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夏碧路8号项目价格评估报告Servicecontent——RealEstateResearchCenter地产研究院项目坐落夏碧路8号占地面积19200㎡建筑面积35368.41㎡土地用途住宅使用期限1991年7月6日---2066年7月5日止房屋类别新工房建筑高度30.8m停车位115个项目基本参数本项目包含3幢住宅楼、1座健身房以及两层围合式商业，因此我们对住宅和商业分别进行价格评估，以保证此次价格评估的准确性。1号楼IBIS酒店商业裙房健身房2号楼人才公寓3号楼白领公寓名称建筑面积层数租赁现状租期截止日租售状态1号楼5028.85㎡8IBIS酒店2026年9月2日——2号楼5035.03㎡8嘉里粮油高级人才公寓2013年6月30日已为上海嘉里粮油工业有限公司整租，作为专家公寓3号楼5254.82㎡8白领公寓最晚2011年12月31日在租，余房不多1-2层裙房12945.32㎡2餐饮、银行、休闲娱乐约2685m2租赁期为3-5年，最晚到期日2013年5月31日；其余租赁期为8-10年，最晚到期日2020年03月17日09年开始租售，起始租金3-4元/㎡/天健身房总面积7104.39㎡，租赁给景典实业经营大浴场，租期至2018年12月31日其中游泳池（框架）：3层，高度13m，面积4879㎡健身房（框架）：3层，高度20m，面积2300㎡总计面积35368.41㎡白领公寓基本信息3号楼为白领公寓，是项目唯一仍在租售的部分，由外高桥宾馆改建而成，故户型类似酒店式公寓；目前采取押一付三的月租形式，租期半年到一年不等。面积（㎡）户型租金（元/月）剩余房源（套）37一房16002-3套50二房22001套3号楼标准层示意图商业裙房一层示意图商业裙房二层示意图第一部分住宅价格评估第二部分商业价格评估一、项目区位本案位于浦东外高桥，地处夏碧路与杨高北路交界处，距离地铁六号线航津路站约300米，距离新江湾城约8公里，距离陆家嘴约14公里，距离人民广场约16公里。航津路M至港区至凌桥至八佰伴皇冠假日酒店外高桥保税区3号门本案二、项目周边住宅市场本案所在区域为传统住宅区，以夏碧路为界，夏碧路北面多为多层老式工房小区，夏碧路南面多为2000年以后的小高层商品住宅小区。瑞禾明苑永久城市花园本案金纬苑富特四村春晖苑博捷名苑仁恒家园新高桥春晖苑富特五村运银公寓华景苑富特三村阳明花园广场1、项目基本情况项目名称竣工时间物业类型总户数总建面（万㎡）绿化率容积率金纬苑2003年多层980540%1.3春晖苑2003年多层12008.736%1.2运银公寓2001年多层、小高层210140%1.5新高桥春晖苑2004年多层7008.230%2.2富特三村1994年老公房2814.6835%2.0富特四村1993年老公房2810.8520%2.0富特五村1994年老公房4803.835%1.4瑞禾明苑2004年多层、小高层3994.750%2.3永久城市花园2004年小高层7201050%2.0华景苑2003年多层2106.540%1.5阳明花园广场1999年点式高层6705.8948%2.0博捷名苑2004年多层、小高层3004.550%1.5仁恒家园2007年多层4238.260%0.8目前，区域内的住宅项目以2000年以后的商品住宅为主，兼有部分90年代老公房，且多层产品相对较多，小高层、高层产品主要为2000年后住宅；此外，区域住宅项目总体量大多较小，基本在5-8万方左右。2、区域住宅价格行情项目名称户型面积均价（元/㎡）金纬苑86㎡二房、123㎡三房、132㎡四房17000春晖苑98㎡二房、123㎡三房、164㎡四房17000运银公寓127㎡三房、134㎡三房18000新高桥春晖苑66㎡一房、91㎡二房、127㎡三房16500富特三村45㎡一房、57—60㎡二房、77㎡三房15500富特四村43㎡一房、57—66㎡二房15000富特五村45㎡一房、57㎡二房15000瑞禾明苑68㎡一房、99、104㎡二房、127㎡三房18500永久城市花园96㎡二房、116㎡二房、138㎡三房18500华景苑97㎡二房、102㎡二房19000阳明花园广场103㎡、116㎡二房、141㎡三房16000博捷名苑90㎡二房、105㎡二房、132㎡三房18500仁恒家园146㎡三房、217㎡四房25000目前，区域内2000年后次新住宅项目户型面积相对较大，舒适度较高，均价约在17000-19000元/平方米左右；90年代老公房项目户型面积偏小，房型紧凑，居住品质略差，均价约在15000-16000元/平方米左右。根据各楼盘的基本特征、房龄、位置以及二手房市场的价格的行情初步可以将区域内的住宅项目分为以下几类：分类房龄情况物业基本特征位置代表楼盘价格行情（元/㎡）A5年以内07年之后的次新房、房龄短、品质高、高端会所、统一装修、品牌开发商开发冬融路和杨高北路交叉口、距航津路地铁站最近仁恒家园25000B8年以内04年之后的商品房，物业品质中上，物业管理完善、多数为电梯房夏碧路以南博捷名苑、华景苑、永久城市花园、瑞禾明苑18500—19000C10年以内03年之前的商品房、动迁房、点式楼，较之B类物业，物业管理落后，多层住宅，外围沿街商铺低端春晖路一线新高桥春晖苑、金纬苑、春晖苑、运银公寓、阳明花园广场16000—18000D15年以上老公房、房龄时间长、居住混乱、嘈杂在区域内分布较为零散富特三村、富特四村、富特五村15000—155003、区域住宅分类三、本案参考项目1、本案价格评估方法由于本案夏碧路8号已建成，且项目周边多为成熟住宅，因此我们采用市场比较法来评估本案目前住宅价格水平。根据区域竞品，通过区域竞案和本案的区位、环境、规划、景观、配套、交通、产品、等一系列参数对比，来确定本案基准价格。定价方法可比案例根据当前市场情况，选取项目周边距离本案最近的四至五个直接参考项目，可以较为准确的得到项目在当下市场情况下最合理的价格。根据本案特征，我们选取跟本案房龄较为接近的富特四村、富特五村，以及距离本案较近的金纬苑、瑞禾明苑、永久城市花园作为本案的参考项目，并结合参考项目的特性给予项目一定的参考权重。项目名称目前项目均价P（i）（元/㎡）参考权重富特四村1500025%富特五村1500020%金纬苑1700025%瑞禾明苑1850015%永久城市花园1850015%2、参考项目选取及权重确定3、项目比对因素比较因素细项标准权重参考项目本案外部属性区位地段7%aa交通条件8%bb外部环境7%cc基础设施6%dd商业配套7%ee内部属性建筑体量5%ff建筑年限8%gg整体规划6%hh景观资源7%ii物业服务6%jj产品属性建筑品质8%kk外立面7%mm户型设计8%nn得房率6%oo附加值4%pp合计100%Q（i）Q影响二手房屋价格的因素较多，此处我们选取对价格影响较大的一些因素进行参考比对，以得出当前市场下本案最合理的价格。按项目的外部属性、内部属性、产品属性赋予各比较因素一定的参考权重比例，各因素的权重之和为100%。对各项目的不同比对因素进行打分（1-100分），各因素中，最好的项目定为100分，其他的进行综合比对，给予相应的分数，然后通过加权平均法计算出各项目及本案系数Q。4、项目户型配比3号楼白领公寓2号楼人才公寓户型面积（㎡）户数一房3032两房5132三房6916户型面积（㎡）户数一房37.9/35.648两房43.7/36.5481R：2R：3R=2:2:11R：2R=1:1由于本案1号楼目前是IBIS酒店，户型被整改过，因此暂不进行户型配比统计，我们对2号楼人才公寓及3号楼白领公寓进行户型配比统计。两栋建筑以一房及两房小户型为主，有利于提升单价，因此户型配比也是我们对其住宅价格评估修正的重要因素。四、本案住宅价格评估1、项目比对——品质项目名称本案富特四村富特五村金纬苑瑞禾明苑永久城市花园图示描述本项目采用涂料作为外立面，品质一般外立面为涂料，且较为陈旧，品质较差外立面为涂料，且较为陈旧，品质较差外立面为面砖，品质中等外立面为面砖加涂料，品质感较好外立面为面砖加涂料，品质感较好从品质来看，年代较为久远的老公房整体品质感偏差，而次新商品房小区品质感相对较好2、项目比对——户型项目名称本案富特四村富特五村金纬苑瑞禾明苑永久城市花园图示描述本案住宅户型类似酒店式公寓，户数较多，房间面积较小户型单一，房间面积较大，公共空间面积较小户型单一，房间面积较大，布局较不合理户型种类较多，布局合理，舒适感较强户型种类较多，布局合理，舒适感较强户型种类较多，布局合理，舒适感较强从户型来看，年代较为久远的老公房户型单一，面积较小，房间布局不尽合理，而次新商品房小区面积相对较大，舒适感较强，房价布局合理3、项目比对——景观资源项目名称本案富特四村富特五村金纬苑瑞禾明苑永久城市花园图示描述本案住宅景观较为稀缺小区内以绿色乔木为主，景观单一小区内以绿色乔木为主，景观单一小区内以绿色乔木、灌木景观为主小区内以绿色乔木、灌木景观，并配合少量景观小品小区内有多重景观，且景观层次丰富从景观资源来看，年代较为久远的老公房多以简单乔木为主，景观单一，而次新商品房小区多以乔木配合灌木等多重景观为主，并配合水系，层次丰富类别细项标准权重参考项目本案富特四村富特五村金纬苑瑞禾明苑永久城市花园外部属性区位地段8%9287989896100交通条件8%9892969998100外部环境7%9694951009995基础设施6%9898969810096商业配套7%9895959899100内部属性建筑体量5%9092959410092建筑年限9%84869810010087整体规划6%9292989810096景观资源7%9091959810090物业服务6%8585859810098产品属性建筑品质9%8080909810092外立面7%8585969910092户型设计9%9090981009994得房率6%10010098909092合计100%90.89%90.01%95.3%97.97%98.69%94.48%4、各项目系数确定项目名称富特四村富特五村金纬苑瑞禾明苑永久城市花园目前均价P（i）(元/㎡)1500015000170001850018500系数Q（i）90.89%90.01%95.3%97.97%98.69%修正价格(元/㎡)1559215745168541784117711定价参考权重25%20%25%15%15%本案平均价格15592*25%+15745*20%+16854*25%+17841*15%+17711*15%通过加权平均后，得出本案住宅在目前市场情况下的均价为16593元/平方米5、本案平均价格确定注：修正价格=Q/Q（i）*P（i）第一部分住宅价格评估第二部分商业价格评估富特四村住宅沿街商业c富特四村住宅沿街商业b本案商业裙房a永久城市花园住宅底商R2瑞禾明苑住宅底商R1皇冠假日酒店夏碧路商业分布概况本案紧邻保税区入口，且以区域内相对稀缺的娱乐、银行业配合部分高档餐饮，故目前最主要的客源为保税区从业人员，故以A区为参照重点，在此按具体情况分为6部分，位置示意如右图所示：一、区域商业情况夏碧路世纪联华季景路AB富特四村住宅沿街商业c富特四村住宅沿街商业b本案商业裙房a永久城市花园住宅底商R2瑞禾明苑住宅底商R1皇冠假日酒店夏碧路A区商业分布概况2楼400㎡面积爱婴室母婴专卖，租金约80万元/年，约合5.5元/㎡/天富特四村住宅沿街商业c富特四村住宅沿街商业b本案商业裙房a永久城市花园住宅底商R2瑞禾明苑住宅底商R1皇冠假日酒店开业时间物业租金范围租赁面积（㎡）单位租金（元/㎡/天）2012年4月底爱婴室80万/年二楼4005.52011年下半年阿玛尼护肤造型87万元/年180-20010-132011年前中原地产2万/月双层80-1006-8宝缦家纺20万/年以上双层70-806-8LuLuYouXin服装10万/年以上50（自改双层100）6-