方实地考察发现，位于深莞惠三市交界处的规划区，区位交通良好，水系丰富，气候条件较佳，覆盖着郁郁葱葱的森林，地形多样，自然资源资源较好，完全能满足项目的要求。二、选址分析二、选址分析（一）区位交通条件规划区区位交通通达。东侧有惠盐高速G205、长深高速G25穿过，西侧紧邻横坪公路，规划外环高速穿规划区南部而过。规划区距深圳市中心、惠州市中心均仅有50公里，车程50分钟。二、选址分析（二）地形地貌条件规划区为山地丘陵地带，地势有一定起伏，山明水秀，植被茂盛；区内有多个水库。规划区属亚热带海洋性气候。常年气候温和，雨量充足，适宜国防教育活动的开展。二、选址分析（三）气候条件规划区内有多个水库、两条河流，水量充沛，水质良好。（四）水文条件第三章上位规划及产业选型分析根据《深圳市龙岗区综合发展规划（2014～2030）大纲》中确定的龙岗区总体发展目标“生态龙岗、科教高地、创业新城、乐活家园”以及《深圳国际低碳城总体发展规划》中将该地块确定为“特色旅游产业”项目发展范围以及周边为生命健康产业、高端装备制造产业园的规划。确定本项目发展产业为：以国防教育文化产业为主要产业，以养老产业、休闲产业为特色产业，以国家国防战备、军工高科技生产为战略保障产业，共同构建主题鲜明、服务完善、技术领先、布局合理、集群发达的现代产业体系。产业的选择密切对接《深圳市龙岗区综合发展规划》宜学龙岗计划、宜居龙岗计划、运动龙岗计划、健康龙岗计划等规划内容，有利于推进龙岗区“科教高地”“乐活家园”等目标的实现；依托国防文化资源开展的国防教育以及依托生态环境开展的养生度假可对接深圳国际低碳城中对于该地块“特色旅游产业”的规划；本园区的开发建设可弥补目前整个华南地区国防教育文化产业发展不足的情况。与深圳国际低碳城关系图深圳国际低碳城第四章主要产业分析一、国民国防教育（一）法律政策分析1、中华人民共和国国防法强调：普及和加强国防教育是全社会的共同责任；国防教育贯彻全民参与、长期坚持、讲求实效的方针，经常教育与集中教育相结合、普及教育与重点教育相结合、理论教育与行为教育相结合的原则。2、《中华人民共和国教育法》规定：国家在受教育者中进行爱国主义、集体主义、社会主义的教育，进行理想、道德、纪律、法制、国防和民族团结的教育。3、《中华人民共和国国防教育法》规定：国家通过开展国防教育，使公民增强国防观念，掌握基本的国防知识，学习必要的军事技能，激发爱国热情，自觉履行国防义务；公民都有接受国防教育的权利和义务；普及和加强国防教育是全社会的共同责任。一、国民国防教育（一）法律政策分析4、《小学、初中国防教育纲要（修订稿）》要求：有条件的初中高年级学校可结合军事夏令营、少年军校等活动体验军营生活。利用当地德育和国防教育资源，有计划、多渠道地组织安排好课外教育活动；国防教育可以与少先队活动结合起来进行。与驻地军事部门开展军民共建、拥军优属活动，发展少年军校，举办军事夏令营，让学生体验军事化生活，学习军事知识、技能。5、《中华人民共和国全民国防教育大纲》要求：小学和初级中学可以利用课余时间,组织学生开展以国防教育为主题的少年军校、军事夏令营以及读书演讲、知识竞赛等形式多样、寓教于乐的教育活动。一、国民国防教育（二）需求分析我国自晚清以后，闭关锁国，国防文化尽失、国民精神意识迷失。民国初期和晚清一样，基本没有国防文化，没有形成抵抗外侮的统一意识。毛主席一句“枪杆子里面出政权”唤醒了国人的国防意识，在中华民族生死存亡的关键时刻挽救了国破家亡的命运。当前，随着国家经济的发展，人们的生活水平不断提高，国防意识却开始淡化。长期以来，与国防有关的设施因涉及军事机密不对外开放，对老百姓来说很神秘，很有吸引力。华南地区中小学生、机关与企事业单位、军事爱好者等群体人口数量巨大，本项目拥有十分庞大的国防教育市场。一、国民国防教育（三）供给分析我国国防文化资源十分丰富，但就系统化、正规化开发利用而言，目前尚处于初级阶段。主要问题：设计粗糙，同质化明显，展示方式多为博物馆、展览馆式阵列，教育形式落后。缺少国防教育特色的纪念品。趣味性、参与性、体验性等不足。面对国防教育供给的不足，同样应从供给侧入手改革，扩大有效供给，提高全要素生产率，更好满足广大人民群众及国家国防教育需要。二、国防战备及军工生产（一）法律及相关概念分析《中华人民共和国国防法》规定国家建立战略物资储备制度。战略储备是指国家为了应付战争和其他意外情况，保障国民经济正常运行和国防需求，而在平时有计划地建立的一定数量的物资、货币、能源、人力等方面的储存或积蓄。军事工业，简称军工，是与军队或战争（战备）有关的工业方面。在中国，军工企业主要是指主要为国防建设服务，直接为部队提供武器装备和其它军需物资的工业部门和工厂。它可以保证战时的国家安全需要，也可以保证平时的经济安全需要，更重要的是可以在尖端科技研发领域抢先占据优势领先地位。（二）建立战略储备的重要性三、养老产业分析（一）法律政策分析1、《中华人民共和国老年人权益保障法》（2012年）《保障法》强调“积极应对人口老龄化是国家的一项长期战略任务。国家和社会应当采取措施，健全保障老年人权益的各项制度，逐步改善保障老年人生活、健康、安全以及参与社会发展的条件，实现老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。”“国家建立和完善以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。倡导全社会优待老年人。”“各级人民政府应当将老龄事业纳入国民经济和社会发展规划，将老龄事业经费列入财政预算，建立稳定的经费保障机制，并鼓励社会各方面投入，使老龄事业与经济、社会协调发展。”三、养老产业分析（一）法律政策分析2、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号）意见强调“充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。”“鼓励公益慈善组织支持养老服务。”“统筹利用各种资源，促进养老服务与医疗、家政、保险、教育、健身、旅游等相关领域的互动发展。”“积极推进医疗卫生与养老服务相结合。”三、养老产业分析（一）法律政策分析3、《深圳市人民政府关于加快发展老龄服务事业和产业的意见》及《深圳市养老设施专项规划（2011-2020）》《深圳市养老设施专项规划》对深圳市养老事业提供了土地政策支持。利用新增、存量用地建设养老设施的项目，深圳市规划国土委优先将养老设施用地需求纳入深圳市近期建设与土地利用规划年度实施计划。对新增用地中的公益性、非营利性养老设施项目，采取协议出让免地价方式，土地使用权受让人为市、区政府（新区管委会）；对社会投资的经营性养老设施用地，采用不设竞买资格条件的招拍挂方式公开出让，限整体转让。鼓励企业利用已出让未建的存量用地，在符合规划的前提下建设养老设施，以充分调动社会资本的积极性，挖掘潜在的土地资源，集约用地。三、养老产业分析（二）需求分析1、中国呈现老龄人口多，增长速度快的特点2、出生在50、60年代的群体是目前养生养老的主要需求群体3、深圳老年人口呈井喷式增长据《深圳市人民政府关于加快发展老龄服务事业和产业的意见》：当前，深圳正加速走向人口老龄化，预计2020年左右进入老龄化社会，但是，全市老龄服务事业和产业发展总体相对滞后，设施偏少、水平较低、人才短缺等问题凸显。（三）供给分析四、户外休闲产业分析（一）法律政策《国务院关于加快发展旅游业的意见》文件的颁布，使休闲在国家政策拓展为一个新的产业领域，并明确了发展的政策导向。2013年颁布的《国民旅游休闲纲要》，对国民休闲发展作了全面规划。《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》把休闲作为公共建设和服务的必要内容，并要求“加强设施建设，完善服务功能，合理优化布局，营造居民休闲度假空间”“大力推进青少年和老年休闲。”“积极开展研学旅行。按照全面实施素质教育的要求，将研学旅行、夏令营、冬令营等作为青少年爱国主义和革命传统教育、国情教育的重要载体。”四、户外休闲产业分析（二）需求分析深圳休闲市场潜力巨大，户外休闲爱好者也多，经济能力强，深圳将迎来休闲需求的“井喷”时代。近年来深圳大力发展休闲产业，兴建了一大批商业设施、图书馆、文体中心、生态公园等休闲设施和场所。但是深圳市休闲产品的总体供给依然难以满足市民们日益增加的休闲需求。（三）供给分析第五章发展定位与开发思路1、坚持公益、共享发展理念多方位提供国防教育服务、康体养生养老服务，充实公共服务资源。2、坚持协调发展理念以经济、社会、空间和环境全面、均衡、可持续为发展观，把社会效益放在首位，实现社会效益、经济效益及环境效益相统一。3、坚持绿色、低碳发展理念充分利用现有绿色植被、自然水系，开发亲近自然的活动，促进人与自然和谐共生。一、发展理念按照“华南第一，国内领先，世界知名的国防教育文化产业园”的目标定位，以国防教育为主题，以现代军事活动体验为亮点，以户外运动、康体养生养老为特色，坚持公益性和商业性相结合，建设成为一个高起点、多功能、全方位、大容量，体现我国国防历史及现代高科技军事文化，集观赏性、参与性、趣味性和知识性为一体的华南地区国防教育的最佳场所。二、总体定位以国防教育文化产业为主要产业以养老产业、休闲产业为特色产业以国家国防战备、军工高科技生产为战略保障产业共同构建主题鲜明、服务完善、技术领先、布局合理、集群发达的现代产业体系。三、产业定位国防教育功能生态养老功能休闲健身功能四、功能定位国防文化展示基地青少年爱国主义教育基地军事文化题材电影拍摄基地全民国防演练基地学生夏令营体验基地军事拓展训练基地深圳市社会养老示范性园区五、目标定位六、开发思路1、科学划分格局，合理布局项目依托现有道路体系、场地特性及项目特点，结合《深圳国际低碳城空间总体规划》，对板块及项目进行科学合理的空间划分及布局。2、突出国防文化主题特色从国防文化展示、国防设施体验、国防军事训练、军事体育活动等多个方面多元化开发国防教育产品体系，充分突出国防文化教育主题。六、开发思路3、做亮康体养生养老项目充分利用规划区茂密的森林、纵横的水系等组合成的优良生态环境，针对社会老龄化和亚健康状况增多的趋势，开发生态养生养老项目。4、实现二三产业联动发展将三产（国防教育文化产业、户外休闲产业、养老产业等）与二产（军工生产）分板块布局于产业园中，实现产业集聚，联动发展。第六章规划结构与项目规划“三区两廊”的空间结构：三区：国防