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第八章投资性房地产与无形资产中级财务会计主讲：李丽投资性房地产转换及处置的会计核算无形资产取得、摊销、出租、出售、期末计价的核算方法中级财务会计主讲：李丽第一节投资性房地产一、投资性房地产的确认房地产土地和房屋及其权属的总称投资性房地产用于出租、增值的房地产不为自己用，为投资而购买的房地产中级财务会计主讲：李丽投资性房地产用于出租或增值的房地产1、出租建筑物3、持有且拟增值后转让的土地使用权区别于自用房地产和作为存货的房地产中级财务会计主讲：李丽2、出租土地使用权中级财务会计主讲：李丽不属于投资性房地产：1、以经营方式租入土地使用权再转租给其他单位2、闲置土地（如：为炒作而持有，未动用开发的土地）3、企业出租给本企业职工居住的宿舍，按照市场价格收取租金（属自用）4、持有并准备增值后转让的房屋建筑物中级财务会计主讲：李丽二、投资性房地产的计量成本模式公允价值模式中级财务会计主讲：李丽“投资性房地产”“投资性房地产累计折旧”“投资性房地产减值准备”（一）采用成本模式计量中级财务会计主讲：李丽1、外购初始计量购买价格相关税费归属于该资产的其他支出外购房地产部分出租、部分自用的，用于出租部分应单独确认。中级财务会计主讲：李丽初始计量2、自行建造土地开发费用建安成本应予以资本化的借款费用支付的其他费用和分摊的间接费用建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益中级财务会计主讲：李丽后续计量1、按期（月）计提折旧或摊销2、发生减值的计提减值准备按照固定资产或无形资产的有关规定例8--4中级财务会计主讲：李丽（二）采用公允价值模式计量企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续且可靠取得同时满足两个条件中级财务会计主讲：李丽后续计量以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整其帐面价值，公允价值与帐面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。例8--5不提折旧、不摊销、无减值准备中级财务会计主讲：李丽计量模式一经确定，不得随意变更成本模式公允价值模式会计政策变更成本模式×公允价值模式中级财务会计主讲：李丽三、成本模式下投资性房地产的转换与处置房地产转换投资性房地产非投资性房地产确凿证据1、书面协议2、实际状态改变中级财务会计主讲：李丽存货房地产投资性房地产房地产开发企业将持有的开发产品出租房地产的租赁期开始日即为转换日转换日账务处理：借：投资性房地产贷：开发产品存货跌价准备中级财务会计主讲：李丽自用房地产投资性房地产企业将本来用于生产商品、提供劳务或经营管理的房地产改用于出租借：投资性房地产贷：固定资产或无形资产贷：投资性房地产累计折旧（摊销）借：累计折旧或累计摊销①②中级财务会计主讲：李丽贷：投资性房地产减值准备借：固定资产减值准备或无形资产减值准备③中级财务会计主讲：李丽四、公允价值模式下的转换存货房地产投资性房地产转换日账务处理：借：投资性房地产贷：开发产品存货跌价准备转换日公允价值“公允价值变动损益”帐面价值＞公允价值“资本公积”帐面价值＜公允价值中级财务会计主讲：李丽自用房地产投资性房地产借：投资性房地产贷：固定资产或无形资产转换日公允价值累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备“公允价值变动损益”帐面价值＞公允价值“资本公积”帐面价值＜公允价值第二节无形资产中级财务会计主讲：李丽一、无形资产的特征与内容可辨认性非实物形态非货币资产中级财务会计主讲：李丽无形资产内容专利权非专利权商标权著作权特许权土地使用权中级财务会计主讲：李丽二、无形资产的计量初始计量取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出作为无形资产成本,成本能可靠计量内部研发活动形成的无形资产研究阶段计入当期损益开发阶段满足条件计入无形资产成本中级财务会计主讲：李丽后续计量“累计摊销”“无形资产减值准备”中级财务会计主讲：李丽三、无形资产的取得◇外购无形资产实际支付的价款、相关税费、直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出(如专业服务费、测试费等）。但不包括为引入新产品发生的广告费、管理费用及其他间接费用，也不包括在无形资产已经达到预定用途以后发生的费用中级财务会计主讲：李丽四、无形资产的摊销无形资产使用寿命不确定不摊销无形资产使用寿命确定摊销摊销期可供使用时终止确认时经济因素和法律因素确定的期间孰低中级财务会计主讲：李丽摊销方法1、方法包括直线法、生产总量法等。3、无法可靠确定其预期实现方式的，应当采用直线法摊销。2、企业选择的无形资产摊销方法，应当能够反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式，并一致地运用于不同会计期间。中级财务会计主讲：李丽摊销金额在无形资产的使用寿命内系统地分摊其应摊销金额成本－预计残值无形资产的预计残值一般为0，但下列情况除外：1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束使购买该无形资产2、可以根据活跃市场得到预计残值信息，并且该市场在无形资产使用寿命结束时可能存在。无形资产应自取得当月起进行摊销，计入当期损益（管理费用、制造费用、其他业务成本等）借：管理费用等贷：累计摊销摊销会计处理：中级财务会计主讲：李丽中级财务会计主讲：李丽五、无形资产的出租、出售出租（转让无形资产使用权）借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：累计摊销中级财务会计主讲：李丽•出售（转让无形资产所有权）借：银行存款累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产应交税费借贷差额计入“营业外收（支）——处置无形资产利得（损失）”中级财务会计主讲：李丽六、无形资产的期末计价使用寿命不确定不摊销、期末进行减值测试使用寿命确定摊销、期末进行减值测试例