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2013年上海20家房产土地储备概况分析Theanalysisofthe2013Shanghai20homerealestatelandreservesituation2013年上半年，全国尤其是一二线城市土地市场风生水起，各地“地王”涌现，房企“拿地的战争”频繁上演。纵观各大房企，拿地情况各不相同：有谨慎者如中海、路劲基建等，有激进者如新城控股、越秀地产；有重点布局一二线城市者如保利地产、佳兆业，有重点布局三四线城市者如碧桂园，还有布局全国者如恒大地产、远洋地产。土地是企业手中的“面粉”，有多少“面粉”意味着未来能生产多少“面包”。透过房企土地储备情况，也许能看出其未来战略布局的端倪。前言中海地产上半年投资谨慎，下半年拿地或更积极。截止今年6月底，中海地产土地储备存量约3649万方，其中权益3329万方。企业上半年新增土地规模为470.6万方，拿地规模偏低。鉴于下半年政策面较为平稳，且公司有600亿资金可以动用，料公司拿地或更加积极。碧桂园坚持“城镇化”布局风格，拿地集中三四线。截止今年6月底，碧桂园通过招拍挂方式共获地237万平方米，占合约销售面积7%。比例不高，但也远超去年全年的164万平方米。地块分布主要是三线及以下城市，平均楼板价低于500元/平方米，城镇化布局风格尽显。万科上半年拿地是去年同期4.3倍，下半年将持续深化一二线城市布局。今年上半年，万科新增权益土地储备925万平方米，是去年同期4.3倍，中西部土地储备加强。我们判断，今年下半年一二线城市仍是其拿地重点。截止2013年6月底，万科权益土地储备4123万平方米。合景泰富拿地节奏略有滞后，对合作采取开放心态。上半年合景泰富获地5幅，3幅为合作拿地，总建筑面81万平，总花费23亿元左右，所获地均在集团目前所处城市，仍以深耕为主。上半年拿地节奏略显滞后，集团截止6月底土储910万方，而年初存量为920万方。佳兆业强势回归一二线，重点布局经济发达区域。上半年，佳兆业共投入86.53亿元购入124.78万平方米土地，拿地金额是去年全年1.91倍，一二线城市拿地所占面积达80.7%。截至2013年6月底，其2480万平方米土储中一二线只占27.5%，预计企业今后将继续在一线及二线省会城市集中拿地。雅居乐区域多元化均衡布局，加大了一二线土地投入。今年以来，雅居乐集团执行区域多元化及“短、平、块”购地策略，重点聚焦长三角、中西部。上半年，企业在一二线资金投入占比为35.1%，有所加大；三四线仅佛山、中山、扬州3城市，投入33.25亿元，约占总投入一半。远洋地产上半年继续收缩拿地规模，全国化布局露端倪。继2012年收缩拿地规模后，今年上半年远洋地产仅3月在天津获一商住用地，拿地金额不过2亿元。截止6月底企业土储仅2233.8万方，比2012年底少3%。从布局看70%在环渤海，30%均匀分布其他三大区域，全国布局完成。新城控股上半年拿地迅猛，拿地面积已超去年全年。截止今年6月底，新城控股新增7幅土地，新增建筑面积约135.1万平方米，达到新城同期销售面积的156%，已超过2012年全年122万方的新增土储总量。截止到年中，新城土地储备总量已达到1372万方，较去年年末增加13%。金地集团上半年发力土地市场，提升三线城市土地储备比例。今年上半年金地拿地金额202亿元，其中权益金额高达153.4亿元左右，占到上半年销售金额的78%之多。与去年对比来看，金地明显加快了扩张步伐，2012年全年金地新增土储量为241.67万方，拿地额69亿元。保利置业开发快于销售推高存货，土地规模扩张进入平稳期。为了降低负债率，2012年企业在土地市场上大幅收缩战线，全年仅收获90万方的土地；今年，企业继续采取审慎的态度，计划全年拿地金额不超过45亿元，今年上半年企业新增土地储备275万方。龙湖土地储备积极加仓，版图稳步扩大。截止目前来看，龙湖集团拥有土地储备4144万方，其中权益面积为3780万方。土地储备平均成本为2028元/平方米，为目前销售价格的18%。企业在长三角区域的土地存量占比增加至20%，而珠三角比重亦得到提升，企业投入版图稳步扩大。世茂房地产侧重长三角二三线城市布局，发展前景可期。2013年1～6月，世茂房地产新增土地储备412万方，四大区域均有涉及，其中长三角区域占比高达42%。城市布局上，世茂房地产重点关注二三线城市，新增土地储备覆盖江浙一带主要城市：杭州、苏州、宁波及南通等。富力地产地域布局更加多元化，土地成本控制得当。富力地产上半年拿地节奏较去年加快，新进城市也使得土储地域多元化更进一步。年初至今，富力共新增土地储备780万方，同比去年猛增974%，截至6月底，富力土地储备总量达到3410万方，较2012年底增加19%。越秀地产上半年拿地略偏激进，坚持立足广州、拓展全国战略。上半年越秀地产新增了4幅地块，总规模共计83.13万方，投入资金为49.92亿元，拿地量比去年同期相比大幅增长350%。截止今年6月，近四年时间，越秀已进入城市数达12个，全国拓展戓略执行较为迅捷。旭辉深耕扩张同步进行，联合开发省现金。继2011年后，旭辉集团今年又大举拿地，仅上半年就获11幅，总建面150万平方米，楼板价5600元/米，远高于集团总土储平均楼板价2900元/平方米。截止2013年上半年，集团土储770万方（同比升45%），其中权益部分650万方（同比升25%）。华润置地拿地节奏加快，投入创新高。今年以来华润置地拿地节奏加快。截至今年8月21日，从金额看，华润置地在土地上投入高达209.78亿元，是去年全年93.19亿元的2.25倍，创出近三年土地投入新高。从面积看，企业新增土地面积413.62万方，创下近5年来同期新高。绿城中国大本营区域深耕细作，携手融创收购项目扩张土储。截止2013年6月底，绿城累积土地储备达4139万方，可满足企业未来5年需求。大本营长三角区域土储占比从去年末52%上升至目前56%。拿地策略上，借道与融创成立的合营公司，伺机收购优质项目扩充土储。恒大地产土储结构优化，增持一二线、优化三四线。恒大当期拿地34幅，总建面约1500万平方米，同比减少16%。今年持续优化土地结构：向一二线倾斜，三四线主要选择核心地段即离市中心1公里地块。1H13底，总土储为1.45亿平方米，分布140城市，版图覆盖除台湾省外所有省。融创中国与绿城合作深化五大区域布局，下半年拿地策略或更为谨慎。截止今年6月底，融创中国总土储存量为1653万方，权益土储为1090万方，可满足未来7～8年开发需求。土储分布于五大区域，上海占比达38%，其次是天津、重庆，24%左右，而北京、杭州7%上下。保利地产加大一二线城市布局，深化现有中心城市周边辐射力度。上半年保利地产新增土地项目20个，总建面565万平方米，总投入161亿元。新增土储成本2849元/平方米，比2012年4301元/平方米下降逾三成。主要是上半年企业加大了纵深内陆一二线城市如武汉、成都、重庆的战略布点。