房地产开发项目风险管理 !

天津大学（高等教育自学考试）本科生毕业设计（论文）任务书办学点项目管理专业班设计（论文）题目：房地产开发项目风险管理完成期限：自2011年1月20日至2012年3月20日止指导教师陶义勇办学点负责人批准日期学生张式翔接受任务日期注：1.本任务书一式两份，一份院或系留存，一份发给学生，任务完成后附在说明书内。2.“检查人签名”一栏和“指导教师批准日期”由教师用笔填写，其余各项均要求打印。2一、设计（论文）原始依据（资料）在当今信息社会和知识经济之中，人们创造财富和社会福利的途径与方式已经由过去重复进行的生产活动为主，逐步转向了以项目开发和项目实施活动为主的模式。而项目的开发与实施过程是一个复杂的、创新的、一次性的并涉及到许多关系与变数的过程，是一个存在着很大不确定性的过程，从而使得这个过程中会出现各种各样的风险。如果不能有效地管理、控制这些风险，就会给项目带来各种不同程度的损失。可以说，项目管理中最重要的任务就是对不确定性和风险性事件和问题的处理。就建设工程项目来说，建设企业在进行工程项目风险管理时采取何种形式的组织结构，采取何种风险管理模式，在风险管理的过程中如何识别风险、分析风险、应对风险、控制风险和监督风险才能使投资企业更好的管理风险、驾驭风险，对于建设工程项目风险管理的研究显得尤为重要。当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）研究还处于初级阶段。这也说明建设工程项目风险管理研究需要进一步加强。现代风险管理一般由三个阶段组成:在识别、估计和评价了风险之后,就应考虑如何有效地控制和处理风险,即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策,分析各对策的成本及后果,根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标,确定各种对策的最佳组合,达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。研究目的在于进一步强化我国建设工程项目风险管理，进而推动我国建设工程的更快发展。同时也为其他相关企业的风险管理通过借鉴。3二、设计（论文）内容和要求：主要内容：本课题将围绕在房地产开发中如何进行项目风险管理等相关内容，应用所学的管理类的知识；结合实际案例逐步展开深入讨论，并分析两者之间的相互关系以及影响。由于项目风险具有多种属性，并受多种因素的影响，要对该事物做出决策，必须对各个相关的因素做综合考虑，进行总的评价，这就是综合评判。由于风险因素的大小存在着不分明性，即模糊性，很难统一、明确地划分界限，不易进行精确的判断。在现有情况基础上，于理论层面相应地提出一定的意见、建议和改进措施。基本要求：要求对研究对象进行深入调查，于理论层面相应地提出一定的意见、建议和改进措施，要求内容充实、具体，重点突出。论点明确，论据充分，立意新颖。正文不少于15000字，参考文献不少于15篇。4附：设计进度计划表序号起止日期计划完成内容实际完成情况检查日期检查人签名12345678指导教师批准，并签名：年月日6天津大学高等教育自学考试本科生毕业设计（论文）开题报告课题名称房地产开发项目风险管理学院名称专业名称项目管理学生姓名张式翔指导教师陶义勇一、来源和意义在当今信息社会和知识经济之中，人们创造财富和社会福利的途径与方式已经由过去重复进行的生产活动为主，逐步转向了以项目开发和项目实施活动为主的模式。而项目的开发与实施过程是一个复杂的、创新的、一次性的并涉及到许多关系与变数的过程，是一个存在着很大不确定性的过程，从而使得这个过程中会出现各种各样的风险。如果不能有效地管理、控制这些风险，就会给项目带来各种不同程度的损失。可以说，项目管理中最重要的任务就是对不确定性和风险性事件和问题的处理。当前，我国风险管理（包括建设工程项目风险管理）研究还处于初级阶段。这也导致对于建设工程项目的风险分析与管理还很不完善。这也说明建设工程项目风险管理研究需要进一步加强。二、国内外发展状况风险管理问题最先起源于第一次世界大战战后的德国，主要指企业为控制偶然损失而作出的有组织的集体努力，是企业部管理功能的延伸。20世纪50年代风险管理发展成为一门科学，1952美国学者格拉尔在其调查报告《费用控制的新时期－风险管理》一文中首次提出并使用“风险管理”一词。20世纪50年代莫布雷在其合著《保险学》中详细阐述了“风险管理”的内涵。70年代以后，美国成7立了风险与保险协会，用风险管理的方式处置风险。1987年，为推动风险管理在发展中国家的推广和普及，联合国出版了关于风险管理的研究报告《ThePromotionofRiskManagementinDevelopingCountries)》。英国学者J•R•Turner所著《TheHandbookofProject-basedManagement》有一章专门讨论了工程项目风险管理的问题，最具有代表性的期刊是由英国Butterworth-HeinemannLtd主办的《InternationalJournalofProjectManagement》，其中经常刊登有关工程项目风险管理的文章。目前，在西方发达国家，各企业中都相继建立风险管理机构，专门负责风险的分析和处理方面的工作。美国还成立了全美范围的风险研究所和美国保险与风险管理协会等专门研究工商企业风险管理的学术团体，拥有近4000家大型工商企业会员。1983年在美国风险与保险管理协会年会上，云集纽约的各国专家学者，讨论并通过了“101条风险管理准则”，作为各国风险管理的一般原则，这标志着风险管理已达到一个新的水平。1986年10月在新加坡召开的风险管理国际学术讨论会表明，风险管理运动已经走向全球，成为全球范围的国际性运动。进入21世纪，随着经济全球化的不断深化，国际合作的进一步加强，各国对工程项目风险管理的研究领域也变得更加广泛。但在工程项目风险管理中对承包商风险管理研究较多，对业主风险管理研究较少。我国的风险管理实践和教学研究起步较晚，20世纪80年代后期，风险管理的知识才开始进入中国，90年代初，外商率先在工程项目中使用风险管理，其后，不少的外国风险管理顾问公司的进入中国。目前，国内已有不少的大型项目进行了风险管理实践理论研究，也取得了丰硕的成果。上海地铁工程、小浪底等工程都运用了项目风险管理办法。积累了不少实践经验。关于建设工程项目管理的内容，不同的学者有不同的认识。学者陈妍芳（2003）认为工程项目风险管理是一个符合一般管理逻辑的连续过程，主要包括几个环节，即工程项目风险识别、风险分析与风险评价及风险管理方法制定。学者王君仁（2004）认为工程项目风险管理是一个连续过程，但是在制定风险管理方法之后，风险并非不存在，在项目推进过程中还可能会增大或者衰退。学者沈建明系统分析了项目风险的客观规律，对项目等风险管理的过程即风险规划、风险识别、风险估计、风险评价、风险应对、风险监控进行了系统阐述。三、本课题研究内容、研究目的、研究方法和手段本课题的研究内容是本课题将围绕在房地产开发中如何进行项目风险管理等相关内容，应用所学的管理类的知识；结合实际案例逐步展开深入讨论，并分析两者之间的相互关系以及影响。通过本课题的研究，其目的在于进一步强化我国建设工程项目风险管理，进而推动我国建设工程的更快发展。同时也为其他相关企业的风险管理通过借鉴。8由于项目风险具有多种属性，并受多种因素的影响，要对该事物做出决策，必须对各个相关的因素做综合考虑，进行总的评价，这就是综合评判。由于风险因素的大小存在着不分明性，即模糊性，很难统一、明确地划分界限，不易进行精确的判断。因此，制定风险管理计划，对风险进行全面分析，找出问题，及时实施应对措施，采用了挣得值法，敏感性分析法，层次分析法，通过几种方法针对出现的项目风险给出相应建议，从而可以减少风险。四、参考文献[1]沈建明等编著，项目风险管理，机械工业出版社，2003年。[2]李建伟编著,土木工程项目管理，同济大学出版社,2002年。[3]姚先成等编著,国际工程管理现代建筑企业，中国建筑工业出版社,2004年。[4]杨玉兰等编著。论工程建设项目全过程工程造价控制,2005年。[5]项目管理协会PMI，项目管理知识体系指南，项目管理协会有限公司，2000年。[6]中国建设监理协会，建设工程监理概论，知识产权出版社，2002年。[7]耿翠琴等编著，浅谈工程风险，山西建筑,2005年。[8]西宝,李一军编著，工程项目风险链管理及鞭梢效应，哈尔滨建筑大学学报，2002年。[9]周桂荣等编著，成功项目管理模式，中国经济出版社,2002年。[10]张泽平，袁宏斌等编著。谈工程项目风险因素控制，太原理工大学学报，1998年。[11]赵世强编著。房地产开发风险管理系统。1995年。[12](美)美国项日管理协会编著，卢有杰，王勇译，项日管理知识体系指南，北京电子工出版社，2004年。[13]DennisLock主编，李金海译，项日管理，南开大学出版，2005年。[14]梁学安等编著，房地产开发风险营理分析，建筑管理现代化,1999年。[15]许谨良,周江雄等编著，风险管理，中国金融出版社,1998年。[16]卢有杰,卢家仪编著，项目风险管理，清华大学出版社,1998年。[17]姚耀龙等编著，投资项目风险管理问题初探，山西省行政学院学报,2000年。[18]李启明等编著，房地产投资风险与决策，东南大学出版社，1998年。[19]张宇祥等编著，房地产投资风险及防范策略分析，2001年。[20]徐顺喜等编著，开发商决策论，中国建筑工业出版社，1996年。9摘要房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。本文在对风险管理基本理论进行分析综述的基础上，研究开发风险管理的有关问题，并利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。正确的对待、分析、评价、处理开发过程中的风险，并结合房地产开发项目案例，从项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理，加强对开发风险的防范和意识，提高企业运营效率，避免风险损失。关键词：项目管理；房地产开发项目；项目风险管理AbstractTherealestateindustrytookourcountrymarketeconomytheimportantconstituent,tookonekindofhighattachmentvaluethecomprehensiveindustry,ithashighlythesensitivitytotheeconomicaldevelopment,simultaneouslyitalsoisonekindofhighrisk,thehighbenefitindustry,hasmanynotdeterminism.Itistheseuncertaintiesofrealestateprojectsbutthesuccessorfailureofdevelopmentplaysadecisiverole,sotoavoidtheriskofrealestatedevelopment,investmentdecision-makingontheneedtoscientificallyago,tomaximizetheriskanalysisandpredictionofpossiblefutureriskstatus,influencingfactors,changesintrendsprediction,pre-takeeffectivemeasurestocontrolrisksataminimum,enhancethedevelopmentofcost-effectiveness