第四章 剩余估价法

第四章剩余估价法本章主要内容剩余法的基本原理1剩余法的基本公式和适用范围2剩余法的应用3第一节剩余法的基本原理土地影响因素土地用途最高最佳使用原则，合法原则预计建成后房地产的价格开发建设成本利润投标金额将估价对象房地产预期开发后的预期销售收入，扣除预期的正常投入费用、正常税金和正常利润后，将此余额作为估价房地产价格的一种估价方法。此价格称为剩余价格或倒算价格。受委托方委托，根据土地管理的有关法律法规和规章，我中心（挂牌招标人）将对位于佛山市禅城区（地块编号为04-CG01）的一宗国有土地（位置见附图）使用权的转让进行公开挂牌招标，现将有关事项公告如下：一、地块情况：该地块位于佛山市禅城区倚翠园西侧、绿景路南侧，土地净用地面积为4037平方米，用地性质为居住用地，土地使用权出让年限为住宅七十年。该地块主要用地强度指标（按净用地面积计算）如下：建筑密度≤30%；容积率≤3.0；绿地率≥30%。该宗地未纳入本年度房地产用地计划，竞得者须自行申请。二、中华人民共和国境内外公司、企业、其他经济组织和个人，除法律另有规定外，均可单独或联合参加竞价。三、该宗地的付款方式为：成交之日起十五日内付清地价款。四、地块挂牌招标的竞价时间从2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以现场悬挂的时钟为准）止。五、有意参与竞价者请于2004年6月9日后到我中心购买《挂牌招标文件》，并在报价前到我中心交付竞价保证金100万元，填写竞价申请书，并办理竞价申请手续。保证金到达我中心指定账户后，方可参加竞价。六、竞价及定标地点在佛山市禅城区国土资源局三楼会议室（江湾三路28号原石湾区政府大院5号楼），报价截止时间请各竞价人届时参加。第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据地租理论是土地使用者为了获得土地使用权而向土地所有者支付的经济代价。土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据价格构成理论W=k+mk：商品的成本价格m：利润W：商品的价格一般商品的价格构成形式W=k+m房地产商品的价格构成形式共性特性k：房地产开发建设成本+税金m：正常利润W：房地产商品的销售价格第一节剩余法的基本原理剩余法的理论依据价格构成理论房地产开发建设成本=土地成本+建筑成本+期间费用土地使用权的购买价格+土地开发费土地使用权的购买价格房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——地租第二节剩余法的基本公式和适用范围建筑面积预期单方售价收入房屋建筑物的预期销售房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=房地产的预期销售收入容积率土地面积建筑面积容积率：房屋建筑面积与该房屋所占建筑基地面积的比例关系。获取途径：出售的房地产：出租的房地产：市场法、趋势法市场法、收益法第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本土地开发费房地产开发建设成本=土地成本+建筑成本+期间费用土地使用权的购买价格+土地开发费建筑成本期间费用第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本是指计入土地转让价格的“七通一平”（或“三通一平”）费用和基础设施费用“七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、电力、通讯、煤气、热力的修建、安装以及平整场地。“三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用电的的修建、安装以及平整场地。“基础设施费用”：指修建道路、桥梁、地下管道、园林绿化等基础设施的投资。土地开发费建筑物本期间费用第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程费用、房屋建筑安装工程费用以及公共配套设施费用。前期工程费用：包括勘察设计费用和可行性研究费用房屋建筑安装工程费：直接费、间接费、计划利润。公共配套设施费用：两类。土地开发费建筑成本期间费用公共配套设施费用第一类：开发项目内独立的、非营业性的公共配套设施费用。第二类：城市规划中配套项目的建设费用。开发项目外为居住服务的给排水、供电、供暖、工期的增容、增压以及交通道路的建设费用。开发项目内部营业性的公共配套设施费用开发项目内的非营业性配套设施费用列入开发建设成本。第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=除土地价格以外的房地产开发建设成本筹资费用：筹资利息（自有资金、借入资金）。管理费用：组织开发建设过程的各项费用。销售费用：广告宣传、销售代理等费用。土地开发费建筑物本期间费用第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=税金土地使用税经营税金及附加包括城镇土地使用税和农村耕地占用税，是土地使用者在开发建设期间按照既定税率向国家缴纳的税款。计算因素：土地面积、每年每平米土地面积的税额、占用年数。第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=税金土地使用税经营税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加。营业税：销售收入的5%。城市维护建设税：营业税的7%，5%。教育费附加：营业税的2%。第二节剩余法的基本公式和适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=正常利润房地产开发建设、转让销售应该取得的一般利润，可根据前几项费用之和按一定比例计算。房地产开发建设利润房地产转让销售利润第二节剩余法的基本公式和适用范围土地估价（主要用途）剩余法的适用范围房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=待拆迁改造的再开发房地产估价土地开发后进行转让时，对被开发土地取得价格的估算建筑物改造后进行销售时，对被改造建筑物的估价在建工程续建后进行销售，对在建工程的估价对房地产开发项目的财务状况进行评估第二节剩余法的基本公式和适用范围土地最佳开发用途的确定剩余法的适用条件房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=房地产市场行情的正确预测稳定而透明的房地产业政策健全的房地产法规完整、动态的和现代化的房地产信息资料库全面的房地产投资与交易的税费清单公开、长期、合理的土地供给计划预测正确性的决定因素适用条件第二节剩余法的基本公式和适用范围符合人们的思维习惯（价格构成）剩余法的优缺点房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=计算简便，应用面广以预测为前提，受估价人员水平的影响较大受基本条件制约（最佳利用方式、价格预测、社会环境）没有考虑货币的时间价值因素估价结果对市场变化的敏感性比较大准确性受楼价、建筑费、利息、利润等变量的状况影响优点缺点货币的时间价值指同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。计息起点：该项费用发生的时间点。计息终点：开发期结束的时间点。计息期：费用不是发生在某一个时间点，而是在某个时间段内连续发生，计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。%100/本金单位时间内增加的利息利率货币的时间价值)1(trPvcc：期末资金总额r：利率Pv：资金的现值t：投资期数单利计息：每期均按原始本金计算利息计息方式：trPvc)1(复利计息：以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息trcPv)1/(资金现值：第三节剩余法应用步骤明确待估价土地的基本状况选择最佳开发利用方式估计开发建设周期预测房地产的转让销售价格估算开发建设成本、税费及正常利润具体计算并确定估价额第三节剩余法应用步骤明确待估价土地的基本状况1待估价土地的位置：城市性质、地区性质、具体坐落位置2土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标3政府规划限制：土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等4有关土地的权利状况：使用年限、续期、转让、抵押的有关规定第三节剩余法应用步骤选择最佳开发利用方式根据城市规划对该土地的规划限制，当前的市场需要和以后发展趋势，选择该土地的用途、容积率和小区规划布局。估计开发建设周期以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础，参照已完成的同类项目的正常建设周期确定。第三节剩余法应用步骤估算开发建设成本、税费及正常利润具体计算并确定估价额参照已完工的同类房地产项目的造价，考虑通货膨胀和建筑材料等的价格变化。预测房地产的转让销售价格市场法、趋势法第三节剩余法应用步骤剩余法的应用举例例4-1：某城市有一幅5000平方米的土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商品住宅用地，容积率初步规定为2或3。根据调查，有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下：（1）商品房单方售价为2600元（2）土地使用税为每年10元/平米，建设期为两年（3）土地开发费为350元/平米（4）建筑成本为1200元/平米（5）利息按年利率5%计算（6）管理费用和销售费用总额为30.1万元（7）利润按建设成本(建筑成本,土地使用税,土地开发费,财务费)的20%计算（8）经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。（一）不考虑货币的时间价值的情形试在容积率分别为2和3时，对该住宅用地进行估价。第三节剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=1.当容积率为2时（2）除土地价格以外的房地产开发建设成本（万元）商品房销售收入2600100002600)(10000250002m商品房建筑总面积（1）房地产预期收入（万元）商品房建筑成本1200100001200（万元）土地开发费1755000350（万元）.11405（万元）销售费用管理费用期间费用.130第三节剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=1.当容积率为2时（4）利息（万元）经营税金及附加.7141%5.452600)(102105000万元土地使用税（3）税金（万元））第二年：（（万元））第一年：（5379.51%52.56925.692125.317%52.5692（万元））（5.269%5120010175（万元）.7151（万元）利息总额25.69735.951125.317第三节剩余法应用步骤（一）不考虑货币的时间价值的情形房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产开发建设成本税金正常利润——土地价格=1.当容积率为2时（6）土地价格总额（万元））（利润额5.8290%20*5.269120010175（万元）土地价格总额0.16835.8290151.769.25-.114052600（5）利润平米）（元单方土地价格/2.1366500010.683平米）（元熟地楼面价/0.1683100000.1683第三节剩余法应用步骤例4-2：某开发商准备于2002年6月受让一幅“七通一平”的待建筑空地，土地面积为2000平米，土地形状规则，有关资料如下：（1）根据城市规划规定，该土地的最佳用途为商住混合，1~3层为商店，其余为商品住宅；（2）容积率为5（3）建筑高度为28米，可建10层，层高为28米；（4）预计建设期为3年，即2005年6月完工；（5）土地使用税每年每平方米为10元；（6）除土地买价以外的房屋建设成本预计为1500元/平米；（7