第八章 土地增值税

L/O/G/O税法——第八章土地增值税[e-mail]土地增值税税基本原理纳税义务人与扣缴义务人税收与投资税收与稳定4123•第一节土地增值税基本原理一、土地增值税税基本原理•一、土地增值税的概念•土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。•对土地征税，依据征税税基的不同，大致可以分为两类：一类是财产性质的土地税（属于财产税）；一类是收益性质的的土地税。•二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（纳税人）（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收•三、土地增值税的作用•第二节纳税义务人（了解，能力等级１）•土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。•【例题·多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（）。•A.外商投资企业B.个人C.个体户D.医院•【答案】ABCD•第三节征税范围•土地增值税的征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。•【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。•区分土地使用权的“转让”和“出让”，“出让”体现的是土地所有者与使用者之间的交易，而“转让”体现的则是土地使用者和使用者之间的交易。•土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。•若干具体情况的判定部分内容经常在考试中出现，具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面（参照教材）。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：属于土地增值税的征税范围的情况（应征）不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资联营后将投入的房地产再转让的（7）合作建房建成后转让的（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入，条件限制）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（1）个人互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）投资联营时房地产转让到投资联营企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住满五年以上的房地产（7）建造普通标准住宅出售•【相关链接】首先，应与契税的征税范围和纳税人对比掌握；其次，应和土地增值税的计算联系起来复习。•【例题·单选题】下列各项中，应征土地增值税的是（）。（2002年）•A.赠予社会公益事业的房地产•B.个人之间互换自有住房•C.抵押期满转让给债权人的房地产•D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产•【答案】C•第四节税率•（建议记忆税率表）•土地增值税实行四级超率累进税率：•(一)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。•(二)增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。•(三)增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。•(四)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。•上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。土地增值税四级超率累进税率表极数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分4053超过l00％至200％的部分50154超过200％的部分6035土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数，本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。•【例题·判断题】土地增值税使用超率累进税率，累进依据为增值额占转让收入的比例。（）•【答案】ו【解析】累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。•第五节应税收入与扣除项目•一、应税收入的确定•纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。•二、扣除项目的确定（重点）•可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下表：•（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）•包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。•（二）房地产开发成本（适用新建房转让）•包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用•（三）房地产开发费用（适用新建房转让）•房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。•1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：•最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内•2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的•最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内（四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。（三税一费）考生还要关注计算土地增值额时可扣除税金的具体规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除。非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%；（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）•（五）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）•从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%•（六）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）•由政府批准设立的房地产评估机构评定，评估价格须经当地税务机关确认。•评估价格=重置成本价×成新度折扣率•此外，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。【特别提示】归纳图表：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内4.与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加。5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。各类企业转让存量房1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2.房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率3.转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。各类企业单纯转让土地1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2.转让环节缴纳的税金。房地产企业：①营业税；②城建税和教育费附加。非房地产企业：①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加。•【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。求该企业允许扣除的房地产开发费用。•【答案】该企业允许扣除的房地产开发费用为（400-100）+（1000+6000）×5%=650（万元）。•【例题·计算题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。要求计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额。•【答案】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的合计金额为10000×（10%+20%）=3000（万元）。•【例题·单选题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为()。（2008年）•A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元•【答案】B•【解析】评估价格＝12000×70%=8400（万元），有关的税金=（10000-8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.5‰=115（万元），增值额＝10000-8400-115=1485（万元）•【例题·判断题】转让旧房的，应按房屋的净值、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。()（2000年）•【答案】ו【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评估值。•第六节应纳税额的计算•一、增值额的确定•土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目