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华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司1房地产片区市场调研报告福田·华强片区调研报告星彦地产顾问有限公司实习生：卓泽俊完成时间：2008-3-2华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司2华强北－华强南片区研究报告目录：一、片区范围――――――――――――――――――31、华强北区2、华强南片区：2、华强南片区：二、片区的发展定位――――――――――――――－41、华强北片区发展定位2、华强南发展定位三、片区经济分析――――――――――――――――41、人员构成情况2、商业形态3、土地供应四、片区房地产市场研究―――――――――――――51、房地产发展历史回顾2、房地产现状分析3、区域住宅市场特征五、片区房地产三级市场概况分析――――――――－201、租金价格水平（元/平方米）2、三级地铺分布分析六、片区房地产发展的SWOT分析―――――――――211、优势（S）2、劣势(W)3、机遇（O）4、威胁(T)七、对本片区房地产市场未来的展望――――――――221、资源储备2、产品策略3、价格策略华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司3一、片区范围本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。1、华强北区：1)深圳最副盛名的商业区之一。东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市场，行业协会和公司最集中的地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。2)该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。2、华强南片区：1)在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。2)在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好的，而相应的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业集团。由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司4二、片区的发展定位1、华强北片区发展定位1)华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。因此，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。2)因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区的主要功能是商业贸易。2、华强南发展定位1)华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。大量的人集中在这个区域生活，且这些人主要就在华强北工作或者做生意。2)因此，华强南的定位是生活娱乐等辅助功能区。三、片区经济分析1、人员构成情况1)华强北区有常住人口8—10万，华强南区有5—8万。在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。2)华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房内的人员。这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司52、商业形态1)在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。第二位的是商场购物。第三位是餐饮娱乐。2)华强南主要是餐饮娱乐和服务业。3、土地供应目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。四、片区房地产市场研究1、房地产发展历史回顾1)本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量的厂房和工业用地，由于其位置紧邻最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。2)随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该片区逐渐成为城市的又一中心地带。工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。3)在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。2、房地产现状分析1)片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新城存在一定的竞争关系，所以一并研究）华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司6时间―04.02.23―――――项目名称东方时代片区华强北地理位置华强北路，远望数码城对面配套设施周边各种生活设施俱全，有会所。交通条件十分便利，深南大道，华强路有大量各种交通工具发展商东方广场实业有限公司代理商中原物业物业管理崇德物业管理费3.98物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数6000100510车位数260实用率80％分布2栋22层户型户型建筑面积（平方米）户数（套）户型比例（％）单房23---35153301×130---44255502×244.18--6866133×277.213474×2开盘时间04．03．01销售率内部认购了200套左右价格起价10000均价13000最高价卖点华强商业最繁华的地段，便利的交通客户类型华强北（集中于附近商厦）私人小老板和部分白领综合评价该项目置身于华强北最繁华的地段，且是茂业百货的上盖，体现了楼盘的地段优势。定位于华强北的名片，是其高价格的另一重要保障。户型集中于小户型华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司7时间——04.02.19——————项目名称城投·福滨苑片区华强南地理位置福田路和福华路交界处配套设施商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，自身有会所交通条件3，6，216，421，422，442，发展商城投集团代理商中原物业物业管理城投物业公司管理费物业规模占地面积（平方米）建筑面积容积率绿化率总户数6074.3291504.80254车位数215实用率80分布2栋26层户型户型建筑面积户数户型比例单房1×12×268，80--84109433×2104，113145574×2开盘时间03.11.29销售率96价格起价5800均价7000最高价8000卖点中心公园，离上海宾馆商业圈较近的距离。客户类型本地居民，二次置业者，附近写字楼白领综合评价闹中取静的感觉，离中心商务区适当的距离可以让人忘记烦恼。周围比较安静，环境优美，适合居家。华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司8时间——04.02.23————项目名称金茂礼都片区华强北地理位置振兴路和兰光路交界处配套设施周边有完善的生活配套。自身有会所。交通条件处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离附近商厦较近发展商中国兵器装备集团公司代理商德思勤置业物业管理阳光酒店管理费3.2物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数1980330006.750780车位数180实用率76分布1栋27层，1栋32层户型户型建筑面积户数户型比例单房23-36494631×141-47258332×252-623143×24×2开盘时间03.11.1销售率75％价格起价7300均价8200最高价9100卖点地段的投资价值，酒店式服务，高贵的外观客户类型华强商厦的私人老板，本地以及其他片区的投资客综合评价楼盘自身的素质较高，硬件设施较好，有高贵的外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司9时间——04.02.23——————项目名称纬鹏花园（时代都会）片区华强北。科学馆地理位置振中路和上步中路交界处配套设施银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差交通条件华联机场专线，34，8，12，25，发展商深圳纬鹏实业有限公司代理商世联地产物业管理熊谷物业管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数34604.722500004.6301794车位数794实用率80分布3栋31层户型户型建筑面积户数户型比例单房1×146.82—46.93359202×277.7—77.901076603×2101.26—101.52359204×2开盘时间02.12.01销售率90％价格起价7000均价8300最高价10000卖点成熟的生活大社区，该区的大花园，便利的交通，适合居住的环境客户类型有一定积累的以居家为主的周边客户，部分罗湖客户。综合评价有较方便的交通和较好的位置，但离华强北商圈有相对较远的距离，投资价值不高，而大社区适合居住这个特点很明显。华强片区住宅房地产市场调研报告星彦房地产顾问有限公司10时间——04.02.20————项目名称皇御苑片区福田。皇岗口岸地理位置福田南路和滨河路交界处配套设施周边配套极少，主要依靠自己大社区的配套和会所，相对不方便。交通条件有直接通往香港的BUS，但到深圳市区交