养老地产开发

养老地产开发国家养老政策•国务院：发展养老服务业建立多样化养老体系2013-08-17•到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。一要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要通过多种方式完善相关设施。二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。通过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用品。四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构的“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。国家养老政策•中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2012年12月28日修订通过《中华人民共和国老年人权益保障法》，自2013年7月1日起施行。•第四章社会服务•第三十七条地方各级人民政府和有关部门应当采取措施，发展城乡社区养老服务，鼓励、扶持专业服务机构及其他组织和个人，为居家的老年人提供生活照料、紧急救援、医疗护理、精神慰藉、心理咨询等多种形式的服务。对经济困难的老年人，地方各级人民政府应当逐步给予养老服务补贴。•第三十八条地方各级人民政府和有关部门、基层群众性自治组织，应当将养老服务设施纳入城乡社区配套设施建设规划，建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务。•第三十九条各级人民政府应当根据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务的投入。各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。•第四十条地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比例及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。非营利性养老服务设施用地，可以依法使用国有划拨土地或者农民集体所有的土地。养老服务设施用地，非经法定程序不得改变用途。•第四十三条设立养老机构，应当符合下列条件：(一)有自己的名称、住所和章程；(二)有与服务内容和规模相适应的资金；(三)有符合相关资格条件的管理人员、专业技术人员和服务人员；(四)有基本的生活用房、设施设备和活动场地；(五)法律、法规规定的其他条件。河南省养老政策•《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》于2011年11月2日以豫政〔2011〕80号印发。•（二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设，至少建成一所政府主办、以养老服务为主的综合性社会福利机构；各省辖市要至少建成一所为失能老人提供长期护理服务的专业性护养机构；有条件的省辖市要建成一所可提供临终关怀服务的爱心护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五”末，全省养老服务机构床位规模要达到每千名老年人30张。•（一）科学制定发展规划。各级政府要紧密结合本地实际，科学研究制定社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划。城区新建小区开发建设和旧城改造必须按照《城市居住区规划设计规范》等规定，将养老服务设施同步规划、同步建设、同步交付使用。没有养老服务设施的已建小区，要逐步补建或利用闲置设施改建。•（二）完善落实优惠政策。认真落实国家对养老服务机构的税费扶持政策。经有关部门批准，免征非营利性养老服务机构的企业所得税，免征养老服务收入的营业税以及养老服务机构自用房产、土地的房产税、城镇土地使用税和水利建设专项费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物的情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有规定的除外）。•优先保障养老服务机构建设用地。对非营利性养老服务机构建设用地，按照有关法律、法规规定可以行政划拨方式供地；对营利性养老服务机构建设用地要通过公开出让方式供地。非营利性养老服务机构不得擅自改变土地用途；如需改变，应依法办理用地手续，并补缴土地有偿使用费。经有关部门批准，养老服务机构建设应缴的城市配套费可以免征。有关部门对用地要按照相关规定加快审批，加强监督，确保批准用地真正用于养老事业。洛阳市养老地产政策•《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔2012〕157号)•非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，严禁将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反规定擅自改变土地用途的，民政部门将撤销养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此保证养老机构用地项目的持续性、合法性，确保养老设施建筑功能。此项措施是全省针对社会养老机构土地和产权管理方面出台的首项创新政策措施。•目前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市2012-2013年度计划安排养老机构用地49宗共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了养老服务机构的发展空间。2013年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。小结•随着我国逐渐进入老龄化社会，从中央到地方都对老龄化给与了高度重视，2013年7月1日正式施行修改后的《中华人民共和国老年人权益保障法》，其中第四章第三十七条中明确规定地方各级人民政府和有关部门应当采取措施，发展城乡社区养老服务。第三十八条指出“将养老服务设施纳入城乡社区配套设施建设规划，建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务”。尤其是对养老设施用地方面特别指出“将养老服务设施建设纳入城乡规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资”，优惠政策方面“各级人民政府和有关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施”。•由此可见中央政府对老龄化的重视程度，对养老地产的扶持态度。•随之各省市也相继出台措施，对养老政策做出具体的指示，并出台具体的措施。•《河南省人民政府关于加快推进社会养老服务体系建设的意见》指出：各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集多种功能于一体，床位规模适当，具有示范作用的大型综合性养老服务机构。要通过实施税费优惠、资金补贴、政府采购等扶持政策，鼓励支持社会力量兴办养老服务机构。并将社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城乡建设和土地利用总体规划。•《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见也规定非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理。•从中央到地方在政策上都对养老进行了详细的规定，保障老年人的权益。通过对相关营利性机构兴建养老设施提供政策优惠，在税收、土地等方面给与支持。我国老龄化人口的趋势及比重占比,2000,6.96占比,2001,7.1占比,2002,7.3占比,2003,7.5占比,2004,7.6占比,2005,7.7占比,2006,7.9占比,2007,8.1占比,2008,8.3占比,2009,8.5占比,2010,8.9占比,2011,9.120002001200220032004200520062007200820092010表一我国2000-2011年老年人口增长趋势年份总人口(年末)/万人65岁及以上老年抚养比人口数/万人占比(%)200012674388216.969.92308200112762790627.110.08576200212845393777.310.38404200312922796927.510.65336200412998898577.610.692742005130756100557.710.674442006131448104197.910.959522007132129106368.111.098472008132802109568.311.332232009133450113078.511.598832010134091118948.911.92011134735122889.112.253322011年河南省各地市老年人口占比65岁及以上占比/%,全省,8.665岁及以上占比/%,郑州市,7.965岁及以上占比/%,开封市,8.765岁及以上占比/%,洛阳市,8.765岁及以上占比/%,平顶山市,9.165岁及以上占比/%,安阳市,8.765岁及以上占比/%,鹤壁市,6.865岁及以上占比/%,新乡市,8.365岁及以上占比/%,焦作市,8.065岁及以上占比/%,濮阳市,7.965岁及以上占比/%,许昌市,9.465岁及以上占比/%,漯河市,9.365岁及以上占比/%,三门峡市,8.765岁及以上占比/%,南阳市,8.565岁及以上占比/%,商丘市,9.265岁及以上占比/%,信阳市,9.465岁及以上占比/%,周口市,9.065岁及以上占比/%,驻马店市,10.065岁及以上占比/%,济源市,6.965岁及以上占比/%表二常住人口数/万65岁及以上/万65岁及以上占比/%城区人口数/万全省93888088.61624郑州市886707.9416开封市46640.58.790洛阳市65757.28.7200平顶山市49244.89.190安阳市51544.88.784鹤壁市15810.76.846新乡市566478.395焦作市35328.28.088濮阳市35628.17.943许昌市43040.49.447漯河市25523.79.342三门峡市22419.58.742南阳市101386.18.582商丘市73667.79.298信阳市61157.49.448周口市89580.69.043驻马店市70970.910.038济源市684.76.9322011年河南省各地市老年人口占比小结•从表一中可以看出，按照国家和国际标准，我国在2000年就已经进入老龄化社会，至2011年，中国的老龄化程度已经达到了9.1%，老龄化加速。•从河南省来看，全省平均已经进入老龄化社会，从各地市的情况来看，鹤壁和济源还未达到7%的国家标准，但也会马上进入老龄化，其他各地市已经提前进入老龄化社会。•随着我国及河南省逐步的进入老龄化社会，人们对养老也越来越关注，但是各地的养老机构的增加速度却赶不上老龄化的速度，而且各地养老机构硬件和服务设施水平差，很多老年人不愿到此养老。环境设施好、居住条件好、服务保障条件好的养老设施未达到需求，老年人对自身居住条件的要求也越来越高。老年人的需求•消费需求•当今人口老龄化是世界人口发展的基本趋势，我国作为人口最多的发展中国家，自九十年代开始，人口已经由成年型向老年型结构过渡。据联合国的预测，到2025年我国60岁以上老人的比重可达19.5%，绝对量为2.9亿人；2050年可达29.7%，绝对量可达4.4亿人，是世界上老年人口最多的国家。据统计，目前我国城市老年人人均年消费额在4000元，全国老年人消费额在3200亿元，而且老年人的生活收入在较稳定地增