第二章 房地产法

第二章房地产法一、房地产法的概念与特征（一）房地产法的概念国家制定或认可的并以国家强制力保障实施的，调整以房地产经营和房地产管理为核心，包括房地产民事和社会保障关系的法律规范的总和，称为房地产法。在房地产开发、经营、管理和服务活动中，形成了以房地产为核心的社会关系，这些社会关系需要用法律进行调整。。第一节房地产法概述1.房地产法调整不动产领域，其所调整的社会关系比较稳定。2.房地产法所调整的社会关系置于国家的严密控制之下。3.房地产法律关系的确定一般要采取书面形式。4.房地产权利变动的基本要求是以登记为要件。（二）房地产法的特征二、房地产法的调整对象（一）房地产财产关系房地产财产关系是指发生在房地产经济运行过程中具有直接物质利益内容的房地产关系，平权性、物质利益性是其基本特点。具体可包括：1．静态的房地产产权关系，又分为房地产所有权关系和房地产他物权(如土地使用权、房地产抵押权等)关系。2．动态的房地产交易关系，涉及房地产转让、抵押、租赁等方面。3．房地产投资开发关系，涉及房地产融资、工程招标投标、合资合作开发等方面。4．房地产征拆利益关系，即因集体土地征收和城市房屋拆迁而发生的补偿安置关系。5．房地产中介服务关系，涉及房地产咨询、经纪、估价等方面。6．物业管理利益关系，物业管理实质上是一种具有综合性的有偿服务。(二)房地产社会保障关系具体内容包括：住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。所谓社会保障是指“政府和社会为了保持经济的发展和社会的稳定，对劳动者或社会成员因年老、伤残、疾病、失业而丧失劳动能力或丧失就业机会，或因自然灾害和意外事故等原因面临生活困难时，通过国民收人分配和再分配提供物质帮助和社会服务，以确保其基本的生活需要。房地产法的综合性特征集中体现了经济法的综合调整功能，房地产法应当属于经济法的范畴。二、房地产法的调整对象(三)房地产管理关系房地产管理关系是指发生在房地产经济运行过程中不具有直接物质利益内容的房地产关系，非平权性、非物质利益性是其基本特点。具体可包括房地产行政管理关系、房地产行业管理关系、房地产企业管理关系和有关物业管理非利益关系等。其中主要表现为房地产行政管理关系，一般又分为地政管理和房政管理两方面，涉及房地产开发的用地管理与项目管理、房地产权属管理、房地产市场管理等。另外，还包括房地产的税费管理、国有资产管理。三、房地产法的基本原则1.促进房地产商品化原则如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度2.合理利用土地和保护耕地原则珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策3.国家扶持发展居民住宅原则“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）4.保护房地产权利人合法权益原则第二节房地产法律关系一、房地产法律关系的概念房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产经济关系的过程中发生在房地产主体之间的权利义务或职权职责关系。二、房地产法律关系的特征（一）综合性主体：1.民事法律关系主体2.经济法律关系主体3.行政法律关系主体调整社会关系：1.管理关系2.经济关系3.社会保障关系（二）稳定性（三）新型性（四）程序性（五）有限性三、房地产法律关系的分类1.依照其所调整的社会关系划分：1）房地产民事法律关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系2）房地产行政法律关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收以及行政调处有关纠纷等经济关系3）房地产经济法律关系指政府及其职能部门与房地产开发公司、公民及其法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系，如房地产开发的规划和计划法律关系，房地产价格管理法律关系。2.依照其所调整的对象不同划分：(1)房地产开发法律关系，是指因房地产开发而产生的房地产权利人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。例如：土地征用关系、土地使用权出让关系以及土地使用权作价入股、合资经营开发房地产过程中产生的关系。(2)房地产交易法律关系，又称房地产流转关系，是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、抵押和租赁的过程中发生的经济关系。(3)物业管理法律关系。物业管理法律关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。三、房地产法律关系的分类(4)房地产中介服务法律关系。房地产中介服务是为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。(5)房地产管理法律关系，是指人民政府及房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系，如房地产开发用地的审批管理关系、房地产权属登记管理关系、房屋交易登记管理关系等。房地产法律关系包括三个要素：主体:指房地产法律关系的参加者；内容:指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务；客体:指房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象。四、房地产法律关系的构成(一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体是指房地产法律关系的参加者，是房地产法律关系中经济权利的享有者和经济义务的履行者，或者是经济职权的行使者和经济职责的承担者。按照各类主体在房地产法律关系中的作用可以分为：1．国家。国家是国家土地所有权的所有者、国有土地使用权出让及土地征用等法律关系的直接参加者，并根据其参与活动身份的不同形成不同性质的法律关系。四、房地产法律关系的构成2．政府机构，包括国家各级房地产管理机关，是代表国家行使房地产管理职能的主体。3．房地产开发商，在以房地产业为标志的现代房地产社会关系中，房地产开发商主体居于核心地位，它是房地产市场经济的首要主体，是土地、房屋进行全面开发的核心和组织者。4．建筑商，建筑商主要受建筑法和合同法的规范，基于此形成的法律关系是房地产相关法律关系。建筑商不仅要对开发商负合同责任，还要对房地产消费者负建筑质量责任。(一)房地产法律关系的主体(一)房地产法律关系的主体5．房地产的卖方，包括房地产开发商、投机商和房地产业主。房地产开发商是指通过房地产销售获取合理商业利润的房地产卖方；投机商则是以获取投机利益为目的，通过“炒地皮”、“倒项目”，或囤积房地产、操纵房地产市场以获取投机暴利的房地产卖方。房地产业主作为卖方是非经营性的，主要指非房地产经营者且非以营利为目的销售房地产者。6．房地产的买方。根据购买房地产的用途不同，其可分为买方自用型和投机牟利型，对房地产的投资能够活跃房地产市场，但过分投机也会带来房地产泡沫。7．房地产辅助商，又称房地产中介服务主体，是指直接从事房地产开发、交易以外的房产服务性经营者，比如房产经纪人、房产交易行、房产金融保险机构、房产价格评估机构、房产咨询顾问人、物业管理公司、房产律师等。8．房地产的他项权利人和义务人，主要由房地产的业主设立，第三人在经过房地产业主许可或在法律允许的范围下也可以设立，包括房地产业主之外的房地产抵押权人及其他相对人，房地产出租人和承租人等。(一)房地产法律关系的主体房地产法律关系的内容，是指房地产法律关系主体所享有的权利和承担的义务(职权和职责)。房地产权利一般包括：(1)房地产物权。指权利主体对特定的房地产所享有的直接支配并排除他人干涉的权利，包括土地所有权、土地使用权、房屋所有权、建筑物区分所有权、房地产经营管理权、相邻权、抵押权等。(二)房地产法律关系的内容(2)房地产债权。与房地产债务相对应，以房地产物质利益为客体的相互权利义务关系，如房地产买卖、房屋保险、房屋拆迁、房地产中介服务、房地产价格评估、房地产物业管理服务、房地产金融服务、房地产代管与托管等。(3)房地产继承权。指依照法律规定或遗嘱指定取得被继承人房地产遗产的权利。此外，房地产民事权利还可分为绝对权和相对权、请求权和形成权、主权利和从权利等。(二)房地产法律关系的内容法律关系主体之间权利和义务所指向的对象1.表现为财的客体2.表现为物的客体3.表现为行为的客体4.表现为非物质财富的客体(三)房地产法律关系的客体财——一般指资金及各种有价证券物——主要是土地与房屋等行为——完成一定的工作，如勘察设计、施工安装、检查验收等非物质财富——智力成果，即人们脑力劳动的成果或智力方面的创作。如设计图纸、策划方案、商业秘密等。法律事实：房地产法律关系产生、变更和消灭的客观情况或现象。法律事实按照是否包含当事人的意志分为两类：事件：不以当事人的意志为转移（自然事件、社会事件、意外事件）行为：人的有意识的活动五、房地产法律事实的概念地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产权利人的正当权益。我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。第三节我国房地产的渊源和体系1．有关土地所有权的规定。《宪法》第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第2款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”一、房地产的渊源（一）宪法2．有关土地使用权的规定。《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地的使用权可以依照法律的规定转让。”第5款规定：“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”3．有关土地和房产征收或征用的规定。《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”4．有关公民住宅权利保障的规定。《宪法》第13条第1款规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”第2款规定：“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”《宪法》第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。（二）法律人大及其常委会制定颁行，是房地产法律体系的核心和基础。《城乡规划法》、《土地法》、《城市房地产管理法》（三）行政法规为执行法律规定的需要，根据人大和人大常委会授权决定的，由国务院制定颁行的各项法规。一般称《条例》，也可称《规定》、《办法》《住房公积金管理条例》、《建设工程质量监督管理规定》、《城市房屋拆迁管理条例》（四）部门规章建设部根据国务院规定的职责范围，依法制定并颁布的各项规章，或由建设部与国务院有关部门联合制定并颁布的规章。（五）地方性建设法规在不与宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，由省、自治区、直辖市人大及其常委会制定并发布的建设方面的法规。（六）地方政府规章规章的名称一般称《规定》、《办法》，但不得称《条例》（七）司法解释司法解释是由国家司法机关对具体应用法律问题所作出的解释，包括人民法院所作的审判解释和人民检察院所作的检察解释。如《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。（八）政策性规范在房地产实践中，国务院发布过很多具有重大指导意义和现实针对性的政策文件。如：《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》、《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》、《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。法律形式制定机关效力宪法全国人民代表大会最高法律全国人大及其常委会仅次于宪法行政法规国务院低于宪法和法律地方性法规地方人大及其常委会只在本辖区内有效，效力低于法律和行政法规行政规章部门规章国务院各部委低于法律和行政法规地方政府规章地