蒙城房地产市场报告

鸿业又一城2016年营销策略方案报告提交部门：鸿业又一城营销中心一、蒙城县房地产市场浅述二、鸿业又一城项目浅述三、2016又一城营销建议（草拟）四、2016年房产市场预估（未定）ContentsContents一、蒙城县房地产市场浅述2015---2016春节市场是房产市场的一个“开端”也是一个“结尾”，最能体现出一年来房产市场的发展与变迁重点问题重点分析南华路嵇康路逍遥路庄子大道仁和路永兴路濮水路盛世漆园盛世漆园宝业梦蝶绿苑至尊尚城政通路名邦中央公馆鸿业又一城蒙城房地产市场分布图紫金豪庭研究对手：知己知彼，百战不殆状元府鲲鹏学苑宝业逍遥绿苑新一中新六中蒙城房地产市场基本概述2015年春节，蒙城房产市场在售主力项目6家，具体包括宝业梦蝶绿苑、至尊尚城、盛世漆园、名邦中央公馆、鸿业又一城、紫金豪庭，总计849套的销售额，又一城占比4.7%；（备注：天御一品、九溪恒辰2项目主要以高档商品房为项目重点，华侨城、龙盛首府、皇家花园、御景华庭、清华园5家临近尾盘或接近清盘）市场销售数据项目名称春节成交量备注名邦97套2014年8月新推售，接档名邦学府宝业240套市场销冠至尊尚城200套加推二期400套房源项目名称春节成交量备注盛世漆园112套二期项目年前启动多层产品面市紫金豪庭160套前期蓄客1年左右鸿业又一城40套14年11月开盘抓主要矛盾，凸显重点问题蒙城房地产市场基本概述2016年，蒙城房产市场在售项目在原来6大盘的基础上新增2家，分别为龙胜状元府、民和鲲鹏学苑，春节期间，蒙城房产市场总计实现了约1370套的销售额，较15年有明显的增幅，大约增长61.3%，市场较2015年有明显的回暖，盛世漆园成为该期销冠，又一城占比9.2%；市场销售数据项目名称春节3月成交均价项目名称春节3月成交均价名邦193120（4500-5500）元/㎡紫金豪庭122343900元/㎡宝业15012（4200-4500）元/㎡鸿业又一城12749（4200-4900）元/㎡至尊尚城230145（4100-4600）元/㎡民和鲲鹏学苑认筹370（4300-5100）元/㎡盛世漆园238150（3800-3850）元/㎡龙胜状元府130506300元/㎡春节后销量较春节有所下滑，但市场持续较热竞品销量3-4月份销量对比项目名称3月份4月份成交价（元/㎡）备注名邦公馆1201775300涨幅300盛世漆园1502003800-4280涨幅500宝业1276500-7500高档别墅鲲鹏学苑3701304300-5300未开盘紫金豪庭34203900涨幅200状元府501005600-6900/至尊尚城145654100-4600尾盘合计8816994800/4月份销量相比较3月份持续上涨，鲲鹏学苑370是春节以及3月份认筹数量市场小结2016年，蒙城房产市场（主要竞品）平均成交价在（4300-4700）元/㎡浮动，较2015年成交均价（4100-4500）元/㎡略有增幅，平均增幅约（200-300）元/㎡，其中包括龙胜状元府6300元/㎡以及民和鲲鹏学苑4800元/㎡的入市整体抬升了市场成交均价，此外，大量多层花园洋房的入市也在一定程度上提升了整体的均价；2016年，蒙城房产市场更多的货源即将入市，其中主要包括名邦中央公馆二期货源约1100套，民和鲲鹏学苑约700套，状元府约1100套（已推360套），至尊尚城剩余100套不到，盛世漆园剩余3000余套，紫金豪庭剩余约700余套，加上又一城项目，蒙城市场剩余未售房源约8000套，根据各楼盘前期推货进度分析，预计2016年入市货量约在总货量的60%左右，计约有5000余套房源可能入市；（市场回暖明显的情况下不排除加速推货的可能，同时不包括新地块推盘）价格货量通过节点对比找出市场规律客户的着眼点价格能不能买的起？买了值不值？货量可选择空间？小区的规模？根本多角度、深层次考量是否宜居？市场市场、开发商几个需要解答的问题？2016年的市场会越来越好吗？房产刚需客户是越来越多还是越来越少？不完善的团队机制去应对变换莫测的市场真的可以么？不去做营销推广，单纯的坐销模式真的适应市场竞争么？不重视一线营销人员的激励真的可以么？市场竞争机制下不参与全方位的市场角逐真的有利么？16年销量较15年增长61.3%哪些因素促进房产市场的升温？认知范围内的因素考究1经济背景1.地区生产总值2015年度全县地区生产总值（ＧＤＰ）216.7亿元，同比增长8.8%，增幅在全市县区中第一，比全国平均水平高1.9个百分点，比全省平均水平高0.1个百分点。2.规模以上工业生产情况全县规模以上工业企业累计完成增加值48.3亿元，比去年同期增加10.1%，增幅位居全市第三。3.固定资产投资全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三。房地产投资下降趋势减缓，1--12月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元，同比下降17.5%，比前11个月的下降幅度有所减少。4.财政和金融2015年，全县实现财政收入21.7亿元，同比增长8.0%，增幅位居全市第三。经济基础决定上层建筑经济增长了，生活水平提高，居民口袋里的钱多了，对生活水平的要求与服务也相应的提高了，改善居住环境，加之政府的宏观调控，供求关系发生变化2宏观背景1.降利息据统计，2015年央行降息次数已多达6次，也就是说，今年平均两个月降息一次，贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，下降幅度高达25.5%，商业房贷利率已是近十年来的最低水平；2.降首付对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。3.降门槛全县共完成固定资产投资177亿元，同比增长16.9%，增幅全市第三。房地产投资下降趋势减缓，1--12月份全县累计完成房地产开发投资40.7亿元，同比下降17.5%，比前11个月的下降幅度有所减少。4.解限人口2015年全面放开二胎政策，极大的刺激了消费市场；政府无形的手持续推动利率降低、购房成本下降，人口增加，市场需求加大以政策促发展有钱买房，没钱空想美国老太太与中国老太太的故事？消费理念不同3虚拟实物，增强消费者购买信心随着“虚拟实物安置购房券”政策的新出台，大量潜在消费者的口袋比以前更加充实了，消费信心增强了，拆迁户集群效应大，该政策的出台必将掀起蒙城房产交易市场“团购浪潮”如，朋友集群购房，老带新等；拆旧房换新房7月份又一城项目2016年春节实现总销售127套的销售任务，占市场总额的9.2%，较2015年春节40套占比4.7%有大幅度的增长，同比增幅约217%；微观因素鸿业又一城2016年前实现16#、8#、11#总计3栋推售工作，累计推售房源180套，并于2016年底正式交付，极大的丰富了又一城项目的产品种类与数量，增加了客户选择的空间；1、房源推售为配合春节期间的销售任务，鸿业又一城2016年前在如下户外推广形式：广告车、户外视频广告、外场宣传；一定程度上增强了项目的曝光度，增加了客户的认知；2、年前推广1月31日，鸿业又一城新营销中心正式对外开放，结合当日现场活动的开展，极大的增强了客户对又一城项目的地理认知度，提升了客户现场接待的热情与其它服务；3、营销中心2015年，通过渠道招聘，鸿业又一城一定程度上壮大了销售团队，提升了团队的整体素质与服务水平，并且一定程度上强化了竞争意识；4、团队优势2015年春节的房产市场与2014年的国家调控政策、春节期间的房产市场背景、各大房产开发商的营销手段、政策、推广有关，与此相同，2016年春节期间的房产市场与2015年的因素相似；小结客观主观国家利率政策公积金政策政府拆迁工作经济发展形势推广形式宣传手段活动类型销售管理其它辅助因素销售团队营销的关键是：产品和服务将欲取之、必先予之房产交易对于任何一个家庭的重要性不言而喻，选择正确，终身受益，误入歧途，伤及一生；营销促销手段五花八门，市场推广形式层出不穷，外场经纪人、圈层营销等等，都不过是实现销售的一种手段，而对成交起根本性作用的除了客户的需求外，就是企业的信誉与口碑；企业要保证房屋质量的同时，内在的项目形象（工程、营销、物业等）外在的推广、宣传都起着重要的影响；二、鸿业又一城项目浅述实事求是，认识自身优势劣势鸿业又一城鸟瞰图区位项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，占地将近10万方，总建筑面积23万方。鸿业地产，善待每一寸土地，营造美丽城市，植根蒙城十年，造福千万家庭。未来之上又一城，23万平米幸福生活城，开启中心生活新篇章。鸿业又一城，璀璨明珠，照亮一座城！新老城区交汇，蒙城第一家，城南东区稀缺土地资源；优势过渡区域，容易造成选择困难症劣势不上不下从消费者的购房选择就可以看出消费者对项目区位的认知稀缺性交通项目位居城市主干道庄子大道与政通路交汇处，四通八达，公交2/3/7/9路四周环绕，潜在交通优势明显，出行方便；交通优势明显，畅通无阻优势目前仍处于开发阶段，人流量较少，人口密度低劣势四通八达没人合肥滨湖新区以社会关系存在为主体的人是社会的主体教育仁和路附小、新六中学区，自建9班制公立幼儿园，一站式教育体系，畅想成材式体系方便就近入学，保障资源共享优势该资源属于普遍式资源，优势不明显劣势共有共有新附小+新六中对孩子的关爱永远都是第一位的商业17000平米风情商业街，棋蒙泊商业中心，集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体，满足生活全方位需求。完善小区配套，丰富物业生活优势开发滞后，业态发展综合性不强，搭配不合理，对小区住宅的影响力较弱劣势服务小区、丰富配套、便民生活4S店郊区分布周边项目周边成熟小区相对密集，主要有庄周小区、美润兰庭、六里小区、金蝉小区等，易于形成成熟小区集群效应，达成资源的共享；初衷目标该特性属于又一城独有，暂无复制优势小区之间的围墙，一定程度上阻碍了相互间的共享，且因其是政府安置房，相关配套不齐全劣势独有购物、菜市场有形的墙、无形的墙劣势作为项目优势资源配套的徽博大厦，因其开发问题，现已成为影响又一城项目发展的最大配套阻力：客户认知不强；鸿业品牌价值缺失；商业难以带动；安全隐患；优势荡然无存徽博大厦地标性建筑徽博大厦------又一城市场+行业三人言成虎新六中高中部规划在项目东侧教育后张路政通路129.19亩土地优势进一步丰富了项目的教育资源项目的人气可能会出现爆棚充分体现政府的政策支持，稳定消费者信心，销售额会猛增劣势处于规划招标期，无法进行信息输出；资源共享，切忌盲目性工程项目外围围挡作业已完成，项目的外观形象得到一定程度上的改善劣势优势项目地块一分为四，工程区与其他分区分离性不强，增加了工程内地的曝光度迟缓的工程作业带来最恶劣的影响就是打击了消费者的积极性名邦中央公馆龙胜状元府见到的才是真实的，三人言成虎一期7月底整体交房二期在建鲲鹏湖公园营销推广县城推广=====0乡镇推广=====0线上媒体=====0线下媒体=====0活动案场活动=====0外场活动=====0团队营销经理欠缺设计人员欠缺销售人员欠缺“蛇无头不行”，团队建设是做好营销的基础，没有一个相对完善的组织框架机构，人员之间、部门之间职能分工不明确，互相干涉，甚至相互掣肘，最终会造成人力资源、物力资源、财力资源的浪费；.加推前形式严峻术业有专攻基层的核心：权责明确，做好分工，切忌大包大揽营销主管欠缺营销人员的激励楼盘名城名邦又一城备注营销总监10把握营销策略方向、制定营销目标营销经理11参与营销策略制定与执行案场主管12管理案场，解决客户纠纷置业顾问106房屋销售工作策划21营销部包装以及项目推广工作行政30营销团队后勤工作支持销售助理10销售团队数据统计与分析完善团队机制，最大限度的解放一线人员参考楼盘名邦又一城自媒体自建微信公众平台，每周定期发放8-10条微信内容，用以进行项目的信息宣传推广以及增强与蒙城市民的关联性开盘至今无任何微信推广县城户外广告主要以汽车南站、老汽车站为重点进行户