地产全年营销计划

2019全年营销方案延迟符一、房地产市场背景及2019年走势分析二、中慧集团项目所在地市场情况三、中慧集团可售资产及计划销售货值四、中慧集团2019年销售目标任务及任务分解五、中慧集团各项目情况六、根据各项目情况细分项目营销策略、价格策略、包装推广策略七、中慧集团营销组织架构八、中慧集团2019年营销费用预测（本方案不含人员工资及卖场装修等）目录1房地产市场背景及2019年走势分析延迟符延迟符规划至2030年，涪陵城区人口105万人，城市建设用地85平方公里，市级区域性重大项目用地7平方公里，形成“一城二区五组团”的城市空间结构。“一城”指涪陵城区；“二区”指西部新城区和东部老城区；“五组团”指江南组团、江东组团、江北组团、李渡组团和龙桥组团。01城市建设用地整体规划延迟符经济“六稳”：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。楼市“三稳”：稳地价、稳房价、稳预期。避免“朝令夕改”，中央不会统一出台取消限购、限贷。稳健的货币政策不变“定向宽松”的落足点仍在实体经济，缓解中小企业融资难。“住房不炒”的定位不变，房地产回归居住属性，投机需求仍被打压。市场秩序监管依然严厉，市场秩序整顿仍持续和加强。民生基调不变，增加有效供给，发展共有产权和租赁市场。1234502后市预判——宏观政策（A面）：稳延迟符中央对近期调控总结：“热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现积极变化。调控思路：坚持住房不炒，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。。自住需求与投机需求被区分对待，一松一紧。（1）信贷差异化（2）财税差异化流动性松动，持续微调的货币金融政策一定程度上会改善房地产融资困难局面。（1）大型优质房企融资有优势（2）中小型房企融资仍较困难一城一策的精准化调控，引发部分城市,限售、限购、限签松动。（1）经济较好、土地财政依赖程度小、人口净流入的一线和二线城市松动机率小（2）弱二线和三四线城市松动机率大12303后市预判——宏观政策（B面）：变延迟符·从量变到质变，产品创新升级·刚改产品仍然是市场主流·去化难点在高总价产品·智能化概念成趋势，受市场关注04后市预判——2019年产品变化延迟符·融资难、转型难·多元化布局不如预期·面粉价格接近面包价格焦虑、压力笼盖·大型房企—布局合理、踩准节奏、保证现金流·中小型房企——挖掘市场机会，做“小而精”·联合开发，分摊风险·去地产化、寻找新的利润点04后市预判——企业发展延迟符2019年是充满博弈的一年中央在经济增长、住房消费和投资的协调关系中的博弈！地方政府在财政和房地产市场风险平衡中的博弈！企业在焦虑中与市场的博弈！05后语2中慧集团项目所在地市场情况（商业）延迟符延迟符序号项目体量开盘时间去化率销售均价（万元)经营模式租金价格（元/月）租赁状态临街1层2-3层临街1层2-3层1泽胜郦江风情街3.5万方2019.1月估计60-70%2-31.7-2业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金销售宣称120-150元/月未交房，未招商2贵博金街2万方2014.8月估计90%2-2.50.8-1.5业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金约80-10050-70已开业，租赁面积约80%3金科天宸美临街3.3万方2017.7估计90%2.45000-1000临街1层业主自行出租，2-3层商管公司代租，但不承诺租金约10030-80临街1层部分开业，2-3层未开业4桥达漫生活街区2万方2017.7估计20-30%2-2.51-1.5业主自行出租，商管公司代租，但不承诺租金租赁惨淡，租赁面积约20%5攀华国际广场10.3万方2014年估计50%（外街销售80%，内街及2层销售约20%）2-2.57000-9000业主自行出租约10030-50（基本未出租）已开业，租赁面积约20-30%6奥体中央公园7万方2014年估计40%1.2-2.51-1.2业主自行出租60（一楼背街40）40已开业，租金水平低，且经营状况不佳，租赁面积约20%7金科中央公园城2.4万方估计90%2-2.30.5-0.7业主自行出租40-50已开业，租赁面积约50%01涪陵市场在售商业楼盘市调延迟符1、目前涪陵市场商业存量大，且去化缓慢，据统计存量约60万方，按每年6-7万方销量，去库存时间约8-9年；2、目前在售商业除西街外，其他项目均无返租，且不统一运营，投资者后期无保障，目前涪陵在售项目租赁状况均不乐观；3、目前竞品项目均为社区商业，体量与消费人群数量不匹配，商业做起来的可能性不大；4、西街商业，从地段，人流，交通等决定商业存活的基础条件上来看，在涪陵市场优势明显，无可比拟项目。02涪陵市场在售商业楼盘市调分析3盘点中慧集团可销存量资产及计划销售货值延迟符延迟符中慧西街1F、2F、3F资产总值：1.46亿（除负一层）城市广场存量资产总值：811万中慧社区存量资产总值：2882万01可售存量资产汇总延迟符产品信息成交价格信息序号商业房号建面套内建面单价总价按揭折后总价按揭折后单价前3年返租折现后合同总价前3年返租折现后合同单价11-339.9417.51029004109826382905595870.19313982578613.5521-436.3615.931039003777804351971696801.87288616779377.5331-528.7612.610790031032042891203100528.60237078682433.4541-635.9515.751049003771155351352197733.55288108780141.5151-1261.0626.7510870066372226183787101273.95507070683044.6461-14107.0946.92749008021041747306869783.06612791657222.1171-1574.5432.66792005903568550025473789.30451020960507.2281-1674.5432.66792005903568550025473789.30451020960507.2291-1764.0528.0610840069430206468694100994.44530432982815.44101-1996.4142.24322003104402289231930000.19237170124600.16111-2096.4142.24322003104402289231930000.19237170124600.16121-2153.3623.38372001984992184938334658.61151649428420.06131-2394.1941.27245002307655215000322826.23176300318717.51141-24119.2852.26339004043592376734631584.06308922425898.93151-29101.0744.28328003315096308861930559.20253266725058.55161-3336.7516.1522001918350178729448633.86146558139879.76171-3492.8240.67472004381104408180043975.44334707636059.86181-3535.2315.44537001891851176260650031.38144533741025.73191-4240.9517.94657002690415250661461211.58205542450193.49201-4470.5130.89459003236409301530742764.25247255235066.69211-4666.6529.2399002659335247765737174.15203167930482.81221-5565.8728.86336002213232206203131304.55169086525669.73231-5661.6527.01357002200905205054633261.09168144827274.09241-57103.3545.28359003710265345679133447.42283456927426.89251-5872.8131.9354002577474240138932981.58196913927044.90中慧·西街铺存量01中慧·西街铺存量延迟符中慧·西街铺存量01中慧·西街铺存量延迟符城市广场铺存量02城市广场街铺存量延迟符中慧社区铺存量03中慧社区铺存量延迟符中慧社区铺存量序号项目经营店面房号面积（m2)不及产权面积（m2)年租金(元）现执行底价（元)现执行单价（元/m2)12.5拟执行总价（元)12.6拟执行单价（元/m2)销售政策1中慧上上城清风棋院2006/1/7129.5365916175901713580175901713580执行之前价格，如有意向客户，结合实际情况特殊优惠申请2中慧上上城清风棋院2006/1/8259.055022615078730226150787303中慧上上城腊香村2006/1/569.01310551000645145001000645145004中慧上上城吊锅耗儿鱼2006/2/878.64353881296774164901296774164905中慧上上城神仙窝7-1-7256.27372872914550.00195372872992326中慧上上城神仙窝7-1-8（靠里面）147.631254855850012548558500小计940.13113015271202011301527120207六米立方6-2-负1-8跃1/2199.41364419684310915355474此铺掉角，销售抗性较大，建议调价约20%，作为现金回流单位8六米立方6-2-负1-367.230372635554329810844349六米立方6-2-负1-267.233726355543298108443410六米立方6-1-1-2042.624688201100046882011000此价格为暂估价格11六米立方6-1-1-2153.795916901100059169011000小计430.27317019975902748261661103中慧社区铺存量4中慧集团2019年销售目标任务及任务分解延迟符延迟符上上城3期项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注上上城3期2#楼8800销售比例60%20%10%5%95.00%7月中旬开盘销售建面(M2)528017608804408360销售均价(元/m2)69006900690069006900销售额(万元）3643.21214.4607.2303.65768.45#楼23000销售比例50%20%5%75%10月上旬开盘销售建面(M2)115004600115017250销售均价(元/m2)6900690069006700销售额(万元）79353174793.511902.51#楼8800销售比例50%50%12月上旬开盘销售建面(M2)44004400销售均价(元/m2)69006900销售额(万元）30363036合计销售建面(M2)0.000.000.000.000.000.005280.001760.00880.0011940.004600.005550.0030010.00销售额(万元）0.000.000.000.000.000.003643.201214.40607.208238.603174.003829.5020706.9001中慧上上城3期延迟符西街02中慧西街项目子项可售建面1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计备注西街-1层商业3504销售比例30.00%5.00%5.00%30.0